位于成都市南二環(huán)一段的成都市望江-橡樹林橡樹林小區(qū)2期期房本來應(yīng)該于2011年12月底交房，11月底的時候，業(yè)主路過小區(qū)時，發(fā)現(xiàn)開發(fā)商在所謂的3棟2單元（其實是獨(dú)棟別墅）外圍開始修建圍墻，其目的就是把別墅和小區(qū)其他棟的房子隔開，使那棟別墅看起來就像另外一個小區(qū)。圍墻圈的面積很大，占去了小區(qū)相當(dāng)大一部分綠化面積。嚴(yán)重侵害了小區(qū)其他業(yè)主的權(quán)益。而在買房時開發(fā)商給的效果圖和樓書里面是沒有這個圍墻的存在的。 業(yè)主現(xiàn)在首先想了解的是，其一，開發(fā)商修建這個3棟2單元獨(dú)棟別墅是否合法，規(guī)劃局有無正式批文，且批文的詳細(xì)內(nèi)容是什么;其二，這個圍墻修建是否合法。如果該別墅是違法建筑，又該由哪個職能部門來監(jiān)管。 開發(fā)商修了這堵圍墻后相當(dāng)于把獨(dú)棟別墅和小區(qū)其他房子完全隔開，這無疑就令小區(qū)其他房子的容積率又上升了很多。買房子都是大家的血汗錢，好多都背著一身債，但業(yè)主們希望買到的房屋至少是開發(fā)商原來宣傳的那種中庭沒有圍墻的房屋。而目前這個狀況，開發(fā)商肆意妄為，明顯置其他業(yè)主的合法權(quán)益不顧。所以橡樹林的業(yè)主們正積極向有關(guān)部門投訴，以期政府有關(guān)部門能為業(yè)主討還公道。
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望江橡樹林違規(guī)別墅占用業(yè)主公共綠地
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【律師解答】
在沒有相反約定的情況下，開發(fā)商的宣傳手冊、樓書等都將視為商品房買賣合同的一部分，某些開發(fā)商在補(bǔ)充協(xié)議里有類似“宣傳彩頁以及樓書僅作宣傳使用，不視為合同的組成部分”的約定，這樣的約定給購房者維權(quán)帶來較大的困難，因此建議購房者在被開發(fā)商的樓盤宣傳材料吸引時，勿忘查看開發(fā)商公示的《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議。 《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。但在實踐中要認(rèn)定樓書等宣傳資料是司法解釋規(guī)定的“要約”須滿足三個條件：①廣告和宣傳資料說明和允諾的對象是商品房“開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)”的房屋及相關(guān)設(shè)施；②所作的說明和允諾“具體確定”；③該說明和允諾對商品房買賣“合同的訂立”以及房屋“價格的確定”有重大影響。但在實際生活中，購房者要提供滿足上述三個條件的證據(jù)，有一定的難度。
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