位于成都市南二環(huán)一段的成都市望江-橡樹(shù)林橡樹(shù)林小區(qū)2期期房本來(lái)應(yīng)該于2011年12月底交房，11月底的時(shí)候，業(yè)主路過(guò)小區(qū)時(shí)，發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商在所謂的3棟2單元（其實(shí)是獨(dú)棟別墅）外圍開(kāi)始修建圍墻，其目的就是把別墅和小區(qū)其他棟的房子隔開(kāi)，使那棟別墅看起來(lái)就像另外一個(gè)小區(qū)。圍墻圈的面積很大，占去了小區(qū)相當(dāng)大一部分綠化面積。嚴(yán)重侵害了小區(qū)其他業(yè)主的權(quán)益。而在買房時(shí)開(kāi)發(fā)商給的效果圖和樓書里面是沒(méi)有這個(gè)圍墻的存在的。 業(yè)主現(xiàn)在首先想了解的是，其一，開(kāi)發(fā)商修建這個(gè)3棟2單元獨(dú)棟別墅是否合法，規(guī)劃局有無(wú)正式批文，且批文的詳細(xì)內(nèi)容是什么;其二，這個(gè)圍墻修建是否合法。如果該別墅是違法建筑，又該由哪個(gè)職能部門來(lái)監(jiān)管。 開(kāi)發(fā)商修了這堵圍墻后相當(dāng)于把獨(dú)棟別墅和小區(qū)其他房子完全隔開(kāi)，這無(wú)疑就令小區(qū)其他房子的容積率又上升了很多。買房子都是大家的血汗錢，好多都背著一身債，但業(yè)主們希望買到的房屋至少是開(kāi)發(fā)商原來(lái)宣傳的那種中庭沒(méi)有圍墻的房屋。而目前這個(gè)狀況，開(kāi)發(fā)商肆意妄為，明顯置其他業(yè)主的合法權(quán)益不顧。所以橡樹(shù)林的業(yè)主們正積極向有關(guān)部門投訴，以期政府有關(guān)部門能為業(yè)主討還公道。
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望江橡樹(shù)林違規(guī)別墅占用業(yè)主公共綠地
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【律師解答】
在沒(méi)有相反約定的情況下，開(kāi)發(fā)商的宣傳手冊(cè)、樓書等都將視為商品房買賣合同的一部分，某些開(kāi)發(fā)商在補(bǔ)充協(xié)議里有類似“宣傳彩頁(yè)以及樓書僅作宣傳使用，不視為合同的組成部分”的約定，這樣的約定給購(gòu)房者維權(quán)帶來(lái)較大的困難，因此建議購(gòu)房者在被開(kāi)發(fā)商的樓盤宣傳材料吸引時(shí)，勿忘查看開(kāi)發(fā)商公示的《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議。 《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。但在實(shí)踐中要認(rèn)定樓書等宣傳資料是司法解釋規(guī)定的“要約”須滿足三個(gè)條件：①?gòu)V告和宣傳資料說(shuō)明和允諾的對(duì)象是商品房“開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)”的房屋及相關(guān)設(shè)施；②所作的說(shuō)明和允諾“具體確定”；③該說(shuō)明和允諾對(duì)商品房買賣“合同的訂立”以及房屋“價(jià)格的確定”有重大影響。但在實(shí)際生活中，購(gòu)房者要提供滿足上述三個(gè)條件的證據(jù)，有一定的難度。
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