面粉價格會影響面包價格嗎？

北京在建商品房1.12億平米 或需消化10年

北京市土地整理儲備中心的數(shù)據(jù)顯示，今年到目前為止，北京成交的住宅用地樓面均價約為5074元/平方米，比去年下降三成。
數(shù)據(jù)顯示，今年以來，北京共成交含住宅性質的土地47宗，成交金額360萬元，規(guī)劃建筑面積709.67萬平方米。以此計算，今年北京成交的住宅用地樓面均價約為5074元/平方米。
去年的數(shù)據(jù)則是，北京成交81宗含住宅性質的土地，成交金額1061億元，規(guī)劃建筑面積1449.56萬平方米，成交樓面均價為7321元/平方米。而在2009年，北京的住宅地價為5972元/平方米。
地價下降無疑是受到日漸趨緊的樓市調控的影響。北京中原市場研究部的分析認為，北京的土地供應結構繼續(xù)出現(xiàn)“郊區(qū)化”的態(tài)勢，“城六區(qū)”土地供應占比微乎其微。同時，銷售萎縮、資金壓力加大，以及配建保障房的種種要求，影響了開發(fā)商拿地的積極性。
《每日經濟新聞》記者梳理交易數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，今年北京住宅用地底價成交的現(xiàn)象較為明顯，在一定程度上拉低了土地成交價格。此外，土地流拍、流標的情況也時有發(fā)生。
值得注意的是，在今年北京成交的住宅用地中，單幅地塊的總價和樓面價均沒有超過去年的高價，“地王”并未再現(xiàn)市場。北京市場甚至出現(xiàn)了老“地王”項目轉讓的消息。
事實上，土地市場的低迷不止發(fā)生在北京。官方數(shù)據(jù)顯示，最近幾周來，濟南和南京等地頻頻出現(xiàn)底價成交，以及因無人申請而流拍的現(xiàn)象。在南京10月份舉辦的3場土地出讓活動中，共推出16幅地塊，最終只有7幅以底價成交，7幅土地延遲拍賣，1幅土地流標，1幅溢價僅1.9%。
北京中原地產的分析認為，地價下跌將在一定程度上影響到今年的地方財政，因為按照去年的數(shù)據(jù)，去年地方財政中近40%來自土地出讓收入。此外，前兩年高價獲取的“地王”項目也將承受較大的資金壓力。

房產品固然都是空間之下，金錢之上，但內涵與功能決定了其保值基因的不同，再基于政策調控與市場非規(guī)范與非理性，因此在基于房價普漲環(huán)境下購置的大量房產，將因為房價普跌出現(xiàn)速度與力度不同的貶損。其中以下四大類房子最容易在房價或其預期發(fā)生普跌環(huán)境下遭遇貶損。
一、地王身邊的成品房。
原因之一，地王出現(xiàn)讓存量地存量房重新評估，以新房換價來獲得更高的售價;
原因之二，地王旁邊的房子會因為地王的出現(xiàn)，重新定位，帶動豪宅類似的檔次提升，但實質并沒有提升，價格反而上去了;
原因之三，地王出現(xiàn)后區(qū)域品質檔次提升后，成品房裝修標準水漲船高，其中裝修成本部分最易貶值;
原因之四，地王的出現(xiàn)與城市未來規(guī)劃發(fā)展有關聯(lián)，開發(fā)商出手重的區(qū)域都是城市的中心或交通要地，前景與錢景相互作用后才產生必欲得之而后快的地王，而毗鄰樓盤會將該地王產生的諸多背景轉化為漲價基因，從而將未來透支到房價中;
原因之五，地王往往與規(guī)模與配套掛鉤，周邊樓盤極可能將該地王可能的配套納入考慮范圍而計價。

二、軌道旁邊的公寓房。

與地王身邊的原因之四有關，軌道交通是城市化過程中帶動房價上漲的主要誘因但不是主因，是開發(fā)商將未來進行透支并轉嫁于消費者身上的結果。

為什么軌道旁邊的公寓房容易受損而其他象高檔商品房與中低密度的住區(qū)不易貶值呢?主要是因為軌道因素帶動房價上漲沒有地王的影響那么大而明顯，相反，軌道旁邊的公寓房往往帶有一定的前瞻性開發(fā)，而公寓形式集中為一些有實力的大開發(fā)商所為，建筑細部與產品品質的提升帶來出售價提高，實際這些提升房價的因素在房價普跌環(huán)境下，品質與細部差異被剝離，剩余的就是地段價值，而軌道交通能否提升地段價值還依賴于未來一段時期的發(fā)展以及旗艦商業(yè)是否引進，未知數(shù)比較多，故貶損容易。

三、高房價時期的高層塔樓。

早期的商品房現(xiàn)在看來都是精品，因為他們在密度、高度、覆蓋率與綠地率方面與現(xiàn)如今的高檔商品房指標類似甚至超過。

產生于高房價時期的塔樓則類似建筑垃圾，完全是為了稀釋樓面成本與提高利潤所為，并不是開發(fā)商基于用地效率以及提高集約程度所做出的。而在房價劇漲時期，房子的投資功能被無限夸大而其品質內涵與其他與升值相關的因素沒有被投資者所考慮或考慮不全，由此決定在房價普跌時期這些房子面臨出手難而宜居性差，出手完全受制于價格因素等不利方面，從而導致這類房子易出現(xiàn)貶值或相對性貶值。

四、投資性公寓。

這是指違規(guī)銷售的一類產權式物業(yè)，基于高房價，開發(fā)商對這類產品均開出了較豐厚的回報，用以帶動房子銷售?，F(xiàn)在看來，投資人是賺了，開發(fā)商是賺了，但有一個基本前提，就是房價會隨著地價上漲或地段而升值，一旦出現(xiàn)普跌的情形，投資回報從哪兒來?商業(yè)入駐者可以放棄裝修與前期形象費用選擇退出，但承諾與投資人的現(xiàn)實回報的基本信托卻成了空中樓閣，自然受損面相當大