面粉價(jià)格會(huì)影響面包價(jià)格嗎？

北京在建商品房1.12億平米 或需消化10年

北京市土地整理儲(chǔ)備中心的數(shù)據(jù)顯示，今年到目前為止，北京成交的住宅用地樓面均價(jià)約為5074元/平方米，比去年下降三成。
數(shù)據(jù)顯示，今年以來，北京共成交含住宅性質(zhì)的土地47宗，成交金額360萬元，規(guī)劃建筑面積709.67萬平方米。以此計(jì)算，今年北京成交的住宅用地樓面均價(jià)約為5074元/平方米。
去年的數(shù)據(jù)則是，北京成交81宗含住宅性質(zhì)的土地，成交金額1061億元，規(guī)劃建筑面積1449.56萬平方米，成交樓面均價(jià)為7321元/平方米。而在2009年，北京的住宅地價(jià)為5972元/平方米。
地價(jià)下降無疑是受到日漸趨緊的樓市調(diào)控的影響。北京中原市場(chǎng)研究部的分析認(rèn)為，北京的土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)繼續(xù)出現(xiàn)“郊區(qū)化”的態(tài)勢(shì)，“城六區(qū)”土地供應(yīng)占比微乎其微。同時(shí)，銷售萎縮、資金壓力加大，以及配建保障房的種種要求，影響了開發(fā)商拿地的積極性。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理交易數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，今年北京住宅用地底價(jià)成交的現(xiàn)象較為明顯，在一定程度上拉低了土地成交價(jià)格。此外，土地流拍、流標(biāo)的情況也時(shí)有發(fā)生。
值得注意的是，在今年北京成交的住宅用地中，單幅地塊的總價(jià)和樓面價(jià)均沒有超過去年的高價(jià)，“地王”并未再現(xiàn)市場(chǎng)。北京市場(chǎng)甚至出現(xiàn)了老“地王”項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的消息。
事實(shí)上，土地市場(chǎng)的低迷不止發(fā)生在北京。官方數(shù)據(jù)顯示，最近幾周來，濟(jì)南和南京等地頻頻出現(xiàn)底價(jià)成交，以及因無人申請(qǐng)而流拍的現(xiàn)象。在南京10月份舉辦的3場(chǎng)土地出讓活動(dòng)中，共推出16幅地塊，最終只有7幅以底價(jià)成交，7幅土地延遲拍賣，1幅土地流標(biāo)，1幅溢價(jià)僅1.9%。
北京中原地產(chǎn)的分析認(rèn)為，地價(jià)下跌將在一定程度上影響到今年的地方財(cái)政，因?yàn)榘凑杖ツ甑臄?shù)據(jù)，去年地方財(cái)政中近40%來自土地出讓收入。此外，前兩年高價(jià)獲取的“地王”項(xiàng)目也將承受較大的資金壓力。

房產(chǎn)品固然都是空間之下，金錢之上，但內(nèi)涵與功能決定了其保值基因的不同，再基于政策調(diào)控與市場(chǎng)非規(guī)范與非理性，因此在基于房?jī)r(jià)普漲環(huán)境下購(gòu)置的大量房產(chǎn)，將因?yàn)榉績(jī)r(jià)普跌出現(xiàn)速度與力度不同的貶損。其中以下四大類房子最容易在房?jī)r(jià)或其預(yù)期發(fā)生普跌環(huán)境下遭遇貶損。
一、地王身邊的成品房。
原因之一，地王出現(xiàn)讓存量地存量房重新評(píng)估，以新房換價(jià)來獲得更高的售價(jià);
原因之二，地王旁邊的房子會(huì)因?yàn)榈赝醯某霈F(xiàn)，重新定位，帶動(dòng)豪宅類似的檔次提升，但實(shí)質(zhì)并沒有提升，價(jià)格反而上去了;
原因之三，地王出現(xiàn)后區(qū)域品質(zhì)檔次提升后，成品房裝修標(biāo)準(zhǔn)水漲船高，其中裝修成本部分最易貶值;
原因之四，地王的出現(xiàn)與城市未來規(guī)劃發(fā)展有關(guān)聯(lián)，開發(fā)商出手重的區(qū)域都是城市的中心或交通要地，前景與錢景相互作用后才產(chǎn)生必欲得之而后快的地王，而毗鄰樓盤會(huì)將該地王產(chǎn)生的諸多背景轉(zhuǎn)化為漲價(jià)基因，從而將未來透支到房?jī)r(jià)中;
原因之五，地王往往與規(guī)模與配套掛鉤，周邊樓盤極可能將該地王可能的配套納入考慮范圍而計(jì)價(jià)。

二、軌道旁邊的公寓房。

與地王身邊的原因之四有關(guān)，軌道交通是城市化過程中帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的主要誘因但不是主因，是開發(fā)商將未來進(jìn)行透支并轉(zhuǎn)嫁于消費(fèi)者身上的結(jié)果。

為什么軌道旁邊的公寓房容易受損而其他象高檔商品房與中低密度的住區(qū)不易貶值呢?主要是因?yàn)檐壍酪蛩貛?dòng)房?jī)r(jià)上漲沒有地王的影響那么大而明顯，相反，軌道旁邊的公寓房往往帶有一定的前瞻性開發(fā)，而公寓形式集中為一些有實(shí)力的大開發(fā)商所為，建筑細(xì)部與產(chǎn)品品質(zhì)的提升帶來出售價(jià)提高，實(shí)際這些提升房?jī)r(jià)的因素在房?jī)r(jià)普跌環(huán)境下，品質(zhì)與細(xì)部差異被剝離，剩余的就是地段價(jià)值，而軌道交通能否提升地段價(jià)值還依賴于未來一段時(shí)期的發(fā)展以及旗艦商業(yè)是否引進(jìn)，未知數(shù)比較多，故貶損容易。

三、高房?jī)r(jià)時(shí)期的高層塔樓。

早期的商品房現(xiàn)在看來都是精品，因?yàn)樗麄冊(cè)诿芏?、高度、覆蓋率與綠地率方面與現(xiàn)如今的高檔商品房指標(biāo)類似甚至超過。

產(chǎn)生于高房?jī)r(jià)時(shí)期的塔樓則類似建筑垃圾，完全是為了稀釋樓面成本與提高利潤(rùn)所為，并不是開發(fā)商基于用地效率以及提高集約程度所做出的。而在房?jī)r(jià)劇漲時(shí)期，房子的投資功能被無限夸大而其品質(zhì)內(nèi)涵與其他與升值相關(guān)的因素沒有被投資者所考慮或考慮不全，由此決定在房?jī)r(jià)普跌時(shí)期這些房子面臨出手難而宜居性差，出手完全受制于價(jià)格因素等不利方面，從而導(dǎo)致這類房子易出現(xiàn)貶值或相對(duì)性貶值。

四、投資性公寓。

這是指違規(guī)銷售的一類產(chǎn)權(quán)式物業(yè)，基于高房?jī)r(jià)，開發(fā)商對(duì)這類產(chǎn)品均開出了較豐厚的回報(bào)，用以帶動(dòng)房子銷售?，F(xiàn)在看來，投資人是賺了，開發(fā)商是賺了，但有一個(gè)基本前提，就是房?jī)r(jià)會(huì)隨著地價(jià)上漲或地段而升值，一旦出現(xiàn)普跌的情形，投資回報(bào)從哪兒來?商業(yè)入駐者可以放棄裝修與前期形象費(fèi)用選擇退出，但承諾與投資人的現(xiàn)實(shí)回報(bào)的基本信托卻成了空中樓閣，自然受損面相當(dāng)大