加息后房貸利率破七 百萬(wàn)貸款月供增150元

央行昨晚宣布，自今天起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，調(diào)整后，一年期整存整取定期存款利息為3.50%，一年期貸款利息為6.56%，5年期以上房貸基準(zhǔn)利率突破7的心理高位。

　　今天上午，住建部發(fā)出通知，根據(jù)《中國(guó)人民銀行關(guān)于上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率的通知》，從今日起，各地住房公積金存貸款利率也相應(yīng)調(diào)整，五年期以上貸款利率從4.70%上調(diào)至4.90%。

　　解讀

　　有助于校正負(fù)利率

　　國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)巴曙松表示，加息有助于校正負(fù)利率，顯示貨幣政策依然將抑制通脹作為從緊政策的主要目標(biāo)。在社會(huì)融資日益多樣化的市場(chǎng)環(huán)境下，過(guò)度依賴提高準(zhǔn)備金率、貸款控制等數(shù)量工具不僅政策效果受到影響，而且還可能導(dǎo)致流動(dòng)的結(jié)構(gòu)失衡。預(yù)計(jì)下一步緊縮政策會(huì)平衡運(yùn)用利率等價(jià)格工具和數(shù)量工具，利率工具的靈活性會(huì)有所提高。

　　中央財(cái)經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院教授郭田勇認(rèn)為，央行此次加息應(yīng)是經(jīng)過(guò)反復(fù)權(quán)衡后的選擇，盡管加息有經(jīng)濟(jì)減速、熱錢(qián)等負(fù)面因素，但由于當(dāng)前銀行存貸款名義利率遠(yuǎn)低于市場(chǎng)利率水平。因此加息很有必要，一方面是對(duì)負(fù)利率的修正、有利于管理通脹預(yù)期，另一方面可發(fā)揮利率的杠桿作用，擠出資金占用多、回報(bào)率低的項(xiàng)目，從而騰挪出更多資金進(jìn)入中小企業(yè)。

　　股市

　　市場(chǎng)向上趨勢(shì)不變

　　西南證券首席策略分析師張剛表示，加息對(duì)于股市來(lái)說(shuō)是靴子落地，對(duì)市場(chǎng)是利好，大盤(pán)將繼續(xù)反彈。央行加息并不在市場(chǎng)預(yù)料之外，顯然市場(chǎng)對(duì)此有充分的心理準(zhǔn)備，在目前市場(chǎng)反彈的大背景下，加息0.25個(gè)百分點(diǎn)顯然不會(huì)影響市場(chǎng)反彈的趨勢(shì)，對(duì)銀行、地產(chǎn)兩大板塊也影響有限。

　　對(duì)于市場(chǎng)的下半年走勢(shì)，張剛認(rèn)為，此次從2610點(diǎn)開(kāi)始的反彈，是市場(chǎng)趨勢(shì)的徹底反轉(zhuǎn)，2610點(diǎn)或?qū)⒊蔀榻衲甑淖畹忘c(diǎn)。張剛同時(shí)表示，因?yàn)殂y行股目前的弱勢(shì)，使得年內(nèi)可能還無(wú)法突破3000點(diǎn)，但市場(chǎng)向上的趨勢(shì)不變。

　　儲(chǔ)蓄

　　加息難以吸引存款

　　國(guó)泰君安首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷認(rèn)為，在央票招標(biāo)利率上調(diào)后，存貸款均加，不是非對(duì)稱加息。由于市場(chǎng)利率水平持續(xù)走高，小幅加息仍不足以將資金引向儲(chǔ)蓄，故本次加息只是對(duì)負(fù)利率的部分補(bǔ)償，而非完全是針對(duì)6月CPI新高。但鑒于市場(chǎng)資金緊張，故7月份不再提存?？傮w看，符合預(yù)期的加息對(duì)資本市場(chǎng)和貨幣市場(chǎng)影響較小。

　　樓市

　　房?jī)r(jià)更快進(jìn)入下降通道

　　偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析表示，7月份新房、二手房的價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)了普遍下跌的態(tài)勢(shì)，此次，再次上調(diào)存貸款利率，將使得房?jī)r(jià)更快進(jìn)入下降通道。

　　一方面，上調(diào)貸款利率將使得開(kāi)發(fā)商的資金鏈更加緊張。隨著房地產(chǎn)企業(yè)貸款難度不斷加大，通過(guò)資本市場(chǎng)和信托渠道融資也被嚴(yán)格管控，這次提高貸款利率，將使得開(kāi)發(fā)商資金鏈更加緊張，加大開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷(xiāo)、快速銷(xiāo)售回款的壓力。

　　另一方面，提高貸款利率后，購(gòu)房者的還貸壓力將會(huì)更大，這將對(duì)購(gòu)房人的資金實(shí)力，特別是首付提出更高的要求，購(gòu)房需求會(huì)因此繼續(xù)萎縮。

　　中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉表示，這意味著實(shí)際貸款利息突破近十年最高紀(jì)錄。數(shù)據(jù)顯示，雖然目前的基準(zhǔn)利率并非史上最高，但是因?yàn)橹按蟛糠仲J款都可以享受八五折的優(yōu)惠利率，這使得目前只能執(zhí)行基準(zhǔn)利率的首套房成為近10年來(lái)最高的房貸貸款利率。

　　其次，加息疊加效應(yīng)逐漸明顯。過(guò)去一年來(lái)已經(jīng)加息多次，雖然前幾次加息的直接影響都不明顯，但是逐漸將出現(xiàn)疊加效應(yīng)，給市場(chǎng)的影響將逐漸由量變到質(zhì)變，利率的上調(diào)效果逐漸明顯。

　　“鏈家地產(chǎn)”副總裁林倩認(rèn)為，貸款緊縮、首套房?jī)?yōu)惠利率已經(jīng)取消的情況下，再次加息的影響更大，尤其多次加息后貸款累計(jì)成本的增加，讓一部分房貸消費(fèi)者被迫推遲購(gòu)房或減少信貸額度，甚至改為全款購(gòu)房，預(yù)計(jì)商業(yè)貸款購(gòu)房比例將縮減到15%以內(nèi)，創(chuàng)近七年新低。

　　預(yù)測(cè)

　　年內(nèi)或再加息1到2次

　　興業(yè)銀行資深經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委表示，加息原因主要是經(jīng)濟(jì)回落溫和、絕對(duì)增速仍強(qiáng)勁；通脹壓力仍在高位，預(yù)計(jì)整個(gè)第三季度CPI都會(huì)在6%左右徘徊。年內(nèi)還有1-2次加息，而7月份將不再提準(zhǔn)。

　　公積金貸款利率今起上調(diào)

　　本報(bào)訊 今天上午，北京市公積金管理中心發(fā)出通知，根據(jù)《中國(guó)人民銀行關(guān)于上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率的通知》，從今日起，本市住房公積金存貸款利率也相應(yīng)調(diào)整，五年期以上貸款利率從4.70%上調(diào)至4.90%。

　　根據(jù)通知內(nèi)容，從2011年7月7日起，上調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率。五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)0.20個(gè)百分點(diǎn)，由4.70%上調(diào)至4.90%；五年期以下(含五年)個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，由4.20%上調(diào)至4.45%。同時(shí)，上年結(jié)轉(zhuǎn)的個(gè)人住房公積金存款利率也上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，由2.85%上調(diào)至3.10%；當(dāng)年歸集的個(gè)人住房公積金存款利率保持不變。而7月7日起，住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)項(xiàng)目的貸款利率，也由5.17%上調(diào)至5.39%。

　　具體的執(zhí)行時(shí)間，2011年7月7日(不含)以前發(fā)放的，期限在一年(含一年)以內(nèi)的個(gè)人住房公積金貸款，2011年7月7日后仍執(zhí)行原利率，不分段計(jì)息；期限在一年以上的個(gè)人住房公積金貸款，2011年7月7日后仍執(zhí)行原利率，自2012年1月1日(含)開(kāi)始，執(zhí)行調(diào)整后的個(gè)人住房公積金貸款期限檔次利率。另外，對(duì)于已經(jīng)簽訂借款合同，且放款日為2011年7月7日(含)后的個(gè)人住房公積金貸款，須在借款人簽訂調(diào)整貸款利率的通知單后，才可發(fā)放個(gè)人住房公積金貸款。

　　以北京市公積金80萬(wàn)元的貸款上限、20年為期計(jì)算，本次調(diào)息后，借款人購(gòu)買(mǎi)首套房的月供，從原來(lái)的5141.97元變?yōu)?235.55元，增加了87.58元，總利息增加21020.06元。趙瑩瑩 J201

　　算賬

　　10萬(wàn)元存款1年利息增250元

　　此次加息方案，各期限存貸款利率均上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)。以10萬(wàn)元存款為例，存3個(gè)月、1年、2年、3年其利息收入分別較加息前增62.5元、250元、500元和750元。

　　一年期超30天轉(zhuǎn)存不劃算

　　本次加息之后，一年期定存利率已經(jīng)升至3.5%，但距離5月CPI新高5.5%還有一定距離；另市場(chǎng)對(duì)6月CPI突破6%的預(yù)期非常強(qiáng)烈，加息后轉(zhuǎn)存潮預(yù)計(jì)不會(huì)再現(xiàn)排長(zhǎng)隊(duì)景象。儲(chǔ)戶朋友應(yīng)酌情考慮轉(zhuǎn)存，首先要算好臨界天數(shù)，理性地衡量是否劃算。

　　這里有個(gè)固定的公式計(jì)算轉(zhuǎn)存的臨界天數(shù)：360天×存期年限×(新利率-原利率)÷(新利率-活期利率)。套用公式可以算出，1年期定期存期的臨界天數(shù)是30天，也就是說(shuō)，已經(jīng)定存超過(guò)30天的，就不用考慮轉(zhuǎn)存了，不然不僅得不到更高的利息，還浪費(fèi)了前面已經(jīng)存的時(shí)間成本。

　　同樣的道理，3個(gè)月定期存款、6個(gè)月期定期存款、2年期定期存款、3年期定期存款和5年期定期存款的轉(zhuǎn)存的臨界天數(shù)，分別為9天、16天、46天、60天、90天。提醒廣大儲(chǔ)戶，轉(zhuǎn)存前一定要算好這筆賬。

　　百萬(wàn)貸款利息增加近5萬(wàn)

　　以100萬(wàn)元20年首套房貸款計(jì)算，在等額本息償還方式下，目前對(duì)于存量房貸客戶仍享受7折優(yōu)惠利率，但每月比第二次加息之前需多付利息98.76元；如果僅能享受到8.5折利率，每月需多還120.57元利息；如果無(wú)法享受優(yōu)惠，按照央行基準(zhǔn)利率計(jì)算，每月需多還款149.63元，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)第二套購(gòu)房上調(diào)1.1倍利率的投資者每月還款額將達(dá)到8215.66元，加息后多還171.9元。

　　從數(shù)據(jù)上看月供增加的數(shù)額不大，以百萬(wàn)貸款額計(jì)算，每月增加的月供為149.63元。但是已經(jīng)數(shù)次加息的疊加影響逐漸出現(xiàn)?！版溂业禺a(chǎn)”市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，貸款100萬(wàn)20年等額本息還款法，此次加息后首套房總利息比上次多出35911元，二套多出44263元；比去年同期未開(kāi)啟加息通道前，則分別高出27.75萬(wàn)元和38.73萬(wàn)元。(記者熊焱）