加息后房貸利率破七 百萬貸款月供增150元

央行昨晚宣布，自今天起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存貸款基準利率分別上調0.25個百分點，調整后，一年期整存整取定期存款利息為3.50%，一年期貸款利息為6.56%，5年期以上房貸基準利率突破7的心理高位。

　　今天上午，住建部發(fā)出通知，根據(jù)《中國人民銀行關于上調金融機構人民幣存貸款基準利率的通知》，從今日起，各地住房公積金存貸款利率也相應調整，五年期以上貸款利率從4.70%上調至4.90%。

　　解讀

　　有助于校正負利率

　　國務院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松表示，加息有助于校正負利率，顯示貨幣政策依然將抑制通脹作為從緊政策的主要目標。在社會融資日益多樣化的市場環(huán)境下，過度依賴提高準備金率、貸款控制等數(shù)量工具不僅政策效果受到影響，而且還可能導致流動的結構失衡。預計下一步緊縮政策會平衡運用利率等價格工具和數(shù)量工具，利率工具的靈活性會有所提高。

　　中央財經(jīng)大學金融學院教授郭田勇認為，央行此次加息應是經(jīng)過反復權衡后的選擇，盡管加息有經(jīng)濟減速、熱錢等負面因素，但由于當前銀行存貸款名義利率遠低于市場利率水平。因此加息很有必要，一方面是對負利率的修正、有利于管理通脹預期，另一方面可發(fā)揮利率的杠桿作用，擠出資金占用多、回報率低的項目，從而騰挪出更多資金進入中小企業(yè)。

　　股市

　　市場向上趨勢不變

　　西南證券首席策略分析師張剛表示，加息對于股市來說是靴子落地，對市場是利好，大盤將繼續(xù)反彈。央行加息并不在市場預料之外，顯然市場對此有充分的心理準備，在目前市場反彈的大背景下，加息0.25個百分點顯然不會影響市場反彈的趨勢，對銀行、地產(chǎn)兩大板塊也影響有限。

　　對于市場的下半年走勢，張剛認為，此次從2610點開始的反彈，是市場趨勢的徹底反轉，2610點或將成為今年的最低點。張剛同時表示，因為銀行股目前的弱勢，使得年內可能還無法突破3000點，但市場向上的趨勢不變。

　　儲蓄

　　加息難以吸引存款

　　國泰君安首席經(jīng)濟學家李迅雷認為，在央票招標利率上調后，存貸款均加，不是非對稱加息。由于市場利率水平持續(xù)走高，小幅加息仍不足以將資金引向儲蓄，故本次加息只是對負利率的部分補償，而非完全是針對6月CPI新高。但鑒于市場資金緊張，故7月份不再提存?？傮w看，符合預期的加息對資本市場和貨幣市場影響較小。

　　樓市

　　房價更快進入下降通道

　　偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示，7月份新房、二手房的價格已經(jīng)出現(xiàn)了普遍下跌的態(tài)勢，此次，再次上調存貸款利率，將使得房價更快進入下降通道。

　　一方面，上調貸款利率將使得開發(fā)商的資金鏈更加緊張。隨著房地產(chǎn)企業(yè)貸款難度不斷加大，通過資本市場和信托渠道融資也被嚴格管控，這次提高貸款利率，將使得開發(fā)商資金鏈更加緊張，加大開發(fā)商降價促銷、快速銷售回款的壓力。

　　另一方面，提高貸款利率后，購房者的還貸壓力將會更大，這將對購房人的資金實力，特別是首付提出更高的要求，購房需求會因此繼續(xù)萎縮。

　　中原地產(chǎn)三級市場研究總監(jiān)張大偉表示，這意味著實際貸款利息突破近十年最高紀錄。數(shù)據(jù)顯示，雖然目前的基準利率并非史上最高，但是因為之前大部分貸款都可以享受八五折的優(yōu)惠利率，這使得目前只能執(zhí)行基準利率的首套房成為近10年來最高的房貸貸款利率。

　　其次，加息疊加效應逐漸明顯。過去一年來已經(jīng)加息多次，雖然前幾次加息的直接影響都不明顯，但是逐漸將出現(xiàn)疊加效應，給市場的影響將逐漸由量變到質變，利率的上調效果逐漸明顯。

　　“鏈家地產(chǎn)”副總裁林倩認為，貸款緊縮、首套房優(yōu)惠利率已經(jīng)取消的情況下，再次加息的影響更大，尤其多次加息后貸款累計成本的增加，讓一部分房貸消費者被迫推遲購房或減少信貸額度，甚至改為全款購房，預計商業(yè)貸款購房比例將縮減到15%以內，創(chuàng)近七年新低。

　　預測

　　年內或再加息1到2次

　　興業(yè)銀行資深經(jīng)濟學家魯政委表示，加息原因主要是經(jīng)濟回落溫和、絕對增速仍強勁；通脹壓力仍在高位，預計整個第三季度CPI都會在6%左右徘徊。年內還有1-2次加息，而7月份將不再提準。

　　公積金貸款利率今起上調

　　本報訊 今天上午，北京市公積金管理中心發(fā)出通知，根據(jù)《中國人民銀行關于上調金融機構人民幣存貸款基準利率的通知》，從今日起，本市住房公積金存貸款利率也相應調整，五年期以上貸款利率從4.70%上調至4.90%。

　　根據(jù)通知內容，從2011年7月7日起，上調個人住房公積金貸款利率。五年期以上個人住房公積金貸款利率上調0.20個百分點，由4.70%上調至4.90%；五年期以下(含五年)個人住房公積金貸款利率上調0.25個百分點，由4.20%上調至4.45%。同時，上年結轉的個人住房公積金存款利率也上調0.25個百分點，由2.85%上調至3.10%；當年歸集的個人住房公積金存款利率保持不變。而7月7日起，住房公積金貸款支持保障性住房建設試點項目的貸款利率，也由5.17%上調至5.39%。

　　具體的執(zhí)行時間，2011年7月7日(不含)以前發(fā)放的，期限在一年(含一年)以內的個人住房公積金貸款，2011年7月7日后仍執(zhí)行原利率，不分段計息；期限在一年以上的個人住房公積金貸款，2011年7月7日后仍執(zhí)行原利率，自2012年1月1日(含)開始，執(zhí)行調整后的個人住房公積金貸款期限檔次利率。另外，對于已經(jīng)簽訂借款合同，且放款日為2011年7月7日(含)后的個人住房公積金貸款，須在借款人簽訂調整貸款利率的通知單后，才可發(fā)放個人住房公積金貸款。

　　以北京市公積金80萬元的貸款上限、20年為期計算，本次調息后，借款人購買首套房的月供，從原來的5141.97元變?yōu)?235.55元，增加了87.58元，總利息增加21020.06元。趙瑩瑩 J201

　　算賬

　　10萬元存款1年利息增250元

　　此次加息方案，各期限存貸款利率均上調0.25個百分點。以10萬元存款為例，存3個月、1年、2年、3年其利息收入分別較加息前增62.5元、250元、500元和750元。

　　一年期超30天轉存不劃算

　　本次加息之后，一年期定存利率已經(jīng)升至3.5%，但距離5月CPI新高5.5%還有一定距離；另市場對6月CPI突破6%的預期非常強烈，加息后轉存潮預計不會再現(xiàn)排長隊景象。儲戶朋友應酌情考慮轉存，首先要算好臨界天數(shù)，理性地衡量是否劃算。

　　這里有個固定的公式計算轉存的臨界天數(shù)：360天×存期年限×(新利率-原利率)÷(新利率-活期利率)。套用公式可以算出，1年期定期存期的臨界天數(shù)是30天，也就是說，已經(jīng)定存超過30天的，就不用考慮轉存了，不然不僅得不到更高的利息，還浪費了前面已經(jīng)存的時間成本。

　　同樣的道理，3個月定期存款、6個月期定期存款、2年期定期存款、3年期定期存款和5年期定期存款的轉存的臨界天數(shù)，分別為9天、16天、46天、60天、90天。提醒廣大儲戶，轉存前一定要算好這筆賬。

　　百萬貸款利息增加近5萬

　　以100萬元20年首套房貸款計算，在等額本息償還方式下，目前對于存量房貸客戶仍享受7折優(yōu)惠利率，但每月比第二次加息之前需多付利息98.76元；如果僅能享受到8.5折利率，每月需多還120.57元利息；如果無法享受優(yōu)惠，按照央行基準利率計算，每月需多還款149.63元，對于購買第二套購房上調1.1倍利率的投資者每月還款額將達到8215.66元，加息后多還171.9元。

　　從數(shù)據(jù)上看月供增加的數(shù)額不大，以百萬貸款額計算，每月增加的月供為149.63元。但是已經(jīng)數(shù)次加息的疊加影響逐漸出現(xiàn)?！版溂业禺a(chǎn)”市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，貸款100萬20年等額本息還款法，此次加息后首套房總利息比上次多出35911元，二套多出44263元；比去年同期未開啟加息通道前，則分別高出27.75萬元和38.73萬元。(記者熊焱）