限購從緊需求冷淡 調(diào)控疲勞期鄭州樓市尷尬前行

多數(shù)房企上半年僅完成全年任務(wù)的30%

　　這一輪房地產(chǎn)調(diào)控的影響比較大，前六個月完成的銷售額不及全年任務(wù)的1/3

　　中國房產(chǎn)信息集團(tuán)日前發(fā)布的最新房企銷售排行榜單顯示，2011年上半年，前十大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計實(shí)現(xiàn)銷售3323億元，同比增長逾80%。

　　調(diào)控之下，大型房企這樣的銷售額令很多業(yè)內(nèi)人士驚嘆和羨慕。因?yàn)榕c這些喜人的成績不同，大多數(shù)中小房企上半年交出的“答卷”算不上理想。“這一輪房地產(chǎn)調(diào)控的影響還是比較大的，前六個月完成的銷售額不及全年任務(wù)的1/3。”一位不愿具名的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士坦言。

　　在對上半年樓市簡單總結(jié)時，康橋地產(chǎn)營銷總監(jiān)唐瑋表示：“現(xiàn)在房價依然比較堅挺，沒有什么特別的優(yōu)惠，不過限購和限貸等政策讓一些人的買房資格受限，購房成本也在增加，再加上大家的觀望情緒，銷售不是很理想，截至目前，完成的銷售額占全年任務(wù)的30%多一些。因此，下半年的銷售壓力還是比較大的。”帝湖花園項(xiàng)目營銷總監(jiān)董政分析說：“上半年完成了2億多銷售額，占到全年銷售任務(wù)的40%左右，這一方面是因?yàn)槭袌稣w環(huán)境的改變，二是項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度作了些許調(diào)整，沒有推出更多房源?！?br />
　　據(jù)了解，鄭州樓市的許多房企銷售都未能完成預(yù)期規(guī)劃。有一些房企由于快速擴(kuò)張，在售項(xiàng)目較多，銷售放緩后，整個公司陷入被動狀態(tài)。還有一些項(xiàng)目因?yàn)槿藲獠蛔悖庀蚩蛻籼?，開盤日期則一拖再拖，原本準(zhǔn)備5月份開盤的至今也未能入市。

　　預(yù)期高、銷量減，剪刀差致庫存量加大

　　去年熱銷時開發(fā)商對市場的預(yù)期過高，而今年銷售遇阻，導(dǎo)致較大的剪刀差

　　在房地產(chǎn)調(diào)控的影響下，樓市成交慘淡。近日，包括北京、廣州、上海、南京等全國主要城市住宅庫存量快速上升，成為市場關(guān)注的熱點(diǎn)。

　　有數(shù)據(jù)顯示，北京2011年上半年，項(xiàng)目簽約率僅43.1%，這一數(shù)據(jù)說明在售的樓盤項(xiàng)目中，超過50%的房子尚未銷售，處于積壓狀態(tài)。

　　僅6月預(yù)售的商品房期房住宅項(xiàng)目，根據(jù)預(yù)售總值對比已經(jīng)簽約的項(xiàng)目值，合計提供的9508套住宅總市值325億元，而截至當(dāng)月底簽約的僅有29億元，一個月的庫存積壓市值就超過296億元。而這還不包括在建面積以及開發(fā)商手中的土地庫存。

　　同時，有報道指出上海樓市的庫存已經(jīng)達(dá)到歷史高位，目前住宅庫存需要10個多月消化。

　　“去年鄭州樓市的供需比是0.8∶1，供不應(yīng)求導(dǎo)致的結(jié)果是房價快速上升。今年銷量下降，庫存增加，即便是市場關(guān)注度較高的鄭東新區(qū)項(xiàng)目，開盤的解籌率也僅在50%左右，市區(qū)內(nèi)項(xiàng)目則在30%左右，可售房源越來越多，估計夠消化3個月的。”唐瑋這樣說道。

　　對于庫存的增加，東方鼎盛地產(chǎn)副總經(jīng)理徐霖認(rèn)為主要是去年熱銷時開發(fā)商對市場的預(yù)期過高，而今年銷售遇阻，導(dǎo)致較大的剪刀差，“這也是市場波動期的正常現(xiàn)象”。

　　今年上半年，鄭州樓市開盤項(xiàng)目共40余個，其中純新盤占開盤總量的22%左右，大部分為老盤加推房源?！俺巳f達(dá)集團(tuán)的項(xiàng)目和鄭東新區(qū)樓盤銷售相對不錯外，其他的都相當(dāng)一般。”有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為。

　　“限貸限購嚴(yán)重影響了市場資金回籠，因此，開發(fā)商只有采取兩個辦法：一方面是推出一些優(yōu)惠促銷；另一方面是加大推盤量。”鄭州清華園房地產(chǎn)副總經(jīng)理師凱倫如此說道。

　　樓市庫存日趨增加，導(dǎo)致的直接后果就是土地市場低迷冷清，開發(fā)商資金鏈緊張，拿地更為謹(jǐn)慎。

　　不能降 不敢降 樓市步入尷尬困局

　　即便降價，也不一定就能加快銷售速度，因?yàn)橛行枨笤跍p少

　　面對市場蕭條、銷量銳減的情況，市場上的主流聲音都在分析和呼吁房企采取降價策略以快速回籠資金。然而，對于此，開發(fā)商卻沒有表現(xiàn)出太多的焦慮與不安。

　　“現(xiàn)在的樓市，不是說降價了就能賣得好，房企資金鏈就能好轉(zhuǎn)。”董政認(rèn)為，“限購令限制了相當(dāng)一部分改善性和投資需求，剛性需求置業(yè)者中有一部分因無法提供相關(guān)證明也被拒之門外，真正符合購房資格的又未必具備購房實(shí)力；銀行信貸的不斷調(diào)整也在影響著商品房銷售，首付比例提高，利率提高，諸多限制正在日漸加大買房門檻。”

　　與此同時，銀行可貸款金額減少，對房貸的審批手續(xù)要求愈加嚴(yán)格，放寬排隊(duì)頗為嚴(yán)重。董政說：“3月份簽的合同，到現(xiàn)在一些客戶的房貸還沒有審批下來?！?br />
　　這樣的情況在鄭州房地產(chǎn)市場很普遍，據(jù)徐霖講，東方鼎盛時代項(xiàng)目2月份簽訂合同的客戶，還有一部分貸款沒有批下來，這樣一來，即便銷售很火爆，但銀行不能及時放款，企業(yè)的資金狀況依然得不到應(yīng)有的緩解。

　　現(xiàn)在有資格的購房客戶就像池子里的水越來越少，吸引客戶的關(guān)注是房企采取營銷舉措的關(guān)鍵所在。“即便降價，也不一定就能加快銷售速度，因?yàn)橛行枨笤跍p少，而且對前期已經(jīng)成交的客戶而言，產(chǎn)品降價會引起心理波動，我們就希望以自己精細(xì)化的產(chǎn)品開發(fā)來打動購房者?！碧片|分析說。

　　由于人氣不足，位于中州大道航海路交會處以東的某樓盤開盤日期一再后延，當(dāng)有人建議開發(fā)商適當(dāng)降低房價吸引客源時，該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人很是無奈地坦言：“根據(jù)公司制定的銷售目標(biāo)，項(xiàng)目價格必須在7500元/平方米之上，現(xiàn)在我們是不能降，只有放慢銷售步伐?！?br />
　　看來，雖然降價促銷被認(rèn)為是解決銷售困局的不二法則，但在很多開發(fā)商看來，這并不是什么良方，因?yàn)橐环矫媸莵碜蚤_發(fā)商自身的壓力，一些公司在鄭州有好幾個項(xiàng)目，一降價將是連鎖反應(yīng)；另一方面即使降價也收效甚微，放寬長期排隊(duì)導(dǎo)致房企不能及時回籠資金。

　　“不過，價格由供需決定，如果調(diào)控舉措依舊嚴(yán)厲不放松，不排除一些項(xiàng)目會打折降價，但是從目前發(fā)展現(xiàn)狀和未來潛力上看，鄭州樓市相對健康，應(yīng)該不會出現(xiàn)太大的波動?！毙炝胤治稣f。

　　也有業(yè)內(nèi)人士坦言，之所以不降價，是因?yàn)槟壳暗氖袌鰻顩r還沒到讓開發(fā)商主動讓利、降價求售的地步。

　　延伸閱讀

　　困局前行·觀點(diǎn)一：

　　調(diào)控將持續(xù)較長一段時間

　　近期市場都在關(guān)注宏觀調(diào)控政策會否“轉(zhuǎn)向”：隨著調(diào)控措施逐漸顯現(xiàn)效果，加息、提高存款準(zhǔn)備金率等各種收緊的貨幣政策是否會放松。

　　實(shí)際上，當(dāng)前正是宏觀調(diào)控關(guān)鍵時期，調(diào)控通脹目標(biāo)本身不會也不應(yīng)放松，但何時加息、提高準(zhǔn)備金率等具體措施則可能有所變化。如果未來通脹仍有較大的走高壓力，并不能排除加息的可能性。

　　具體到房地產(chǎn)市場，盡管限購政策屬于短期的臨時性舉措，但其對抑制市場過熱起到了一定的作用?！案鞣N信號表明房地產(chǎn)調(diào)控力度不會放松，這是行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展必須要走的一步，也是想讓開發(fā)節(jié)奏放緩，謹(jǐn)防行業(yè)過早飽和，此次調(diào)控到明年上半年應(yīng)該都不會有任何放松?！倍J(rèn)為。

　　困局前行·觀點(diǎn)二：

　　融資能力是開發(fā)商生存關(guān)鍵

　　本輪調(diào)控是歷年來調(diào)控中最嚴(yán)厲的一次，收緊貨幣政策、加強(qiáng)信貸管理，同時還推出一些行政舉措來抑制市場過熱，人們都在猜測和關(guān)注在政策不放松的前提下，房企還能支撐多久？

　　“實(shí)際上，每個房企的情況不同，有的開發(fā)項(xiàng)目少，壓力不大，只需放緩進(jìn)度就可以挺過難關(guān)；而有的房企則要為了獲得資金不惜接受極高的貸款利率，融資模式就成為決定企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵所在?！碧片|坦言。

　　困局前行·觀點(diǎn)三：

　　差異化競爭，要么拼性價比

　　在對市場進(jìn)行走訪時，不難發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前同區(qū)域樓盤的銷售價格并不如2009年熱銷時的相差無幾，現(xiàn)在即便同區(qū)域項(xiàng)目，每平方米也會有千余元的差距。

　　比如同屬中原區(qū)的兩個項(xiàng)目，一個均價在9000元以上，另一個項(xiàng)目均價則在7000元左右?！艾F(xiàn)在要想在競爭中獲勝，要么走差異化之路，要么拼性價比，所采取的戰(zhàn)略不同，呈現(xiàn)出來的自然就不同?！碧片|認(rèn)為，“接下來市場新推樓盤的價格也會比較亂，這跟房企的資金情況直接相關(guān)?！?記者 王亞平)

　　多數(shù)房企上半年僅完成全年任務(wù)的30%

　

　這一輪房地產(chǎn)調(diào)控的影響比較大，前六個月完成的銷售額不及全年任務(wù)的1/3

　　中國房產(chǎn)信息集團(tuán)日前發(fā)布的最新房企銷售排行榜單顯示，2011年上半年，前十大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計實(shí)現(xiàn)銷售3323億元，同比增長逾80%。

　　調(diào)控之下，大型房企這樣的銷售額令很多業(yè)內(nèi)人士驚嘆和羨慕。因?yàn)榕c這些喜人的成績不同，大多數(shù)中小房企上半年交出的“答卷”算不上理想。“這一輪房地產(chǎn)調(diào)控的影響還是比較大的，前六個月完成的銷售額不及全年任務(wù)的1/3?！币晃徊辉妇呙姆康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士坦言。

　　在對上半年樓市簡單總結(jié)時，康橋地產(chǎn)營銷總監(jiān)唐瑋表示：“現(xiàn)在房價依然比較堅挺，沒有什么特別的優(yōu)惠，不過限購和限貸等政策讓一些人的買房資格受限，購房成本也在增加，再加上大家的觀望情緒，銷售不是很理想，截至目前，完成的銷售額占全年任務(wù)的30%多一些。因此，下半年的銷售壓力還是比較大的?！钡酆▓@項(xiàng)目營銷總監(jiān)董政分析說：“上半年完成了2億多銷售額，占到全年銷售任務(wù)的40%左右，這一方面是因?yàn)槭袌稣w環(huán)境的改變，二是項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度作了些許調(diào)整，沒有推出更多房源?！?br />
　　據(jù)了解，鄭州樓市的許多房企銷售都未能完成預(yù)期規(guī)劃。有一些房企由于快速擴(kuò)張，在售項(xiàng)目較多，銷售放緩后，整個公司陷入被動狀態(tài)。還有一些項(xiàng)目因?yàn)槿藲獠蛔?，意向客戶太少，開盤日期則一拖再拖，原本準(zhǔn)備5月份開盤的至今也未能入市。

預(yù)期高、銷量減，剪刀差致庫存量加大

　　去年熱銷時開發(fā)商對市場的預(yù)期過高，而今年銷售遇阻，導(dǎo)致較大的剪刀差

　　在房地產(chǎn)調(diào)控的影響下，樓市成交慘淡。近日，包括北京、廣州、上海、南京等全國主要城市住宅庫存量快速上升，成為市場關(guān)注的熱點(diǎn)。

　　有數(shù)據(jù)顯示，北京2011年上半年，項(xiàng)目簽約率僅43.1%，這一數(shù)據(jù)說明在售的樓盤項(xiàng)目中，超過50%的房子尚未銷售，處于積壓狀態(tài)。

　　僅6月預(yù)售的商品房期房住宅項(xiàng)目，根據(jù)預(yù)售總值對比已經(jīng)簽約的項(xiàng)目值，合計提供的9508套住宅總市值325億元，而截至當(dāng)月底簽約的僅有29億元，一個月的庫存積壓市值就超過296億元。而這還不包括在建面積以及開發(fā)商手中的土地庫存。

　　同時，有報道指出上海樓市的庫存已經(jīng)達(dá)到歷史高位，目前住宅庫存需要10個多月消化。

　　“去年鄭州樓市的供需比是0.8∶1，供不應(yīng)求導(dǎo)致的結(jié)果是房價快速上升。今年銷量下降，庫存增加，即便是市場關(guān)注度較高的鄭東新區(qū)項(xiàng)目，開盤的解籌率也僅在50%左右，市區(qū)內(nèi)項(xiàng)目則在30%左右，可售房源越來越多，估計夠消化3個月的?！碧片|這樣說道。

　　對于庫存的增加，東方鼎盛地產(chǎn)副總經(jīng)理徐霖認(rèn)為主要是去年熱銷時開發(fā)商對市場的預(yù)期過高，而今年銷售遇阻，導(dǎo)致較大的剪刀差，“這也是市場波動期的正常現(xiàn)象”。

　　今年上半年，鄭州樓市開盤項(xiàng)目共40余個，其中純新盤占開盤總量的22%左右，大部分為老盤加推房源?！俺巳f達(dá)集團(tuán)的項(xiàng)目和鄭東新區(qū)樓盤銷售相對不錯外，其他的都相當(dāng)一般。”有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為。

　　“限貸限購嚴(yán)重影響了市場資金回籠，因此，開發(fā)商只有采取兩個辦法：一方面是推出一些優(yōu)惠促銷；另一方面是加大推盤量?！编嵵萸迦A園房地產(chǎn)副總經(jīng)理師凱倫如此說道。

　　樓市庫存日趨增加，導(dǎo)致的直接后果就是土地市場低迷冷清，開發(fā)商資金鏈緊張，拿地更為謹(jǐn)慎。