限購(gòu)從緊需求冷淡 調(diào)控疲勞期鄭州樓市尷尬前行

多數(shù)房企上半年僅完成全年任務(wù)的30%

　　這一輪房地產(chǎn)調(diào)控的影響比較大，前六個(gè)月完成的銷(xiāo)售額不及全年任務(wù)的1/3

　　中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)日前發(fā)布的最新房企銷(xiāo)售排行榜單顯示，2011年上半年，前十大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售3323億元，同比增長(zhǎng)逾80%。

　　調(diào)控之下，大型房企這樣的銷(xiāo)售額令很多業(yè)內(nèi)人士驚嘆和羨慕。因?yàn)榕c這些喜人的成績(jī)不同，大多數(shù)中小房企上半年交出的“答卷”算不上理想?！斑@一輪房地產(chǎn)調(diào)控的影響還是比較大的，前六個(gè)月完成的銷(xiāo)售額不及全年任務(wù)的1/3?！币晃徊辉妇呙姆康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士坦言。

　　在對(duì)上半年樓市簡(jiǎn)單總結(jié)時(shí)，康橋地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)唐瑋表示：“現(xiàn)在房?jī)r(jià)依然比較堅(jiān)挺，沒(méi)有什么特別的優(yōu)惠，不過(guò)限購(gòu)和限貸等政策讓一些人的買(mǎi)房資格受限，購(gòu)房成本也在增加，再加上大家的觀望情緒，銷(xiāo)售不是很理想，截至目前，完成的銷(xiāo)售額占全年任務(wù)的30%多一些。因此，下半年的銷(xiāo)售壓力還是比較大的。”帝湖花園項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)董政分析說(shuō)：“上半年完成了2億多銷(xiāo)售額，占到全年銷(xiāo)售任務(wù)的40%左右，這一方面是因?yàn)槭袌?chǎng)整體環(huán)境的改變，二是項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)度作了些許調(diào)整，沒(méi)有推出更多房源?！?br />
　　據(jù)了解，鄭州樓市的許多房企銷(xiāo)售都未能完成預(yù)期規(guī)劃。有一些房企由于快速擴(kuò)張，在售項(xiàng)目較多，銷(xiāo)售放緩后，整個(gè)公司陷入被動(dòng)狀態(tài)。還有一些項(xiàng)目因?yàn)槿藲獠蛔?，意向客?hù)太少，開(kāi)盤(pán)日期則一拖再拖，原本準(zhǔn)備5月份開(kāi)盤(pán)的至今也未能入市。

　　預(yù)期高、銷(xiāo)量減，剪刀差致庫(kù)存量加大

　　去年熱銷(xiāo)時(shí)開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期過(guò)高，而今年銷(xiāo)售遇阻，導(dǎo)致較大的剪刀差

　　在房地產(chǎn)調(diào)控的影響下，樓市成交慘淡。近日，包括北京、廣州、上海、南京等全國(guó)主要城市住宅庫(kù)存量快速上升，成為市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)。

　　有數(shù)據(jù)顯示，北京2011年上半年，項(xiàng)目簽約率僅43.1%，這一數(shù)據(jù)說(shuō)明在售的樓盤(pán)項(xiàng)目中，超過(guò)50%的房子尚未銷(xiāo)售，處于積壓狀態(tài)。

　　僅6月預(yù)售的商品房期房住宅項(xiàng)目，根據(jù)預(yù)售總值對(duì)比已經(jīng)簽約的項(xiàng)目值，合計(jì)提供的9508套住宅總市值325億元，而截至當(dāng)月底簽約的僅有29億元，一個(gè)月的庫(kù)存積壓市值就超過(guò)296億元。而這還不包括在建面積以及開(kāi)發(fā)商手中的土地庫(kù)存。

　　同時(shí)，有報(bào)道指出上海樓市的庫(kù)存已經(jīng)達(dá)到歷史高位，目前住宅庫(kù)存需要10個(gè)多月消化。

　　“去年鄭州樓市的供需比是0.8∶1，供不應(yīng)求導(dǎo)致的結(jié)果是房?jī)r(jià)快速上升。今年銷(xiāo)量下降，庫(kù)存增加，即便是市場(chǎng)關(guān)注度較高的鄭東新區(qū)項(xiàng)目，開(kāi)盤(pán)的解籌率也僅在50%左右，市區(qū)內(nèi)項(xiàng)目則在30%左右，可售房源越來(lái)越多，估計(jì)夠消化3個(gè)月的。”唐瑋這樣說(shuō)道。

　　對(duì)于庫(kù)存的增加，東方鼎盛地產(chǎn)副總經(jīng)理徐霖認(rèn)為主要是去年熱銷(xiāo)時(shí)開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期過(guò)高，而今年銷(xiāo)售遇阻，導(dǎo)致較大的剪刀差，“這也是市場(chǎng)波動(dòng)期的正?，F(xiàn)象”。

　　今年上半年，鄭州樓市開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目共40余個(gè)，其中純新盤(pán)占開(kāi)盤(pán)總量的22%左右，大部分為老盤(pán)加推房源。“除了萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的項(xiàng)目和鄭東新區(qū)樓盤(pán)銷(xiāo)售相對(duì)不錯(cuò)外，其他的都相當(dāng)一般?！庇袠I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為。

　　“限貸限購(gòu)嚴(yán)重影響了市場(chǎng)資金回籠，因此，開(kāi)發(fā)商只有采取兩個(gè)辦法：一方面是推出一些優(yōu)惠促銷(xiāo)；另一方面是加大推盤(pán)量?！编嵵萸迦A園房地產(chǎn)副總經(jīng)理師凱倫如此說(shuō)道。

　　樓市庫(kù)存日趨增加，導(dǎo)致的直接后果就是土地市場(chǎng)低迷冷清，開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張，拿地更為謹(jǐn)慎。

　　不能降 不敢降 樓市步入尷尬困局

　　即便降價(jià)，也不一定就能加快銷(xiāo)售速度，因?yàn)橛行枨笤跍p少

　　面對(duì)市場(chǎng)蕭條、銷(xiāo)量銳減的情況，市場(chǎng)上的主流聲音都在分析和呼吁房企采取降價(jià)策略以快速回籠資金。然而，對(duì)于此，開(kāi)發(fā)商卻沒(méi)有表現(xiàn)出太多的焦慮與不安。

　　“現(xiàn)在的樓市，不是說(shuō)降價(jià)了就能賣(mài)得好，房企資金鏈就能好轉(zhuǎn)?！倍J(rèn)為，“限購(gòu)令限制了相當(dāng)一部分改善性和投資需求，剛性需求置業(yè)者中有一部分因無(wú)法提供相關(guān)證明也被拒之門(mén)外，真正符合購(gòu)房資格的又未必具備購(gòu)房實(shí)力；銀行信貸的不斷調(diào)整也在影響著商品房銷(xiāo)售，首付比例提高，利率提高，諸多限制正在日漸加大買(mǎi)房門(mén)檻。”

　　與此同時(shí)，銀行可貸款金額減少，對(duì)房貸的審批手續(xù)要求愈加嚴(yán)格，放寬排隊(duì)頗為嚴(yán)重。董政說(shuō)：“3月份簽的合同，到現(xiàn)在一些客戶(hù)的房貸還沒(méi)有審批下來(lái)?！?br />
　　這樣的情況在鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)很普遍，據(jù)徐霖講，東方鼎盛時(shí)代項(xiàng)目2月份簽訂合同的客戶(hù)，還有一部分貸款沒(méi)有批下來(lái)，這樣一來(lái)，即便銷(xiāo)售很火爆，但銀行不能及時(shí)放款，企業(yè)的資金狀況依然得不到應(yīng)有的緩解。

　　現(xiàn)在有資格的購(gòu)房客戶(hù)就像池子里的水越來(lái)越少，吸引客戶(hù)的關(guān)注是房企采取營(yíng)銷(xiāo)舉措的關(guān)鍵所在?！凹幢憬祪r(jià)，也不一定就能加快銷(xiāo)售速度，因?yàn)橛行枨笤跍p少，而且對(duì)前期已經(jīng)成交的客戶(hù)而言，產(chǎn)品降價(jià)會(huì)引起心理波動(dòng)，我們就希望以自己精細(xì)化的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)來(lái)打動(dòng)購(gòu)房者?！碧片|分析說(shuō)。

　　由于人氣不足，位于中州大道航海路交會(huì)處以東的某樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)日期一再后延，當(dāng)有人建議開(kāi)發(fā)商適當(dāng)降低房?jī)r(jià)吸引客源時(shí)，該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人很是無(wú)奈地坦言：“根據(jù)公司制定的銷(xiāo)售目標(biāo)，項(xiàng)目?jī)r(jià)格必須在7500元/平方米之上，現(xiàn)在我們是不能降，只有放慢銷(xiāo)售步伐?！?br />
　　看來(lái)，雖然降價(jià)促銷(xiāo)被認(rèn)為是解決銷(xiāo)售困局的不二法則，但在很多開(kāi)發(fā)商看來(lái)，這并不是什么良方，因?yàn)橐环矫媸莵?lái)自開(kāi)發(fā)商自身的壓力，一些公司在鄭州有好幾個(gè)項(xiàng)目，一降價(jià)將是連鎖反應(yīng)；另一方面即使降價(jià)也收效甚微，放寬長(zhǎng)期排隊(duì)導(dǎo)致房企不能及時(shí)回籠資金。

　　“不過(guò)，價(jià)格由供需決定，如果調(diào)控舉措依舊嚴(yán)厲不放松，不排除一些項(xiàng)目會(huì)打折降價(jià)，但是從目前發(fā)展現(xiàn)狀和未來(lái)潛力上看，鄭州樓市相對(duì)健康，應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)太大的波動(dòng)?！毙炝胤治稣f(shuō)。

　　也有業(yè)內(nèi)人士坦言，之所以不降價(jià)，是因?yàn)槟壳暗氖袌?chǎng)狀況還沒(méi)到讓開(kāi)發(fā)商主動(dòng)讓利、降價(jià)求售的地步。

　　延伸閱讀

　　困局前行·觀點(diǎn)一：

　　調(diào)控將持續(xù)較長(zhǎng)一段時(shí)間

　　近期市場(chǎng)都在關(guān)注宏觀調(diào)控政策會(huì)否“轉(zhuǎn)向”：隨著調(diào)控措施逐漸顯現(xiàn)效果，加息、提高存款準(zhǔn)備金率等各種收緊的貨幣政策是否會(huì)放松。

　　實(shí)際上，當(dāng)前正是宏觀調(diào)控關(guān)鍵時(shí)期，調(diào)控通脹目標(biāo)本身不會(huì)也不應(yīng)放松，但何時(shí)加息、提高準(zhǔn)備金率等具體措施則可能有所變化。如果未來(lái)通脹仍有較大的走高壓力，并不能排除加息的可能性。

　　具體到房地產(chǎn)市場(chǎng)，盡管限購(gòu)政策屬于短期的臨時(shí)性舉措，但其對(duì)抑制市場(chǎng)過(guò)熱起到了一定的作用?！案鞣N信號(hào)表明房地產(chǎn)調(diào)控力度不會(huì)放松，這是行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展必須要走的一步，也是想讓開(kāi)發(fā)節(jié)奏放緩，謹(jǐn)防行業(yè)過(guò)早飽和，此次調(diào)控到明年上半年應(yīng)該都不會(huì)有任何放松。”董政認(rèn)為。

　　困局前行·觀點(diǎn)二：

　　融資能力是開(kāi)發(fā)商生存關(guān)鍵

　　本輪調(diào)控是歷年來(lái)調(diào)控中最嚴(yán)厲的一次，收緊貨幣政策、加強(qiáng)信貸管理，同時(shí)還推出一些行政舉措來(lái)抑制市場(chǎng)過(guò)熱，人們都在猜測(cè)和關(guān)注在政策不放松的前提下，房企還能支撐多久？

　　“實(shí)際上，每個(gè)房企的情況不同，有的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目少，壓力不大，只需放緩進(jìn)度就可以挺過(guò)難關(guān)；而有的房企則要為了獲得資金不惜接受極高的貸款利率，融資模式就成為決定企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵所在?！碧片|坦言。

　　困局前行·觀點(diǎn)三：

　　差異化競(jìng)爭(zhēng)，要么拼性?xún)r(jià)比

　　在對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行走訪時(shí)，不難發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前同區(qū)域樓盤(pán)的銷(xiāo)售價(jià)格并不如2009年熱銷(xiāo)時(shí)的相差無(wú)幾，現(xiàn)在即便同區(qū)域項(xiàng)目，每平方米也會(huì)有千余元的差距。

　　比如同屬中原區(qū)的兩個(gè)項(xiàng)目，一個(gè)均價(jià)在9000元以上，另一個(gè)項(xiàng)目均價(jià)則在7000元左右。“現(xiàn)在要想在競(jìng)爭(zhēng)中獲勝，要么走差異化之路，要么拼性?xún)r(jià)比，所采取的戰(zhàn)略不同，呈現(xiàn)出來(lái)的自然就不同?！碧片|認(rèn)為，“接下來(lái)市場(chǎng)新推樓盤(pán)的價(jià)格也會(huì)比較亂，這跟房企的資金情況直接相關(guān)。”(記者 王亞平)

　　多數(shù)房企上半年僅完成全年任務(wù)的30%

　

　這一輪房地產(chǎn)調(diào)控的影響比較大，前六個(gè)月完成的銷(xiāo)售額不及全年任務(wù)的1/3

　　中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)日前發(fā)布的最新房企銷(xiāo)售排行榜單顯示，2011年上半年，前十大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售3323億元，同比增長(zhǎng)逾80%。

　　調(diào)控之下，大型房企這樣的銷(xiāo)售額令很多業(yè)內(nèi)人士驚嘆和羨慕。因?yàn)榕c這些喜人的成績(jī)不同，大多數(shù)中小房企上半年交出的“答卷”算不上理想。“這一輪房地產(chǎn)調(diào)控的影響還是比較大的，前六個(gè)月完成的銷(xiāo)售額不及全年任務(wù)的1/3?！币晃徊辉妇呙姆康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士坦言。

　　在對(duì)上半年樓市簡(jiǎn)單總結(jié)時(shí)，康橋地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)唐瑋表示：“現(xiàn)在房?jī)r(jià)依然比較堅(jiān)挺，沒(méi)有什么特別的優(yōu)惠，不過(guò)限購(gòu)和限貸等政策讓一些人的買(mǎi)房資格受限，購(gòu)房成本也在增加，再加上大家的觀望情緒，銷(xiāo)售不是很理想，截至目前，完成的銷(xiāo)售額占全年任務(wù)的30%多一些。因此，下半年的銷(xiāo)售壓力還是比較大的?！钡酆▓@項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)董政分析說(shuō)：“上半年完成了2億多銷(xiāo)售額，占到全年銷(xiāo)售任務(wù)的40%左右，這一方面是因?yàn)槭袌?chǎng)整體環(huán)境的改變，二是項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)度作了些許調(diào)整，沒(méi)有推出更多房源?！?br />
　　據(jù)了解，鄭州樓市的許多房企銷(xiāo)售都未能完成預(yù)期規(guī)劃。有一些房企由于快速擴(kuò)張，在售項(xiàng)目較多，銷(xiāo)售放緩后，整個(gè)公司陷入被動(dòng)狀態(tài)。還有一些項(xiàng)目因?yàn)槿藲獠蛔?，意向客?hù)太少，開(kāi)盤(pán)日期則一拖再拖，原本準(zhǔn)備5月份開(kāi)盤(pán)的至今也未能入市。

預(yù)期高、銷(xiāo)量減，剪刀差致庫(kù)存量加大

　　去年熱銷(xiāo)時(shí)開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期過(guò)高，而今年銷(xiāo)售遇阻，導(dǎo)致較大的剪刀差

　　在房地產(chǎn)調(diào)控的影響下，樓市成交慘淡。近日，包括北京、廣州、上海、南京等全國(guó)主要城市住宅庫(kù)存量快速上升，成為市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)。

　　有數(shù)據(jù)顯示，北京2011年上半年，項(xiàng)目簽約率僅43.1%，這一數(shù)據(jù)說(shuō)明在售的樓盤(pán)項(xiàng)目中，超過(guò)50%的房子尚未銷(xiāo)售，處于積壓狀態(tài)。

　　僅6月預(yù)售的商品房期房住宅項(xiàng)目，根據(jù)預(yù)售總值對(duì)比已經(jīng)簽約的項(xiàng)目值，合計(jì)提供的9508套住宅總市值325億元，而截至當(dāng)月底簽約的僅有29億元，一個(gè)月的庫(kù)存積壓市值就超過(guò)296億元。而這還不包括在建面積以及開(kāi)發(fā)商手中的土地庫(kù)存。

　　同時(shí)，有報(bào)道指出上海樓市的庫(kù)存已經(jīng)達(dá)到歷史高位，目前住宅庫(kù)存需要10個(gè)多月消化。

　　“去年鄭州樓市的供需比是0.8∶1，供不應(yīng)求導(dǎo)致的結(jié)果是房?jī)r(jià)快速上升。今年銷(xiāo)量下降，庫(kù)存增加，即便是市場(chǎng)關(guān)注度較高的鄭東新區(qū)項(xiàng)目，開(kāi)盤(pán)的解籌率也僅在50%左右，市區(qū)內(nèi)項(xiàng)目則在30%左右，可售房源越來(lái)越多，估計(jì)夠消化3個(gè)月的?！碧片|這樣說(shuō)道。

　　對(duì)于庫(kù)存的增加，東方鼎盛地產(chǎn)副總經(jīng)理徐霖認(rèn)為主要是去年熱銷(xiāo)時(shí)開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期過(guò)高，而今年銷(xiāo)售遇阻，導(dǎo)致較大的剪刀差，“這也是市場(chǎng)波動(dòng)期的正?，F(xiàn)象”。

　　今年上半年，鄭州樓市開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目共40余個(gè)，其中純新盤(pán)占開(kāi)盤(pán)總量的22%左右，大部分為老盤(pán)加推房源?！俺巳f(wàn)達(dá)集團(tuán)的項(xiàng)目和鄭東新區(qū)樓盤(pán)銷(xiāo)售相對(duì)不錯(cuò)外，其他的都相當(dāng)一般?！庇袠I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為。

　　“限貸限購(gòu)嚴(yán)重影響了市場(chǎng)資金回籠，因此，開(kāi)發(fā)商只有采取兩個(gè)辦法：一方面是推出一些優(yōu)惠促銷(xiāo)；另一方面是加大推盤(pán)量?！编嵵萸迦A園房地產(chǎn)副總經(jīng)理師凱倫如此說(shuō)道。

　　樓市庫(kù)存日趨增加，導(dǎo)致的直接后果就是土地市場(chǎng)低迷冷清，開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張，拿地更為謹(jǐn)慎。