千億地產(chǎn)私募起底：“大部分是變相高利貸”

繼浙江的高利貸危機之后，下一個引爆的炸彈，會是地產(chǎn)私募基金嗎？
4月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，由于 樓市調(diào)空效應(yīng)顯現(xiàn)，與上月相比，全國70個大中城市中，價格下降的城市有48個，持平的城市有22個。與去年12月份相比，1月份環(huán)比價格下降和持平的城市增加了2個。
在此背景下，房地產(chǎn)業(yè)的資金鏈持續(xù)惡化，在IPO、發(fā)債、外資等融資通道對房企繼續(xù)關(guān)閉情況下，地產(chǎn)私募成為房企籌集資金的唯一通道。據(jù)住建部政策研究中心今年早些時候發(fā)布的研究報告顯示，人民幣房地產(chǎn)私募基金總規(guī)模已達千億，較2010年增長了1倍。
而最大的危機在于，這些以債權(quán)形式投資于房地產(chǎn)項目的地產(chǎn)私募，實際上成了變相高利貸，對大多數(shù)投資人來說，其風險處于不可控狀態(tài)。
“目前大概只有5%的房地產(chǎn)私募是規(guī)范的，其他都是‘高利貸’，”一位地產(chǎn)私募資深人士告訴本報記者，在“地產(chǎn)創(chuàng)新融資”外衣下，在高達25%的預(yù)期收益率承諾背后，是正在燃燒的危機導火索。隨著各地中小開發(fā)商破產(chǎn)、跑路的消息不斷傳來，私募的風險正浮出水面。
高利貸角色
沈明（化名）的開發(fā)公司在2009年中以8億元拍得一幅土地。自有資金4億，私募借了4億。受樓市調(diào)控影響，至今該地塊未動一鍬，而私募計劃于2012年2月到期。
無奈之下，沈明以6億元將土地轉(zhuǎn)讓。私募拿回4億元本金及約1億元利息；沈明僅拿回1億，損失3億。
回想起2009年樓市的瘋狂，沈明很后悔當時與私募的約定，30%的年息拖垮了他。
沈明的境遇并非個案。長沙一大型開發(fā)商人士告訴記者，本地開發(fā)商很多都借了高利貸。而這種高利貸的形式，往往以地產(chǎn)私募的名義出現(xiàn)?！霸诙€城市，一些中小開發(fā)商發(fā)起的私募基金，主要是為自己的項目提供過橋貸款?！?/font>
“市場上叫房地產(chǎn)私募的，本質(zhì)上95%都是融資顧問公司，”金地集團穩(wěn)盛投資總經(jīng)理吳濤對記者說，“有人去借錢，有人想往外借，高利貸有生存空間。金地原來只做股權(quán)投資，后來發(fā)現(xiàn)，投資者有這種需求，被投資方也有，他們不需要分股份，所以也做了一部分債權(quán)投資。這種債類的業(yè)務(wù)只要有10%的收益率，很多人都愿意做?！?/font>
據(jù)本報記者調(diào)查，2010-2011年間興起的所謂房地產(chǎn)私募，是由商業(yè)銀行的私人銀行和理財部門的客戶作為LP（有限合伙人）進行債權(quán)投資，大多按照事先約定的價格進行回購。
住建部政策研究中心今年年初的一份研究報告也指出，多數(shù)私募對房企或項目進行股權(quán)形式的投資，獲取股權(quán)收益，但實際上僅承擔了債權(quán)的風險?！罢w上看，多數(shù)基金認為目前的貨幣環(huán)境和政策環(huán)境適合做債權(quán)投資，風險相對較小、回報率較高?！?/font>
前述私募人士透露，這些房地產(chǎn)私募中，大部分實際是以“過橋貸款”為主營業(yè)務(wù)。
所謂過橋貸款，是指一般情況下，私募以股權(quán)形式介入項目的部分環(huán)節(jié)，如拿地、開發(fā)或是銷售。當項目獲得銀行貸款，或是進入前期銷售后，開發(fā)商即以約定價格回購股份?！霸谶@類案例中，所謂的股權(quán)投資實際上扮演了高利貸的角色?！鼻笆龅禺a(chǎn)私募人士解釋說。

“40%預(yù)期收益率”背后
據(jù)本報記者調(diào)查，從過去三年的情況看，地產(chǎn)私募給投資人的預(yù)期收益率一般都達到15%-25%，更高的有30%以上。
“我見過最高的超過40%，”北京中倫律師事務(wù)所律師喬文駿告訴本報記者，過去兩年，大多數(shù)但凡有點門路的房企，都是寧愿高成本融資，也不愿輕易降價。
此外，較為普遍的形式是，地產(chǎn)私募以股權(quán)或者土地作抵押，與項目方簽訂對賭協(xié)議，達不到25%的預(yù)期收益率，就把股權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資者或者其他懲罰性措施。
“多數(shù)情況下，這是在欺騙投資者?！痹趨菨磥?，一旦在項目運作過程中出現(xiàn)問題，達不到的預(yù)期收益率，大多數(shù)私募并不及時和投資人溝通、商議，也不告知投資人所發(fā)生的一切。
前述地產(chǎn)私募人士介紹說，目前比較普遍的是，很多私募就是把錢給開發(fā)商了，等著回報，而不管運營，到時候不行了就把（抵押的）東西拿來。如果當初有對賭協(xié)議，還可以把抵押物給投資者。如果沒有，對投資者來說不虧損就算好的了。
這位人士表示，真正的私募是股權(quán)投資，投資人和開發(fā)商，共同分擔和控制項目風險，而目前高利貸式的地產(chǎn)私募，基本上沒有風險控制可言。
在目前的樓市調(diào)空和樓價下行的趨勢下，這種風險正在釋放。國土部4月17日的最新公告顯示，一季度土地市場量價齊跌，其中住宅用地自2009年后首次出現(xiàn)負增長，地價引發(fā)房價下跌的效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn)。
“現(xiàn)在很多資產(chǎn)管理公司有房地產(chǎn)項目，五折打包賣，還是沒人接，打五折都不一定賣得掉?！眳菨嬖V記者，因為買的時候不是現(xiàn)房，是一塊地，或者建到一半。
4月17日，綠城將其上海綠城廣場置業(yè)全部股權(quán)及貸款出售給SOHO中國，套現(xiàn)16.16億元。本報記者查詢發(fā)現(xiàn)，從2009年開始，綠城多次進行信托融資，后期部分信托產(chǎn)品出現(xiàn)了類私募傾向。如平安信托安城財富1號房地產(chǎn)信托基金信托產(chǎn)品，預(yù)期收益率為大于等于20%。
在地產(chǎn)界，像綠城這樣的大開發(fā)商以私募融資的不多見，過去兩年，私募融資的主體是中小開發(fā)商?！按箝_發(fā)商旗下項目多，打折賣掉幾個就有現(xiàn)金流，而中小開發(fā)商回旋余地小，資金風險更形突出?！辟Y金德信資本董事長陳義楓對本報記者說。
今年以來，廈門、長沙、珠海等地頻頻傳來中小開發(fā)商“跑路”的消息?！叭ツ晗掳肽甑浆F(xiàn)在已經(jīng)發(fā)生5起，無一例外都是資金鏈斷裂，”前述長沙大型開發(fā)商人士說，“這些小開發(fā)商都是借了以地產(chǎn)私募等形式出現(xiàn)的高利貸。”

看來這個房地產(chǎn)市場確實很亂呀。另外，不是不允許高利貸的嗎？怎么還是有？