千億地產(chǎn)私募起底：“大部分是變相高利貸”

繼浙江的高利貸危機(jī)之后，下一個(gè)引爆的炸彈，會(huì)是地產(chǎn)私募基金嗎？
4月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，由于 樓市調(diào)空效應(yīng)顯現(xiàn)，與上月相比，全國(guó)70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有48個(gè)，持平的城市有22個(gè)。與去年12月份相比，1月份環(huán)比價(jià)格下降和持平的城市增加了2個(gè)。
在此背景下，房地產(chǎn)業(yè)的資金鏈持續(xù)惡化，在IPO、發(fā)債、外資等融資通道對(duì)房企繼續(xù)關(guān)閉情況下，地產(chǎn)私募成為房企籌集資金的唯一通道。據(jù)住建部政策研究中心今年早些時(shí)候發(fā)布的研究報(bào)告顯示，人民幣房地產(chǎn)私募基金總規(guī)模已達(dá)千億，較2010年增長(zhǎng)了1倍。
而最大的危機(jī)在于，這些以債權(quán)形式投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目的地產(chǎn)私募，實(shí)際上成了變相高利貸，對(duì)大多數(shù)投資人來(lái)說(shuō)，其風(fēng)險(xiǎn)處于不可控狀態(tài)。
“目前大概只有5%的房地產(chǎn)私募是規(guī)范的，其他都是‘高利貸’，”一位地產(chǎn)私募資深人士告訴本報(bào)記者，在“地產(chǎn)創(chuàng)新融資”外衣下，在高達(dá)25%的預(yù)期收益率承諾背后，是正在燃燒的危機(jī)導(dǎo)火索。隨著各地中小開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)、跑路的消息不斷傳來(lái)，私募的風(fēng)險(xiǎn)正浮出水面。
高利貸角色
沈明（化名）的開(kāi)發(fā)公司在2009年中以8億元拍得一幅土地。自有資金4億，私募借了4億。受樓市調(diào)控影響，至今該地塊未動(dòng)一鍬，而私募計(jì)劃于2012年2月到期。
無(wú)奈之下，沈明以6億元將土地轉(zhuǎn)讓。私募拿回4億元本金及約1億元利息；沈明僅拿回1億，損失3億。
回想起2009年樓市的瘋狂，沈明很后悔當(dāng)時(shí)與私募的約定，30%的年息拖垮了他。
沈明的境遇并非個(gè)案。長(zhǎng)沙一大型開(kāi)發(fā)商人士告訴記者，本地開(kāi)發(fā)商很多都借了高利貸。而這種高利貸的形式，往往以地產(chǎn)私募的名義出現(xiàn)?！霸诙€城市，一些中小開(kāi)發(fā)商發(fā)起的私募基金，主要是為自己的項(xiàng)目提供過(guò)橋貸款?！?/font>
“市場(chǎng)上叫房地產(chǎn)私募的，本質(zhì)上95%都是融資顧問(wèn)公司，”金地集團(tuán)穩(wěn)盛投資總經(jīng)理吳濤對(duì)記者說(shuō)，“有人去借錢(qián)，有人想往外借，高利貸有生存空間。金地原來(lái)只做股權(quán)投資，后來(lái)發(fā)現(xiàn)，投資者有這種需求，被投資方也有，他們不需要分股份，所以也做了一部分債權(quán)投資。這種債類(lèi)的業(yè)務(wù)只要有10%的收益率，很多人都愿意做?！?/font>
據(jù)本報(bào)記者調(diào)查，2010-2011年間興起的所謂房地產(chǎn)私募，是由商業(yè)銀行的私人銀行和理財(cái)部門(mén)的客戶(hù)作為L(zhǎng)P（有限合伙人）進(jìn)行債權(quán)投資，大多按照事先約定的價(jià)格進(jìn)行回購(gòu)。
住建部政策研究中心今年年初的一份研究報(bào)告也指出，多數(shù)私募對(duì)房企或項(xiàng)目進(jìn)行股權(quán)形式的投資，獲取股權(quán)收益，但實(shí)際上僅承擔(dān)了債權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)?！罢w上看，多數(shù)基金認(rèn)為目前的貨幣環(huán)境和政策環(huán)境適合做債權(quán)投資，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小、回報(bào)率較高?！?/font>
前述私募人士透露，這些房地產(chǎn)私募中，大部分實(shí)際是以“過(guò)橋貸款”為主營(yíng)業(yè)務(wù)。
所謂過(guò)橋貸款，是指一般情況下，私募以股權(quán)形式介入項(xiàng)目的部分環(huán)節(jié)，如拿地、開(kāi)發(fā)或是銷(xiāo)售。當(dāng)項(xiàng)目獲得銀行貸款，或是進(jìn)入前期銷(xiāo)售后，開(kāi)發(fā)商即以約定價(jià)格回購(gòu)股份?！霸谶@類(lèi)案例中，所謂的股權(quán)投資實(shí)際上扮演了高利貸的角色?！鼻笆龅禺a(chǎn)私募人士解釋說(shuō)。

“40%預(yù)期收益率”背后
據(jù)本報(bào)記者調(diào)查，從過(guò)去三年的情況看，地產(chǎn)私募給投資人的預(yù)期收益率一般都達(dá)到15%-25%，更高的有30%以上。
“我見(jiàn)過(guò)最高的超過(guò)40%，”北京中倫律師事務(wù)所律師喬文駿告訴本報(bào)記者，過(guò)去兩年，大多數(shù)但凡有點(diǎn)門(mén)路的房企，都是寧愿高成本融資，也不愿輕易降價(jià)。
此外，較為普遍的形式是，地產(chǎn)私募以股權(quán)或者土地作抵押，與項(xiàng)目方簽訂對(duì)賭協(xié)議，達(dá)不到25%的預(yù)期收益率，就把股權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資者或者其他懲罰性措施。
“多數(shù)情況下，這是在欺騙投資者?！痹趨菨磥?lái)，一旦在項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中出現(xiàn)問(wèn)題，達(dá)不到的預(yù)期收益率，大多數(shù)私募并不及時(shí)和投資人溝通、商議，也不告知投資人所發(fā)生的一切。
前述地產(chǎn)私募人士介紹說(shuō)，目前比較普遍的是，很多私募就是把錢(qián)給開(kāi)發(fā)商了，等著回報(bào)，而不管運(yùn)營(yíng)，到時(shí)候不行了就把（抵押的）東西拿來(lái)。如果當(dāng)初有對(duì)賭協(xié)議，還可以把抵押物給投資者。如果沒(méi)有，對(duì)投資者來(lái)說(shuō)不虧損就算好的了。
這位人士表示，真正的私募是股權(quán)投資，投資人和開(kāi)發(fā)商，共同分擔(dān)和控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，而目前高利貸式的地產(chǎn)私募，基本上沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)控制可言。
在目前的樓市調(diào)空和樓價(jià)下行的趨勢(shì)下，這種風(fēng)險(xiǎn)正在釋放。國(guó)土部4月17日的最新公告顯示，一季度土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌，其中住宅用地自2009年后首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，地價(jià)引發(fā)房?jī)r(jià)下跌的效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn)。
“現(xiàn)在很多資產(chǎn)管理公司有房地產(chǎn)項(xiàng)目，五折打包賣(mài)，還是沒(méi)人接，打五折都不一定賣(mài)得掉?！眳菨嬖V記者，因?yàn)橘I(mǎi)的時(shí)候不是現(xiàn)房，是一塊地，或者建到一半。
4月17日，綠城將其上海綠城廣場(chǎng)置業(yè)全部股權(quán)及貸款出售給SOHO中國(guó)，套現(xiàn)16.16億元。本報(bào)記者查詢(xún)發(fā)現(xiàn)，從2009年開(kāi)始，綠城多次進(jìn)行信托融資，后期部分信托產(chǎn)品出現(xiàn)了類(lèi)私募傾向。如平安信托安城財(cái)富1號(hào)房地產(chǎn)信托基金信托產(chǎn)品，預(yù)期收益率為大于等于20%。
在地產(chǎn)界，像綠城這樣的大開(kāi)發(fā)商以私募融資的不多見(jiàn)，過(guò)去兩年，私募融資的主體是中小開(kāi)發(fā)商?！按箝_(kāi)發(fā)商旗下項(xiàng)目多，打折賣(mài)掉幾個(gè)就有現(xiàn)金流，而中小開(kāi)發(fā)商回旋余地小，資金風(fēng)險(xiǎn)更形突出?！辟Y金德信資本董事長(zhǎng)陳義楓對(duì)本報(bào)記者說(shuō)。
今年以來(lái)，廈門(mén)、長(zhǎng)沙、珠海等地頻頻傳來(lái)中小開(kāi)發(fā)商“跑路”的消息?！叭ツ晗掳肽甑浆F(xiàn)在已經(jīng)發(fā)生5起，無(wú)一例外都是資金鏈斷裂，”前述長(zhǎng)沙大型開(kāi)發(fā)商人士說(shuō)，“這些小開(kāi)發(fā)商都是借了以地產(chǎn)私募等形式出現(xiàn)的高利貸?！?/font>

看來(lái)這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)很亂呀。另外，不是不允許高利貸的嗎？怎么還是有？