美國樓市面臨永久性崩潰 銀行業(yè)舊毒新債難翻身 一個月前在股東大會上,美國銀行首席執(zhí)行官莫伊尼漢對投資者這樣表示:美國銀行仍在竭力削減房地產(chǎn)不良貸款,并認為年內(nèi)房價復(fù)蘇將令該行避免在抵押貸款上出現(xiàn)新的損失。
如今看來,這一預(yù)期似乎過于樂觀。基于近期公布的一系列疲弱數(shù)據(jù),業(yè)內(nèi)人士普遍認為,美國房地產(chǎn)市場短期內(nèi)走出低谷的可能性很小,年內(nèi)房價恐繼續(xù)下跌超過10%。事實上,由于低估房價跌幅,美國銀行在過去兩個季度中已為此多支出30億美元。
美國銀行所處的窘境絕非個案。今年一季度,為應(yīng)對房價“下滑壓力”,美國第三大銀行花旗集團就出售了11億美元問題貸款。
在金融危機全面爆發(fā)三年后的今天,美國銀行業(yè)在房貸及相關(guān)衍生品業(yè)務(wù)上的噩夢仍未終結(jié)。這不禁令人懷疑,美國房地產(chǎn)市場會否陷入“房價下跌-止贖量上升-房價進一步下跌”的怪圈,前次危機殘留的巨額衍生品余毒“舊債”加上止贖潮“新愁”,會否成為引爆新危機的“火藥桶”……這些問題成為籠罩在美國經(jīng)濟頭頂上的陰云。
房地產(chǎn)復(fù)蘇難望
與2006年、2007年房價峰值相比,迄今美國房價累計跌幅接近33%,衰退幅度超過上世紀三十年代的“大蕭條”時期。創(chuàng)建標(biāo)普/凱斯-席勒美國房價指數(shù)的經(jīng)濟學(xué)家羅伯特·席勒悲觀地表示,未來五年美國房價進一步下跌10%-25%,也“完全不會讓人感到意外”。
羅素投資首席市場策略師史蒂芬·伍德在接受中國證券報記者采訪時甚至表示,美國房屋市場也許面臨永久性崩潰,并對就業(yè)市場產(chǎn)生嚴重影響,預(yù)計失業(yè)率回到崩潰前水平的機會甚微。
房地產(chǎn)市場長期低迷的原因何在?從供給方面來看,美國房屋存量仍然大幅超出正常水平,“影子庫存”大量存在成為壓在房市身上的“大石”。目前有480萬套美國住房處于止贖進程中,另據(jù)有關(guān)機構(gòu)分析,如果美國房價回升10%,會有高達2000萬套房屋被拋向市場。這不但給房價帶來壓力,也影響了建筑商的新建房屋開工計劃。
從需求方面來看,美國經(jīng)濟復(fù)蘇力度仍顯不足,就業(yè)市場壓力很難盡快緩解,抑制了消費者對住房的需求;房價持續(xù)下跌也令財富縮水的住房持有者捂緊錢包,不敢消費,削弱了美國經(jīng)濟復(fù)蘇動力。兩者相互作用,形成難以突破的“怪圈”。
這使得美國房地產(chǎn)市場陷入“房價下跌-止贖量上升-房價進一步下跌”的惡性循環(huán)中。據(jù)美聯(lián)儲最新報告,今年一季度末,美國業(yè)主持有的房屋凈值占房屋價值比例已降至38%的二戰(zhàn)以來最低水平。而在美國近4500萬仍未還清房貸的房屋業(yè)主中,近四分之一業(yè)主擁有的房屋價值已低于貸款總額,另有5%的人即將步入這一行列。
這意味著,將有越來越多的“負資產(chǎn)”家庭不得不被迫加入房屋止贖大軍。對于具有龐大衍生品分支的美國金融體系來說,居民消費能力下降造成房貸、車貸等衍生品附著的基礎(chǔ)面臨斷供風(fēng)險,成為美國金融體系巨大不穩(wěn)定因素。
銀行業(yè)噩夢未終
在次貸危機爆發(fā)前,美國新增房貸中有近七成貸款是可調(diào)息抵押貸款。通常來講,此類貸款申請初期(通常為五年)實行比較低廉的固定利率,一定時間后其利率將參照一定的特定市場標(biāo)準變動。
據(jù)美國媒體預(yù)計,可調(diào)息抵押貸款利率重置的最高潮將在2012年到來,并在此后一年內(nèi)維持在高水平,也就是說,抵押貸款違約潮即將出現(xiàn)。羅素投資亞太房地產(chǎn)投資主管馬丁·萊姆在接受中國證券報記者采訪時預(yù)計,從現(xiàn)在起到2014年,美國將有約1.4萬億美元抵押貸款到期,這可能引發(fā)相當(dāng)大規(guī)模的銀行止贖。分析人士認為,貸款違約潮爆發(fā)將進一步加劇止贖問題,導(dǎo)致美國銀行業(yè)更多的資產(chǎn)減計,給金融系統(tǒng)帶來風(fēng)險。
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