房地產(chǎn)告別暴利時代 開發(fā)商面對降價5大心態(tài)

          雖新年將至，但這份辭舊迎新的喜慶并沒有給大多數(shù)開發(fā)商帶來半點喜悅。溫總理前不久發(fā)表了“堅持房地產(chǎn)調(diào)控”的講話，打破了不少開發(fā)商的美夢，期盼的政策松動并沒有如期出現(xiàn)。眼巴巴的望著庫存量加大，融資渠道受阻，開發(fā)商著急了。

         據(jù)悉，成都、南京等大中城市最近頻現(xiàn)土地市場流拍現(xiàn)象，不少地塊都以底價成交。由此看出，多數(shù)房企拿地慢慢變得謹(jǐn)慎起來，與購房者濃厚的持幣待購情緒形成了雙重觀望的局勢。之前不少房企花拳繡腿的“優(yōu)惠”被質(zhì)疑為“假摔”，如今有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為房價下跌跡象已逐漸浮出水面。

         調(diào)控政策持續(xù)不放松，使得降價潮已由一線城市向二、三線城市蔓延。面對或?qū)⑿纬傻娜珖祪r大潮，降還是不降，降多少？開發(fā)商們各有苦衷。


　　文章來源：搜房網(wǎng)

心態(tài)一：開發(fā)成本高 想降降不了

       俗話說“無利不商”“不做虧本生意”。如果降價讓開發(fā)商沒有利潤可賺反而還賠錢，那這等虧本生意自然行不通。
       眾所周知，土地經(jīng)營占不少地方政府財政收入比重較大。甚至更有個別地方政府為了增加財政收入，通過炒作大型區(qū)域、板塊的方式，由外及內(nèi)、有計劃有步驟地“炒”高地價，使地價、房價陷入不斷上漲的惡性循環(huán)，給國家宏觀經(jīng)濟(jì)帶來極大風(fēng)險，影響民生。
       開發(fā)商建的是商品房，和舊城改造拆遷房不同。拆遷房用地是政府無償劃撥的，但商品房的用地是開發(fā)商通過政府公開拍賣竟價來的，那些高價購入地塊的開發(fā)商，不能輕易降價是必然的。
       當(dāng)然不少開發(fā)商拿地的時候，所在地塊價格還未瘋漲。但那部分拿了高價地的地王項目，再加上經(jīng)營不善，這部分房企就有了打死也不能降價的理由。

心態(tài)二：老業(yè)主鬧事 想降不敢降
       面對降價開發(fā)商很糾結(jié)，不降便門可羅雀，售樓小姐喝茶閑聊，最后達(dá)不到銷售目標(biāo)。降價吧，不僅利潤降低，而且如果推盤時打折幅度過大，必將引得心理失衡的老業(yè)主前來理論，討要差價。砸了裝修精美的售樓部事小，要是砸了自身一磚一瓦蓋起來的口碑那就得不償失了。
       再說，現(xiàn)在市場主動權(quán)逐漸轉(zhuǎn)移到購房者手中，開發(fā)商降價購房者不領(lǐng)情，等著抄底繼續(xù)觀望。降價成效不大，老業(yè)主更是得罪不起，于是一些開發(fā)商為了能留個底褲過冬，必定不敢輕易降價。

心態(tài)三：抱調(diào)控松動幻想 不著急降

       盡管在購房者看來開發(fā)商已是“山窮水盡”不得不一降到底，但一些抱有僥幸心理的開發(fā)商卻仍以為會“柳暗花明又一村”，幻想著樓市春天到來后的價格反彈。他們認(rèn)為房地產(chǎn)作為國家經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)不小，不相信政府會一直持續(xù)的打擊房地產(chǎn)行業(yè)。佛山“寬限令”，二三線城市限購遲遲未普及，令他們?nèi)匀幌嘈艊也豢赡軐⒎康禺a(chǎn)一棒子打死，“救市”、“寬限”、“微調(diào)”、“限購取消”等松動詞語充斥著這部分開發(fā)商的大腦，他們堅信暫不降價等待國家救市時機(jī)的到來才是明智之舉。

心態(tài)四：資金壓力相對較小 就是不降
      調(diào)控政策大浪淘沙，將以往魚龍混雜，良莠不齊寄生在房地產(chǎn)這片沃土上，打著“撈一把就好”旗號的部分房企陸續(xù)拋離市場。若是調(diào)控堅持不放松，那么房地產(chǎn)行業(yè)的暴利時代或?qū)⒊蔀檫^去。相對于被淘汰的中小房企，品牌房企早已靠著自身過硬的品質(zhì)和傳承的口碑在房價高企的時候賺足了資本。前期積累的暴利，讓部分開發(fā)商足以繼續(xù)支撐一些時日。
      這部分前期獲得巨大利潤的品牌開發(fā)商，受調(diào)控影響相對較小，他們不但拿準(zhǔn)了購房者買漲不買跌的心理，也深知越是走向不明，購房者越會向品牌房企看齊。另一方面品牌開發(fā)商有自身的品牌價值和尊嚴(yán)，輕易降價有損顏面不說，購房者指不定還認(rèn)為便宜沒好貨，導(dǎo)致更為嚴(yán)重的觀望。這部分開發(fā)商認(rèn)為這個降價的“大坑”不能跳，既然還不到生死關(guān)頭，降價也就隔日再議。

心態(tài)五：銷售壓力增大 不得不降

       雖然萬科近期新開盤價格降幅穩(wěn)定在15%-20%區(qū)間，尚無進(jìn)一步加深跡象。但據(jù)有關(guān)人士透露，上海萬科醞釀旗下樓盤全線降價，以打破華東市場回款不利的局面。因為降價幅度可能超過20％，萬科正在為部分項目辦理新的網(wǎng)上備案價格。
      現(xiàn)在的樓市非常微妙，開發(fā)商都會謹(jǐn)言慎行，誰都不敢輕言降價，但為什么這部分房企卻敢于公開宣布降價，甚至對老業(yè)主宣稱不補償差價。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，一方面這部分房企在某些城市銷售業(yè)績減少，來年銷售壓力較大，需要通過大幅降價促銷，“以價換量”來消化庫存，回籠資金。但目前僅限于一些房價泡沫較大的城市，在成都市場上，敢于這么大幅度降價的樓盤還未出現(xiàn)；另一方面不少房企眼看房地產(chǎn)暴利時代將要逝去，為了尋得一些新的發(fā)展途徑，短期內(nèi)需要不少資金支持，大幅調(diào)整項目售價是也為了能迅速回款，移花接木到其他高利潤的行業(yè)上去。一些投資商業(yè)地產(chǎn)，旅游地產(chǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)，煤礦等新方向的開發(fā)商降價也就顯得合情合理。

降還是不降 這是一個問題

       若是大幅度降價吧，對于習(xí)慣了過去“大口肥肉”的開發(fā)商來說，資金囊難免吃不飽。而且起了降價的頭，往后要改口抬價更是比搬起石頭砸自己的腳更為難堪。此時降價，想著抄底的購房者也許反而更會持幣觀望。
       左右為難下，如今的開發(fā)商顯得有些可憐。房價降不降？降當(dāng)然是要降。需求減少導(dǎo)致價格下跌，正是商品經(jīng)濟(jì)的最常見規(guī)律之一。降多少合適？同策咨詢顧問有限公司張宏偉認(rèn)為20%~30%的降價幅度有些 “過猛”。僅以上海的經(jīng)驗看，10%的降價幅度，已經(jīng)可以讓部分樓盤成交量有起色。而上海此前銷售排行占前的樓盤中，很多樓盤的降價幅度也就10%。
      華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長任志強認(rèn)為：在強制的政策壓力之下，降房價已成為了主色調(diào)，降已成為了一種必然。但降到多少卻是一種心理、精神、資金與戰(zhàn)略的博弈過程。不從土地供給上增加、不從貨幣總量上控制，而以房價為目標(biāo)的調(diào)控必然導(dǎo)致這種難題的出現(xiàn)。
     開發(fā)商的主動降價時可能做到的，但降價之后的市場則一定是消費者說了算。如果消費者在博弈中仍不滿政策的限制性條件，則降價就不再是讓消費增長的必要條件了。

鄙視開發(fā)商

反正就等嘛····

必須得降，不然我們這些小老百姓一輩子都買不起房