為啥"中國房價"死守不降價 19個理由讓你明白

為啥"中國房價"死守不降價 19個理由讓你明白
樓市政策組合拳綜合調(diào)控樓市之后，全國百城房價仍不見下跌。在CPI一路高漲，各種生活物品價格不斷漲價之時，普通民眾只能感慨，什么都漲就是工資不見漲，調(diào)控調(diào)控，房價為何越調(diào)越高難以控制呢？高人解釋說，房價不可能下降有N個無以辯駁理由。
奢侈消費(fèi)風(fēng)起云涌，助長房價飚升


前一些時間，盛傳中國富豪在美國大把大把燒錢消費(fèi)，“哥什么都沒有，就是有錢”，這與剛改革開放那陳，靠著幾份膽量而一夜暴富的洗腳上田的農(nóng)民在夜總會“燒錢”比闊如出一轍。中國剛富起來，由于長期以來的貧窮落后，加上文化底子薄，一旦手里有了幾全錢，就“小農(nóng)意識”高漲，擺闊比富，此為其一；其二，由于不少國人手里有錢了，生活好了生活方式便發(fā)生了質(zhì)變，由以前的吃得飽穿得暖上升為享受人生，當(dāng)前國人的享受意識日益增強(qiáng)。而寬大豪華的住房是享受生活最重要的元素之一，所以許多人開始換房，面積越換越大，檔次越換越高。中國奢侈消費(fèi)令世界瞠目結(jié)舌，并且有風(fēng)起云涌之勢，這些富人買房，出手大方，一看到心儀的房子，就買下，且多是一次性付款。因為他們有的是錢。
注意，是控制房價過快上漲，不是打壓
我每次去演講，都會被問到一個同樣的問題：周老師，未來房地產(chǎn)到底會是什么樣的？將走向何方，國家為什么老和房地產(chǎn)過不去？問這些問題的人，我想，有一點(diǎn)他們完全沒有弄明白，那就是國家究竟為什么要調(diào)控房地產(chǎn)？調(diào)控房地產(chǎn)的真正用意是什么？許多開發(fā)商總認(rèn)為國家在打壓房地產(chǎn)，為此，一旦有了調(diào)控政策便坐臥不安，感到迷茫。

國家為什么要調(diào)控房地產(chǎn)？因為房地產(chǎn)發(fā)展過快，長期占用“超車道”行駛，嚴(yán)重影響其他車輛通行；因為房價上漲太快，幾乎是翻著跟斗上漲的，不利于改善民生。中央政府調(diào)控的目的非常明確，只不過大家沒有解讀明白。注意了，中央調(diào)控房地產(chǎn)，是控制房價過快上漲，是“控制過快”，控制暴利，真正意圖是不要讓房價漲得太快了，但可合理上漲，是將房價控制在一起合理的上漲幅度，而不是要打壓房地產(chǎn)，中央政府對房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的影響和拉動作用，是非常清楚的，不可能打壓房地產(chǎn)。從這個意義上來說，房地產(chǎn)仍然會一路凱歌，在五年內(nèi)指望房價下降，無異于癡人說夢。當(dāng)然，房價的波動是有的，短期下調(diào)后很快又會上升，主線上上升的。

通脹預(yù)期加大，帶動房價上揚(yáng)


CPI在不斷上升，農(nóng)產(chǎn)品價格屢創(chuàng)新高，從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來看，食品價格指數(shù)將直接反射到房價上?？纯从蛢r這幾年攀升有多快，像滾雪球似膨脹。物價指數(shù)的走高，必然帶動房價上揚(yáng)，連白菜蘿卜的價格都在上漲，房價沒有不漲的理由。不可能其他物價上漲，而獨(dú)讓房價下跌吧？要控制房價，就須先穩(wěn)定CPI，否則控制房價只是一廂情愿罷了。

地價猛漲，催高房價

大家只看到房價在飛漲，實際上地價比房價漲更快，有報道說，十年前買下的地，至今未開發(fā)，光地價就翻了幾百倍，比做開發(fā)還賺錢，又省事。地價是一年比一年高，象孫悟空翻筋斗似的。而地價占了房地產(chǎn)開發(fā)成本一小半，地價上漲，房價肯定上漲。政府采用拍賣的方式出讓土地，也只會加速提升地價，人為把地價炒高，除非國家改變土地出讓、流轉(zhuǎn)形式，否則這一方式只會把地價不斷推向高點(diǎn)。前些年出現(xiàn)的土地樓面價高過房價就充分說明了問題，面粉比面包貴是很不正常的現(xiàn)象。一些央企介入房地產(chǎn)開發(fā)，因為央企有政府背景，不缺錢，導(dǎo)致地王頻現(xiàn)，這一切都成了房價上漲的背后推手。

建材價格攀升，成了房價的幕后推手


       除土地價格暴漲外，房地產(chǎn)的其他方面的成本也在不斷上升，鋼材、水泥等建材價格的上漲，成了房價上漲的一個隱形幕后推手，成本增加，房屋售價無疑是會跟著增加的，并且房價的增加比成本增加的系數(shù)高很多。
       可能有人會說，建材成本的增加，在整個成本構(gòu)成中所占比例不大，并且建材價格的上升，對房價的上海影響非常有限。誠然，建材成本的增加，在房價上漲中所形成的推動力是有限的，理由十分簡單，因為到今天為止，房地產(chǎn)仍是暴利，是其他任何行業(yè)所無可匹敵的。并且房地產(chǎn)的規(guī)模效益明顯，利潤略高于其他行業(yè)一點(diǎn)點(diǎn)，都足以形成巨大的利潤漩渦。全國某著名樓盤，在北京開發(fā)的項目，包括所有成本，每平方米大約為5000元，老板初始計劃開盤9000元/平方米，過度到12000元/平方米。大家可能無法想象，事態(tài)的發(fā)展也遠(yuǎn)超出老板的期望值，后來該樓盤售價攀上3萬元/平方米，現(xiàn)在到了5萬元/平方米，試問這種暴利有誰能敵？
       盡管建材成本對房價的推動不大，但是并不等于沒有推動，成本增加，開發(fā)商是不可能自己掏腰包的，肯定要轉(zhuǎn)嫁到房價中去，此外，建材成本上升，至少也給了開發(fā)商一個漲價的合理借口。
城市化進(jìn)程拉動房價上揚(yáng)

       中國城市水平只有百分之四十多此，而發(fā)達(dá)國家的平均水平是70%以上，中國離這個水平還有很大的差距，這就意味著還有大量的農(nóng)民要進(jìn)城，這些進(jìn)城的農(nóng)民需要住房，住房需求空間非常龐大。中國正處于經(jīng)濟(jì)調(diào)整增長中，城市化進(jìn)程正在加速，城市化進(jìn)程的加速，必然伴隨大量非城市人口涌入城市。
       要知道，中國是個農(nóng)業(yè)大國，農(nóng)村人口占了大多數(shù)，光進(jìn)城的農(nóng)民，就是住房消費(fèi)中一個非常誘人的數(shù)字，除非城市化進(jìn)程停滯，農(nóng)民才不會進(jìn)城。

中國城市正處于大拆大建的高速發(fā)展期
       君不見中國的城市擴(kuò)容簡直就是加速度前進(jìn)，今天的一個城市，幾年前的城區(qū)范圍還很小，三五年后，城區(qū)范圍就成倍數(shù)擴(kuò)大。拿廣州來說，幾年前城區(qū)范圍只有一千多平方公里，今天已經(jīng)擴(kuò)大到3800多平方公里，城市的快速擴(kuò)張，必然導(dǎo)致大拆大建，擴(kuò)張后，需要大量的居住、工作人口相匹配。此外，大拆大建還導(dǎo)致大量的拆遷性需求，并且都是小房換大房，普通房換高檔房。不可能城市擴(kuò)張后，卻無人進(jìn)駐，而成為一座空城，事實證明，城市擴(kuò)張到哪里，人口就填滿哪里。


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人口太多了 地太少了

經(jīng)濟(jì)發(fā)展離不開房地產(chǎn)，支柱產(chǎn)業(yè)地位仍無法動搖
       大城市在幾年前，是以房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)來對待的，當(dāng)下大城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展逐步走上正軌，房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)地位雖然不明顯，但是仍然在起著舉足輕重的作用。而在二、三、四線城市，房地產(chǎn)仍然是當(dāng)之無愧的支柱產(chǎn)業(yè)，這就是為什么中央進(jìn)行調(diào)控，地方政府卻不配合的根源所在。對于二、三、四線城市來說，尤其是三四線城市，產(chǎn)業(yè)薄弱，城市造血功能不足，只有依靠房地產(chǎn)來帶動經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房地產(chǎn)的開發(fā)，是城市方向的引領(lǐng)者，

       房地產(chǎn)開發(fā)到哪里，城市就延伸到哪里。房地產(chǎn)的帶動作用，是誰也不可低估的，幾乎帶動所有行業(yè)的發(fā)展，比如服裝、化妝品等看起來與房地產(chǎn)無關(guān)，實際上服裝和化妝品業(yè)的發(fā)展也有房地產(chǎn)的功勞，開發(fā)的大量服裝和化妝品主題商城及專業(yè)市場，無不在推動其發(fā)展的車輪。離開房地產(chǎn)，各行各業(yè)都將受到不同程度的打擊。
房地產(chǎn)成了地方財政的主要收入來源
       房地產(chǎn)成了地方政府財政收入主要來源，這已經(jīng)是一個不爭的事實，我們不說房地產(chǎn)對地方經(jīng)濟(jì)的拉動，單是房地產(chǎn)開發(fā)所需的 土地供應(yīng)，就是地方財政的支撐點(diǎn)，假如缺了土地收入，地方政府的腰包就會囊中羞澀，減少了財政收入，就會影響到地方政府的行政力量、職權(quán)力量。因此，無論中央怎么調(diào)控，地方政府自有算盤，撥打著自己的小九九，不能公開支持房地產(chǎn)，便在暗中支持，這也是中央調(diào)控成為“空調(diào)”的一個重要因素。


      假如國家規(guī)定拿到預(yù)售證前不允許采用排號、放籌、登記、預(yù)訂等，除了一線城市基本做到外，象二、三、四線城市，基本沒有實行，政府睜只眼閉只眼，實際上在暗中支持房地產(chǎn)發(fā)展。

房子是保值增值的最佳投資

房子已不再僅僅是居住的，同時更是一種理想的投資產(chǎn)品。在銀行利息式微、股市風(fēng)險較大、黃金行情不穩(wěn)等因素催動下，房子成了百姓最為保值增值的投資產(chǎn)品。從商品房誕生至今，可以說其價格行情一路高湊凱歌，只見升值，從未出現(xiàn)貶值的情況，即使有價格下措的時段，那也僅僅是短暫的，是市場的自然震蕩，并不是房子本身的貶值造成的。
能力，并且大都從中獲得了巨額利潤。“有房才有家”的傳統(tǒng)守舊思想趕著房價上漲

受幾千年來的傳統(tǒng)封建思想的影響，國人總認(rèn)為“有房才有家”，沒有房就形同漂泊，像無根浮萍。這一思想根深蒂固，一直在影響、左右著國人。受這一陳腐思想的影響，國人在成年后，都為房而奮斗，所以產(chǎn)生了大批的房奴。每個人成年工作幾年后，就想著要買房，千方百計賺錢，省錢，目的就是要買一套屬于自己的房子?？梢韵胂螅總€成年人都想買房，一些未婚女性也想買房，男人雙方在結(jié)婚前都買了房，結(jié)婚后就擁有兩套房了，當(dāng)然這為數(shù)不多，按照這一現(xiàn)象，中國房價沒有不上漲理由，因為剛性需求大。

房子是保值增值的最佳投資

房子已不再僅僅是居住的，同時更是一種理想的投資產(chǎn)品。在銀行利息式微、股市風(fēng)險較大、黃金行情不穩(wěn)等因素催動下，房子成了百姓最為保值增值的投資產(chǎn)品。從商品房誕生至今，可以說其價格行情一路高湊凱歌，只見升值，從未出現(xiàn)貶值的情況，即使有價格下措的時段，那也僅僅是短暫的，是市場的自然震蕩，并不是房子本身的貶值造成的。
許多發(fā)達(dá)國家國民，財務(wù)性收入普遍高于中國許多倍，財產(chǎn)性收入是提高國民收入的一種較好生財之道。許多已經(jīng)買過房的人都享受到了房子巨大增值所帶來的利益。這也正是許多有錢人一而再，再而三地不斷買房的原動力，在中國，擁有5—10套房子的人并不少，而擁有2—3套房的人則比比皆是。房子超強(qiáng)的增值能力，像興奮劑一樣，令國人振奮。前些年出現(xiàn)的大批炒房團(tuán)，也正是看上了房子的超強(qiáng)增值能力，并且大都從中獲得了巨額利潤。
“有房才有家”的傳統(tǒng)守舊思想趕著房價上漲

受幾千年來的傳統(tǒng)封建思想的影響，國人總認(rèn)為“有房才有家”，沒有房就形同漂泊，像無根浮萍。這一思想根深蒂固，一直在影響、左右著國人。受這一陳腐思想的影響，國人在成年后，都為房而奮斗，所以產(chǎn)生了大批的房奴。每個人成年工作幾年后，就想著要買房，千方百計賺錢，省錢，目的就是要買一套屬于自己的房子?？梢韵胂?，每個成年人都想買房，一些未婚女性也想買房，男人雙方在結(jié)婚前都買了房，結(jié)婚后就擁有兩套房了，當(dāng)然這為數(shù)不多，按照這一現(xiàn)象，中國房價沒有不上漲理由，因為剛性需求大。
女人是房價上漲的幫兇

百姓都在罵房價太高，許多女人都參與到這個“罵戰(zhàn)”中來，殊不知，女人自己成了房價猛漲的幫兇。中國女人有著強(qiáng)烈的依賴心理，出嫁總是抱著一種“我把自己托付給你”的心態(tài)。要嫁就嫁個有房的人，如果聽說對方?jīng)]有房子，就會發(fā)出威脅：等你買了房再說，沒買房別談婚論嫁。這還算好點(diǎn)的，碰上犟的，連房也沒有？分手，掉送就走人。中國男人受女性的這種“壓迫”，就拚命去賺錢買房，目的很單純，就是為了要娶個媳婦成個家生兒育女。許多人就這樣稀里糊涂的成了房奴，等到結(jié)婚后，女人與男人一起“房奴”，共同拚死拚活掙錢還貸。
女人這種思想，無疑成了推高房價幫兇，如果女人不要求男方一定要有房才戀愛結(jié)婚，那么，會有許多人不會加入到置業(yè)大軍中去，至少會延緩。每個人戀愛結(jié)婚都要買房，中國有三四億家庭，就需要三四億套房，這還不算擁有多套房的和中途換房的，女人們無形中拉大了剛性需求。有大量需求，房子沒有不漲價的理。

媒體捕風(fēng)捉影、大肆宣楊，攪混一池清水

房價上漲過快，媒體負(fù)有不可推卸責(zé)任。且不說國家稍有動向，就借題發(fā)揮，大肆炒作，唯恐天下人不知。當(dāng)然，報道政府政策舉措是沒錯的，但媒體往往不是報道那么簡單，而以大篇幅、大版面進(jìn)行連篇累牘式的宣染，還請來各路專家解讀，本來是一項很平常的政策，經(jīng)媒體這么一折騰，便弄得滿城風(fēng)雨，人人噓唏不已。
媒體喜歡把目光投身那些有點(diǎn)名氣、喜歡自我炒作的行業(yè)人士，比如任志強(qiáng)、潘石屹之類，只要他們稍一張嘴，媒體就一窩蜂路著上，不惜版面為其搖旗吶喊、擂鼓助陣。某個有點(diǎn)名氣或者實力較強(qiáng)的房企降價或者漲價了，這原本就是很平常的一件事情，是市場營銷手法，壓根就不值一提，可是媒體卻當(dāng)成新聞焦點(diǎn)，洋洋萬言進(jìn)行討論點(diǎn)評，硬是用高射炮打蚊子，弄得全國上下炮聲隆隆。
媒體具有輿論導(dǎo)向作用，能直接影響公眾，媒體如此炮制，天下太平就成天下大亂了。媒體成了房價上漲吹鼓手。
政府調(diào)控不合理，變相助漲房價

面對房價直線上升局面，面對百姓對房價過高抱怨，政府只得出面實施調(diào)控，然后政府僅是“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”，行事方式是，等出了問題才去補(bǔ)救，而沒有在事前拿出一整套管理規(guī)范方案，總是在窮于應(yīng)付，當(dāng)房價高了，就調(diào)控一下，房價相對穩(wěn)定了，就置之度外，這種行事管控方式，只會推房價，因為政府不是制訂了一整套系統(tǒng)方案，而是臨時加以調(diào)控，每次一調(diào)控，就把房地產(chǎn)推向了風(fēng)口浪尖，將房地產(chǎn)從幕后拉到臺前亮相，這能讓房價下降嗎？因為政府隔三差五地調(diào)控一下，弄得全民都在關(guān)注房價、討論房價，這一關(guān)注、兩討論，房地產(chǎn)自然熱度不減，并且還會不斷升溫，熱起來了，價格沒有不漲的理。當(dāng)人們天天都在喊聲“提高婦女地位”時，“婦女地位”就顯然沒有提高，而當(dāng)人們不再喊時，婦女地位就已經(jīng)提高了。當(dāng)一萬個人、十萬個人、百萬個人、千萬個人、億萬人都在關(guān)注某個人時，這個人想不出名都難，出名，身價能不暴漲嗎？

經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，享受意識增加，導(dǎo)致房屋居住時限短而加大市場需求空間

根據(jù)有關(guān)部門調(diào)查研究，發(fā)現(xiàn)一套房子，通過在住了七至八年后便會換新房，這也就是說，一個人(家庭)在買了一套新房子后，七八年后，又成了業(yè)主，其中還附開投資炒房不說。之所以出現(xiàn)這種現(xiàn)象，是因為經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，百姓的享受意識得到加強(qiáng)，住了七八年后，新房就成舊房了，人們便再次換新房。加上城市以攤大餅的方式快速擴(kuò)張，即使你不換，可能也會在城市發(fā)展中被新規(guī)劃拆遷。現(xiàn)代社會，指望一套房住幾十年，是很不現(xiàn)實的。這從某個側(cè)面，加大剛性需求。

腐敗性需求拉高房價

所謂腐敗性需求，就是那下政界官員、公務(wù)員因腐敗而收入豐厚，在三四線城市，許多居民幾乎都買不起房，附了那些做生意做得比較好的以及企業(yè)老板，三四線城市的白領(lǐng)收入有限，僅靠工資很難在短期內(nèi)買得起房，據(jù)了解，在三四線城市，大部分都是公務(wù)員、文教衛(wèi)系統(tǒng)在買房，這些人為什么買得起房？光靠工資收入，也同樣買不起，但他們卻成了買房的主力，從表面判斷，只能說是腐敗致富，一些人通過腐敗積累了不少財富，這些人不但買一套，而且買兩套三套甚至更多，這種腐敗性需求，無疑帶動了房價的上揚(yáng)，他們?yōu)楦叻績r做出了較為明顯貢獻(xiàn)，要真正降房價，打擊腐敗性需求，可說是一條行之有效的措施。

開發(fā)商不可能降價，房價只會走高不會下跌


其實道理非常淺顯，如果開發(fā)商降價，就更沒人會買，因為買家看到開發(fā)商降價，心里就想打起算盤，終于降了，這一降可能就會降很多，并且會持續(xù)一段時間，甚至有可能起不來。買房也和買股一樣，是買漲不買落的。今天開發(fā)商降價了，買家不會買，會等明天再降，明天還不會買，賒等后天再降，如此，買家永遠(yuǎn)找不到一個合適的入市點(diǎn)。會一直觀望，因為在降價時買，他們總擔(dān)心今天買了，若明天繼續(xù)降了，就吃虧了。
開發(fā)商是做經(jīng)營的，對這種道理了如指掌，知道降價換不來銷量，就只有死扛，再說了，開發(fā)商普遍的房地產(chǎn)的前景十分看好，是不可能降價的。除了極少數(shù)資金十分困難的開發(fā)商，不排隊降價套現(xiàn)的可能，但即使有部分開發(fā)商降價，也不可能引發(fā)降價潮。所以指望房價下跌，無異于癡人說夢。
有房百姓支持房價上漲
雖然在傳統(tǒng)媒體和網(wǎng)絡(luò)媒體上，叫得最響的聲音，是想買房置業(yè)一部分百姓，整天在高喊房價太高，以至讓媒體也跟著“發(fā)喊”，從而影響到了政府，所以政府就出來進(jìn)行行政干預(yù)。

但是，另一個群體也是不容忽視，盡管聲音叫得不響亮，但所起的作用卻不小，這個群體就是已經(jīng)買了房的有房一族。這個有房群體并不希望房價下跌，反而盼著房價上漲，因為如果房價下跌，那他們的房子就貶值了，而房價上漲，他們的房子就升值。而有房一族顯然比無房一族更具實力，無論在經(jīng)濟(jì)上，還是在社會地位上，都高于無房一族，并且有房一族還在某種程度上掌握了操控權(quán)，至少民間的有錢一族以及公務(wù)員和在政府機(jī)關(guān)工作的非公務(wù)員群體，基本都有自己的住房，而這些人都是擁有一定“操控”能力。他們會利用自己的“能力”來阻止房價下跌。