買房防止“被公攤”，了解你的房款都花在了哪些地方？

“明明合同上的建筑面積有80㎡，可是為啥房子還米有70㎡的老公房寬敞？？”

“因?yàn)楝F(xiàn)在的商品房有公攤！”

“那公攤到底攤在哪兒了？”

“這個(gè)。。。。”

很多買房的童鞋都知道公攤一詞,卻對(duì)公攤相關(guān)的知識(shí)卻不知所以。究竟自己的房子公攤攤在哪兒了？這公攤雖然沒有“占為己有”，但是實(shí)實(shí)在在是花了錢買下的，所以不要一味聽從開發(fā)商宣的宣傳。即便不能準(zhǔn)確計(jì)算出來，但是也需要做到大致心中有數(shù)。

除了九幾年的時(shí)候比較流行的福利分房是負(fù)公攤外，現(xiàn)在的商品房不論是多層，還是高層都是有公攤面積的。

所謂公攤面積，是指歸兩個(gè)或兩個(gè)以上業(yè)主共同使用的區(qū)域或空間。它的劃分有兩個(gè)原則：產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議執(zhí)行；無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，可按相關(guān)房屋的建筑面積按比例進(jìn)行分?jǐn)偂?

根據(jù)2000年8月1日開始實(shí)施的《房產(chǎn)測量規(guī)范》的規(guī)定，公用建筑面積即公攤面積為:

1. 大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、變(配)電室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和物業(yè)管理用房以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房;


2. 每套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)，為墻體面積水面投影面積的一半。

除了以上說到大家公共使用的部分，但是還有些公用建筑空間并非是屬于公攤面積！
　
不應(yīng)計(jì)入的公用建筑空間為:
1. 倉庫、機(jī)動(dòng)車庫、非機(jī)動(dòng)車庫、車道等，作為人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間;
2. 售房單位自營、自用的房屋;
3. 為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理(其中包括物業(yè)管理)用房。
需要分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除作為獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫，為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房，以及人防工程等之后的建筑面積。

計(jì)算公式:
建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公攤面積
公攤面積=公攤系數(shù)*套內(nèi)建筑面積
公攤系數(shù)=總公共分?jǐn)偯娣e/(套內(nèi)建筑面積*總套數(shù))

這里有個(gè)大致的標(biāo)準(zhǔn)：
6層住宅：10-15%（少數(shù)低于10%的）
7-18層：15-20%
18層以上：20-25%

如果是塔樓，公攤會(huì)比同樣樓層的板樓公攤多點(diǎn)，如果有大堂，公攤更多點(diǎn)。

你覺得公攤多，就去開發(fā)商那里查下銷售圖紙測量成果，里面有公攤的面積和分?jǐn)偣剑蠢锩媸欠裼胁粦?yīng)計(jì)算公攤的部位存在。

6層以下的住宅因?yàn)闆]有電梯，所以其公共空間面積小些，在一梯兩戶的情況下，公攤比例通常不超過15%，節(jié)儉的可以做到10%，如果增加戶數(shù)，這個(gè)比例還能降低。

7-18層的住宅需要設(shè)置1部電梯（板樓一梯兩戶情況，不說塔樓），電梯連帶其設(shè)備，占用空間較大，所以這類住宅公攤通常在20%以上，如果每戶的面積大（130平方米以上），公攤比例能少點(diǎn)，大概17%左右。

18層以上是高層住宅了，需要至少2部電梯，因此公攤面積更大些。

你買房子的時(shí)候，都有個(gè)合同面積，這個(gè)面積是按照設(shè)計(jì)院繪制的圖紙計(jì)算的面積，叫做“銷售圖紙測量”。開發(fā)商有成果文件，文件開頭寫了哪些部位列為了公攤，哪些沒有，以及公攤的總數(shù)和比例。然后才是每個(gè)房屋的具體面積指標(biāo)。
如果你看銷售圖紙測量成果中對(duì)公攤沒有多余的（比如車庫、人防等），那么說明你的公攤沒有錯(cuò)誤，就是這么多。