.數(shù)據(jù)帝：用數(shù)字5招教你怎么最節(jié)省按揭貸款購房（轉(zhuǎn)帖）

現(xiàn)在買房的主導(dǎo)人群大致都是80后，有不少人可能是人生第一次買房，人生第一次貸款，第一次的童鞋們，如果你對(duì)買房貸款什么都不懂，那么你來到這個(gè)帖子就對(duì)了。此貼會(huì)幫你解決在第一次買房遇到困惑或不明白的80后解決主要的一些買房中遇到的問題，給你在買房的時(shí)候大致理清一下脈絡(luò)。
相信現(xiàn)在80后基本上都出來工作幾年了吧，從才大學(xué)出來一兩千的工資，經(jīng)過幾年工作經(jīng)驗(yàn)的磨礪，工資什么的都有所提升，出來工作3-5年的想必現(xiàn)在怎么也有個(gè)幾萬塊的存款了吧，當(dāng)然個(gè)別例外哈！即使是沒有什么存款的，首付像父母申請(qǐng)借款活著父母支援一下想必也沒什么的，也不是說啃老了，總之，有幾年工作經(jīng)驗(yàn)的人首付基本上沒什么問題。
新房子、大房子、貴房子要比老房子、小房子、便宜房好貸。畢竟能買的起新房子、大房子、貴房子的總是有錢人，有錢人發(fā)生違約的風(fēng)險(xiǎn)就小，至少銀行相關(guān)部門是這樣認(rèn)為的。廢話不多下面正題開始。
1.公積金貸款和商業(yè)貸款
商業(yè)貸款：
首付3成，貸款7成，這個(gè)要考察還款能力，要由個(gè)人收入，銀行流水，家庭情況，工作單位。
公積金貸款：
公積金貸款很簡(jiǎn)單，就是進(jìn)行擔(dān)保，正常繳納公積金期限的人就可以貸。
按照住房公積金賬戶余額計(jì)算的最高可貸額度
計(jì)算公式為：
（公積金賬戶余額+公積金月繳存額×2×至法定退休月數(shù))×22.按照貸款最高限額計(jì)算的可貸額度
一人申請(qǐng)住房公積金貸款的，最高貸款額為50萬元，兩人或兩人以上購買同一住房申請(qǐng)住房公積金貸款的，最高貸款額為80萬元。

公積金貸款是指繳存住房公積金的職工享受的貸款，國(guó)家規(guī)定，凡是繳存公積金的職工均可按公積金貸款的相關(guān)規(guī)定申請(qǐng)公積金貸款。（不過現(xiàn)在大多數(shù)公司企業(yè)都只給員工購買五險(xiǎn)，購買五險(xiǎn)一金的企業(yè)數(shù)量很少）
省錢攻略：以購買首套房，貸款50萬元為例。
如果是公積金貸款，貸款10年，月供是5031.42元，利息是103770.4元。如果是商業(yè)貸款，貸款10年，利率8.5折優(yōu)惠，月供是5549.14元，支付利息是165897.05元.
2.買房時(shí)機(jī)：
好的政策以及一些商家推出的活動(dòng)是買房省錢的絕佳時(shí)機(jī)，這幾個(gè)月來的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)一直不理想，整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)也不景氣，導(dǎo)致了央行再次降息，2012年7月6日央行對(duì)貸款利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.31個(gè)百分點(diǎn)；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào)整；
在者例如重慶鋼運(yùn)又在7月分推出了“按揭享優(yōu)惠利率”活動(dòng)，例如，現(xiàn)在銀行首套房年利率為6.55%，貸款100萬，貸20年，通過鋼運(yùn)公司活動(dòng)少0.25個(gè)百分點(diǎn)，即在前三年享受的是年利率為6.3%。
省錢攻略：政策宏觀調(diào)控，房產(chǎn)機(jī)構(gòu)優(yōu)惠活動(dòng)
算賬：央行降息，以20年期100萬元等額本息還款的商業(yè)貸款為例，此次降息后，每月還款額將減少約148元。據(jù)了解，此番降息前，5年以上貸款的基準(zhǔn)利率為6.80%，每個(gè)月還款額為7633.40元。降息后，5年以上貸款基準(zhǔn)利率調(diào)整為6.55%。每個(gè)月還貸金額為7485.20元，減少了148.2元
3.選擇多交首付劃算還是多交月供劃算
一般來說，如果沒有很好的投資方式，把手頭的錢全部交給首付，月供低一點(diǎn)當(dāng)然也無可厚非。只不過，這樣就手頭沒錢了。我們從利率的角度來分析，假如房子成交是100萬元，可以貸款70萬元，但實(shí)際貸款50萬元就夠了。如果是存銀行，5年的定期利率是5.5%，公積金貸款利率5年以上是4.9%，就是說，如果把這余錢存定期到銀行，采用公積金貸款，一年利率還可以賺0.6%。商業(yè)貸款利率是5年以上的為7.05％，當(dāng)然定期存款利率就不夠支付商業(yè)貸款成本了，但如果有其他的投資回報(bào)，還是可以考慮的。并且利率也是變化的，加上通貨膨脹等因素，余錢在手上短期內(nèi)還可以發(fā)揮更大的效益。

省錢攻略：
如果總房?jī)r(jià)是100萬元，首付是三成，如果手頭有房款50萬元，貸款20年，以公積金貸款為例：
如果支付五成首付，那么月供是3272.22元，支付利息是285332.86元。
如果支付三成首付，那么月供是4581.11元，支付利息是399466元。剩下來的20萬元，如果存入銀行，假定利率不發(fā)生變化，如果每五年利息計(jì)入每五年的定期存款額，那20年后的利息總額是328531.33元。
那么，少付兩成產(chǎn)生的最終收益=20萬元存銀行產(chǎn)生的收益-多貸銀行兩成首付產(chǎn)生的利息=214398.19元。

4.貸款時(shí)間長(zhǎng)一點(diǎn)還是短一點(diǎn)？

因?yàn)橥ㄘ浥蛎浀囊蛩?，?shí)際找銀行借錢，本金不變，而利息是變化的。同樣是70萬元，每一年的支付能力是不一樣的。就好像20年前欠銀行5萬元貸款，每個(gè)月幾百元的按揭覺得壓力很大，但到現(xiàn)在可能就是一餐飯而已。因此，還款時(shí)限越長(zhǎng)越好。
不過，也有人認(rèn)為如果沒有好的投資渠道，在房貸利率較高的情況下，貸款時(shí)間太長(zhǎng)，支付的利息也很高，還不如貸款時(shí)間短一點(diǎn)，平時(shí)咬咬牙也就過去了。值得一提的是，還款的前幾年，主要在還利息，如果有提前還貸的打算,還是選等額本金還款的方式劃算,可以多省點(diǎn)利息。

省錢攻略：現(xiàn)在的錢≠以后的錢（想一想20年前1塊錢能干啥，現(xiàn)在1塊錢能干啥）
以商業(yè)貸款貸100萬元為例，利率為基準(zhǔn)，如果貸款20年，那么月供7783.03，支付利息為867927.29元。
如果貸款30年，那么月供6686.64元，支付利息為1407189.89元。
5.哪一種還款方式更劃算？
“等額本金還款好，還是等額本息還款好呢？”
等額本金還款法。這種方法第一個(gè)月還款額最高，以后逐月減少，所以這種方法常被稱為“遞減法”。實(shí)際每個(gè)月的本金是一樣的，只是利息不一樣，由高到低。等額本息還款法。這種還款法是按照貸款期限把貸款本息分成若干個(gè)等份，每個(gè)月還款額度相同，所以這種方法常被稱為“等額法”。而等額本金還款法看似利息更少，但正是因?yàn)橛薪桢X才產(chǎn)生更多的利息，這一點(diǎn)跟上述的首付款多少有點(diǎn)類似，如果有更好的投資渠道，不妨采取等額本息還款法，如果有還款能力，沒有其他投資渠道，等額本金還款法則更合適。
省錢攻略
以商業(yè)貸款貸100萬元為例，貸款30年，利率為基準(zhǔn)，那么，如果是等額本金還款法，月供第一個(gè)月最高位8652.78元，到第360個(gè)月最少為2794.1元，支付利息為1060437.5元。
那么，如果是等額本息還款法，月供為6686.64元，支付利息為1407189.89元。