華西獨(dú)家策劃：“全城”樓市測(cè)評(píng)，深挖四大方位“需謹(jǐn)慎”樓盤(pán)

  
   正所謂“林子大了，什么鳥(niǎo)都有”。

    在成都，你既能看到眾多比肩世界的一流項(xiàng)目，也能看到購(gòu)房者拉著橫幅拒絕收房的場(chǎng)景。與其在未來(lái)交房時(shí)與開(kāi)發(fā)商“無(wú)力抗?fàn)帯保€不如在買(mǎi)房前謹(jǐn)慎選擇，仔細(xì)了解項(xiàng)目情況，謹(jǐn)慎購(gòu)買(mǎi)品質(zhì)、服務(wù)、信譽(yù)欠佳的樓盤(pán)。

    本期秋交會(huì)特別報(bào)道，本報(bào)將繼續(xù)以詳盡的調(diào)查為依據(jù)，為讀者呈現(xiàn)成都東南西北四方位需謹(jǐn)慎購(gòu)買(mǎi)樓盤(pán)，希望能給購(gòu)房者買(mǎi)房以借鑒。


城東：信和御龍山  成都339  沙河灣  琥珀庭院
城南：人居天府世家  錦繡尚郡  南湖世紀(jì)  天府國(guó)際社區(qū)
城西：中鐵西城  世豪·峰景  中信·云棲谷

城北：敬請(qǐng)期待

城東四大需要謹(jǐn)慎樓盤(pán)

信和御龍山
      拿地五年 未見(jiàn)售樓部謹(jǐn)慎指數(shù)：★★★★
　　五年前，信和置業(yè)花41.38億元天價(jià)，拿下的成華區(qū)迎暉路沙河“地王”項(xiàng)目，五年過(guò)去該項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)仍然遙遙無(wú)期。信和集團(tuán)作為香港最大地產(chǎn)商之一，集團(tuán)屬下信和置業(yè)更是香港恒生指數(shù)成份股之一。高調(diào)拿地五年，信和成都項(xiàng)目為何卻遲遲不能開(kāi)盤(pán)？信和是想囤地坐等升值，還是有難言之隱？信和這五年到底經(jīng)歷了什么？信和給我們留下了一連串疑問(wèn)。

成都339
孤芳自賞的非主流“地標(biāo)”謹(jǐn)慎指數(shù)：★★★★★
　　“以前我認(rèn)為前期的勞動(dòng)成本決定價(jià)值，后來(lái)西方經(jīng)濟(jì)學(xué)告訴我未來(lái)的收益才真正決定價(jià)值?！币敶髮W(xué)教授陳志武曾感慨，如果無(wú)效的勞動(dòng)，蠻干，即使付出再多的勞動(dòng)，最終生產(chǎn)出的東西將毫無(wú)價(jià)值。號(hào)稱(chēng)成都第一經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的“成都339”，顯然還停留在“價(jià)值=時(shí)間×社會(huì)單位勞動(dòng)時(shí)間成本”的階段，一個(gè)完美的項(xiàng)目放在錯(cuò)誤的位置，或是一個(gè)完美的地段放了一個(gè)錯(cuò)誤的項(xiàng)目，未來(lái)的結(jié)局可想而知。

沙河灣
       多談區(qū)域“怕”談產(chǎn)品謹(jǐn)慎指數(shù)：★★★★★
　　“沙河灣”作為城東沙河邊樓盤(pán)，從樓盤(pán)案名就可以看出其主打“沙河”的概念，然而作為區(qū)域內(nèi)一個(gè)僅有幾萬(wàn)平米建筑面積的小盤(pán)，不論是配套還是產(chǎn)品都差強(qiáng)人意。相比區(qū)域內(nèi)外資、央企云集的眾多大盤(pán)，買(mǎi)“沙河灣”可得冒不小的風(fēng)險(xiǎn)。謹(jǐn)慎一產(chǎn)品混亂布局不清晰
　　占地不足30畝，在成都的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，算是一個(gè)極其小的樓盤(pán)，其建筑面積也不過(guò)9萬(wàn)多平米。體量小不是問(wèn)題，關(guān)鍵是在如此小的體量的情況下，沙河灣還是“秉承”了大盤(pán)的操作模式，商業(yè)物業(yè)、住宅物業(yè)一應(yīng)俱全。包括了40年產(chǎn)權(quán)的酒店式公寓，以及70年產(chǎn)權(quán)的住宅。據(jù)了解，酒店式公寓作為投資物業(yè)，未來(lái)將以出租給人居住或辦公為主，在如此小的一個(gè)小區(qū)，辦公和住宅混用，不知入住后將是什么情形。

琥珀庭院
       方向不明 價(jià)格制定隨意謹(jǐn)慎指數(shù)：★★★★★
　　琥珀庭院作為一家外來(lái)開(kāi)發(fā)商投資開(kāi)發(fā)背景的樓盤(pán)，在成都開(kāi)盤(pán)一年多的時(shí)間內(nèi)，始終沒(méi)有讀懂購(gòu)房者的需求、搞清楚產(chǎn)品的定位、找準(zhǔn)市場(chǎng)的方向。這一系列的混亂和不清楚，最終體現(xiàn)在對(duì)價(jià)格的制定上，短短一年時(shí)間，最高單價(jià)曾在7000元/平米，而最低單價(jià)僅為4998元/平米，價(jià)格的混亂最終將是對(duì)購(gòu)房者的一種傷害。

城南四大需謹(jǐn)慎樓盤(pán)

人居天府世家
      謹(jǐn)慎指數(shù)：★★★★★
　  天府世家可以說(shuō)是人居置業(yè)進(jìn)軍高端物業(yè)的首發(fā)產(chǎn)品，可惜除了價(jià)格“高端”，各方面都表現(xiàn)平平。作為成都本土名不見(jiàn)經(jīng)傳的開(kāi)發(fā)商，人居置業(yè)曾為成都購(gòu)房者開(kāi)發(fā)了眾多中小樓盤(pán)，可謂功不可沒(méi)。但對(duì)于高端市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，人居置業(yè)或許還需要苦練內(nèi)功，如果只是炒作“領(lǐng)略寬闊心境”，“找到人生至高境界”等似有似無(wú)的 概念，難以真正在高端市場(chǎng)站穩(wěn)腳跟。

　　天府世家雖然貴為城南樓盤(pán)，但其所處的區(qū)域在城南卻較為偏僻。
　　天府世家位于益州大道與錦城大道交界處，目前還不知道該區(qū)域叫什么板塊，但可以肯定的是，該區(qū)域是目前城南比較偏僻的區(qū)域。項(xiàng)目距離地鐵1號(hào)線孵化園站也并非傳說(shuō)的那么近，走路大概需要20分鐘。經(jīng)常有購(gòu)房者到天府世家看房，卻在錦城大道四處打轉(zhuǎn)找不到項(xiàng)目售樓部。
　　上面兩點(diǎn)已經(jīng)說(shuō)明，天府世家的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)可謂十分薄弱。明眼人都能看出天府世家的地段、品牌、甚至價(jià)格都比不上上述樓盤(pán)。能可供開(kāi)發(fā)商炒作的噱頭就只剩下品質(zhì)，“因?yàn)槠焚|(zhì)好，高端物業(yè)所以值這個(gè)價(jià)?！?br /> 　 　成都透明房產(chǎn)網(wǎng)資料顯示，天府世家的容積率為3.74，這樣的容積率在城南的樓盤(pán)項(xiàng)目中屬于中等。雖然不算太高，但是肯定不低，3.74的容積率要做高 檔物業(yè)也不太可能，與之相隔不遠(yuǎn)的區(qū)域高端樓盤(pán)中海城南1號(hào)，容積率就在2.85，明顯低于天府世家。另外，天府世家的綠化率只有30%，在成都透明房產(chǎn) 網(wǎng)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)中屬于比較低的綠化率。

錦繡尚郡
      謹(jǐn)慎指數(shù)：★★★★
　  華新錦繡尚郡2009年開(kāi)盤(pán)時(shí)，每平米一萬(wàn)元出頭。如今在成都透明房產(chǎn)網(wǎng)上，掛牌價(jià)僅為7950元/平米。不過(guò)，據(jù)說(shuō)這只是開(kāi)發(fā)商打出的最低價(jià)，以吸引購(gòu)房者，實(shí)際均價(jià)仍在9000元/平米。
　 　在成都透明房產(chǎn)網(wǎng)的銷(xiāo)售榜單上，錦繡尚郡在過(guò)去半年中（2012年3月1日—9月1日）所售房源均價(jià)僅為7200元/平米，讓人大跌眼鏡。在去年樓市出 臺(tái)限購(gòu)的調(diào)控政策前后，錦繡尚郡的均價(jià)一度站在11500元/平米高點(diǎn)，按照這個(gè)價(jià)格計(jì)算，短短一年多錦繡尚郡的單價(jià)跌幅竟高達(dá)30%多，跌幅甚至高于同 期慘不忍睹的上證指數(shù)。
　　雖然樓市調(diào)控是高端樓盤(pán)遇冷的主要原因，但是華新錦繡尚郡的深度跌幅還是源于其項(xiàng)目的配套難以滿足居住需求。
　 　華新錦繡尚郡項(xiàng)目的生活配套不齊全，目前難以滿足業(yè)主的生活需求，并且也無(wú)大型的商業(yè)配套。雖然大件路的通車(chē)，確實(shí)拉近了樓盤(pán)和市區(qū)的距離，但有購(gòu)房者 認(rèn)為，住在錦繡尚郡買(mǎi)菜都需要開(kāi)車(chē)，生活并不方便。在成都透明房產(chǎn)網(wǎng)上，錦繡尚郡2009年9月開(kāi)盤(pán)的房源，如今仍有部分房源處于可售狀態(tài)，可見(jiàn)購(gòu)房者對(duì) 樓盤(pán)的認(rèn)可度不高。
　
南湖世紀(jì)
      謹(jǐn)慎指數(shù)：★★★★
　  乍一看名字，或許你就明白這是一個(gè)長(zhǎng)在南湖邊上的樓盤(pán)，但其項(xiàng)目本身并不臨河也不臨湖，難以享受到南湖美景。在南湖世紀(jì)項(xiàng)目周邊的配套就更不敢恭維。樓 盤(pán)對(duì)面不是野草叢生的空地，就是破舊不堪的老舊房子，一幅城鄉(xiāng)結(jié)合部的樣子。在南湖國(guó)際風(fēng)景度假區(qū)內(nèi)，擁有項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)有十多家，其中南湖國(guó)際社區(qū)無(wú) 疑占據(jù)南湖最為絕版的資源景觀。對(duì)于偏于一隅的南湖世紀(jì)來(lái)說(shuō)，與區(qū)域內(nèi)的其他樓盤(pán)相比確實(shí)毫無(wú)優(yōu)勢(shì)可言。謹(jǐn)慎二驚現(xiàn)山寨廣告產(chǎn)品是否會(huì)“山寨”？
　 　日前，南湖世紀(jì)的一則樓盤(pán)廣告，引起了購(gòu)房者的強(qiáng)烈關(guān)注，南湖世紀(jì)也因此火了一把。究其原因，原來(lái)是購(gòu)房者都“看走了眼”，一位購(gòu)房者告訴記者，“南湖 世紀(jì)”的廣告看上去就是南湖國(guó)際社區(qū)的項(xiàng)目，從整體設(shè)計(jì)到畫(huà)面看上去都是一樣的。打電話過(guò)去，詳細(xì)咨詢(xún)售姐，才知道這個(gè)項(xiàng)目叫南湖世紀(jì)，和南湖國(guó)際社區(qū)不 是同一個(gè)項(xiàng)目。如果一個(gè)樓盤(pán)連廣告都可以“山寨”，懶得創(chuàng)新，懶得動(dòng)腦筋，你能保證其產(chǎn)品不是照抄別人的。雖然這樣的“山寨”，很難說(shuō)得上侵權(quán)，但這樣的 樓盤(pán)下手購(gòu)買(mǎi)或許真要小心。謹(jǐn)慎三夾縫中的高密住宅
　 　南湖世紀(jì)號(hào)稱(chēng)公園地產(chǎn)，可以享受“一湖、兩河、三公園”，其實(shí)這些都是南湖國(guó)際風(fēng)景度假區(qū)的大配套，對(duì)于南湖世紀(jì)樓盤(pán)本身來(lái)說(shuō)，只不過(guò)是一個(gè)在夾縫中生 存的高密住宅。南湖世紀(jì)占地6萬(wàn)多平米，建筑面積卻高達(dá)40多萬(wàn)平米，開(kāi)發(fā)商所標(biāo)注的容積率為5.0。如今，即使在成都市區(qū)也已經(jīng)很難找到如此高容積率的 樓盤(pán)，更不要說(shuō)是郊縣樓盤(pán)。項(xiàng)目的綠化率25%，綠化偏低，居家舒適度會(huì)有一定不利影響。而且項(xiàng)目距離市區(qū)較遠(yuǎn)，對(duì)于需要在市中心上班并且朝九晚五的無(wú)車(chē) 一族來(lái)說(shuō)十分不便。

天府國(guó)際社區(qū)
      謹(jǐn)慎指數(shù)：★★★
　  樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)前通常都會(huì)接受咨詢(xún)，然而一個(gè)樓盤(pán)連續(xù)接受了客戶兩年的咨詢(xún)，仍然不見(jiàn)動(dòng)靜，這個(gè)樓盤(pán)就是“天府國(guó)際社區(qū)”。2009年“天府國(guó)際社區(qū)”開(kāi)發(fā)商 高新置業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人就對(duì)成都媒體表示，將在2010年推出針對(duì)外籍人士的高端社區(qū)天府國(guó)際社區(qū)。然而三年過(guò)去了仍然沒(méi)有關(guān)于“天府國(guó)際社區(qū)”的任何消息。
　　在各大房地產(chǎn)網(wǎng)站上，關(guān)于天府國(guó)際社區(qū)的動(dòng)態(tài)消息均是“即將開(kāi)盤(pán)，接受咨詢(xún)”，而這樣的字樣在2011年2月份就開(kāi)始出現(xiàn)。
　　早在修建之初，天府國(guó)際社區(qū)的建設(shè)者提出一條規(guī)定，為確保國(guó)際社區(qū)的純正“血統(tǒng)”，該社區(qū)將“只租不售”，確保國(guó)際社區(qū)所居住的人群是清一色的外籍人士。
　 　此論調(diào)一出，天府國(guó)際社區(qū)只為外國(guó)人服務(wù)，拒絕國(guó)人入住的批評(píng)之聲就不絕于耳。首先，天府國(guó)際社區(qū)崇洋媚外，拒絕國(guó)人入住，肯定是不可取的。另外，對(duì)于 一個(gè)急于打造國(guó)際化社區(qū)，提升區(qū)域品質(zhì)的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，是否里面住的全是洋人，修幾個(gè)教堂，引入幾所中英雙語(yǔ)學(xué)校，西式醫(yī)院就能代表國(guó)際社區(qū)。
　　顯 然，天府國(guó)際社區(qū)并未搞懂何為“國(guó)際社區(qū)”，才會(huì)鬧這樣的笑話。在建筑設(shè)計(jì)專(zhuān)家看來(lái)，國(guó)際社區(qū)不只是一個(gè)概念，它包含國(guó)際理念的項(xiàng)目規(guī)劃、新科技新功能的 運(yùn)用、外觀設(shè)計(jì)和園林設(shè)計(jì)的現(xiàn)代因素、社區(qū)功能配置的優(yōu)先考慮、社區(qū)生態(tài)環(huán)境的保護(hù)、社區(qū)人文建設(shè)等等。只住外國(guó)人就是國(guó)際社區(qū)這是對(duì)國(guó)際化社區(qū)的誤讀。
　 　天府國(guó)際社區(qū)只住“清一色的外籍人士”的論調(diào)遭到外界一致批評(píng)之后，高新置業(yè)或許也認(rèn)識(shí)到了這次的概念玩得過(guò)火，引起國(guó)人憤怒。此后，對(duì)天府國(guó)際社區(qū)的 打造一直低調(diào)進(jìn)行。記者在天府國(guó)際社區(qū)網(wǎng)站上看到，關(guān)于天府國(guó)際社區(qū)的動(dòng)態(tài)新聞過(guò)去兩年僅僅只有兩條，而據(jù)知情人士透露，外籍人士已低調(diào)入住了天府國(guó)際社 區(qū)別墅。
　　對(duì)于項(xiàng)目只租不售也不一定準(zhǔn)確，上述知情人士透露，至少天府國(guó)際社區(qū)的商鋪是要準(zhǔn)備出售的。另外，天府國(guó)際社區(qū)的一些項(xiàng)目可能改頭換面重新包裝上市，或許將不以天府國(guó)際社區(qū)的名義進(jìn)行銷(xiāo)售。不過(guò)，以上說(shuō)法尚未得到高新置業(yè)方面的證實(shí)。

城西三大需謹(jǐn)慎樓盤(pán)

中鐵西城
  慎買(mǎi)指數(shù)：★★★★★
　 隨著建造技術(shù)的提升，如今的房子不能通過(guò)驗(yàn)收的微乎其微。但通過(guò)房屋驗(yàn)收只能說(shuō)是質(zhì)量合格，也就是說(shuō)能夠拿到60分，這距離高品質(zhì)樓盤(pán)還相差很遠(yuǎn)。
　　所以，現(xiàn)在很多樓盤(pán)會(huì)出現(xiàn)這樣的情況：一方面是房屋通過(guò)了驗(yàn)收，達(dá)到交房標(biāo)準(zhǔn)；一方面業(yè)主并不是很滿意樓盤(pán)的質(zhì)量，主要是對(duì)樓盤(pán)品質(zhì)提出質(zhì)疑。對(duì)于此類(lèi)情況，開(kāi)發(fā)商常常掛在嘴邊的一句話就是：符合主管部門(mén)的相關(guān)規(guī)定，一切以合同為準(zhǔn)……謹(jǐn)慎一 以60分要求自己
　　中鐵西城一向自詡為城西“大盤(pán)”，一上來(lái)口氣很大，“服務(wù)光華人民”是其提出的目標(biāo)。而一位土生土長(zhǎng)的當(dāng)?shù)厝?，至今還沒(méi)有搞懂，中鐵西城是怎么服務(wù)光華人民的？既沒(méi)有送點(diǎn)實(shí)惠給鄉(xiāng)親們，也沒(méi)有提供任何工作崗位，只是把當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)拉升到了8字頭，讓老百姓進(jìn)一步感到買(mǎi)房很困難。
　　一年多來(lái)，中鐵西城的質(zhì)量也受到購(gòu)房者的質(zhì)疑，僅在成都透明網(wǎng)投訴平臺(tái)上，就有14條關(guān)于中鐵西城的投訴。一位購(gòu)買(mǎi)中鐵西城后十分后悔的購(gòu)房者在投訴平臺(tái)上表示，中鐵西城的品質(zhì)不能讓人信服，一是圍墻是涂料，不是貼磚，5年后將斑駁不堪；二是洋房樓梯是乳膠漆，電梯過(guò)道實(shí)在不堪入目，讓人很難想象這是頂端配套；三是小區(qū)內(nèi)主要走道連磚都不舍得鋪，用的是噴漆路面。該業(yè)主直呼“中鐵西城太讓人失望了”。
　　投訴還有很多，而中鐵西城的回復(fù)大多是：“我公司歷來(lái)嚴(yán)格按照主管部門(mén)相關(guān)規(guī)定開(kāi)展工作”“我公司將嚴(yán)格按照商品房買(mǎi)賣(mài)合同中的相關(guān)約定進(jìn)行施工”……
　　一房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴記者，其實(shí)這樣的問(wèn)題出現(xiàn)在許多品質(zhì)不高的樓盤(pán)身上，工程主體質(zhì)量沒(méi)有問(wèn)題，肯定能通過(guò)驗(yàn)收，但是開(kāi)發(fā)商僅僅滿足于驗(yàn)收合格，達(dá)到60分即可。對(duì)于其他合同中沒(méi)有注明的，也沒(méi)有強(qiáng)行要求的，比如材料的用料、樓面的打造、小區(qū)的綠化等完全都是敷衍了事，不注重購(gòu)房者的居住體驗(yàn)，也從來(lái)不想如何提高樓盤(pán)的品質(zhì)，反正樓盤(pán)都是預(yù)售，賣(mài)完收錢(qián)任務(wù)就完成。從中鐵西城目前的項(xiàng)目進(jìn)展來(lái)看，正是這樣一種情況。謹(jǐn)慎二 回報(bào)承諾難兌現(xiàn)
　　購(gòu)房者在買(mǎi)房前，開(kāi)發(fā)商往往把購(gòu)房者奉為上帝。每次去售樓部，端茶送水笑臉相迎自然不在話下，給客戶描繪以后的美好生活更是滔滔不絕，甚至常常拍著胸脯保證一定沒(méi)有問(wèn)題。
　　一旦出了問(wèn)題，則是上述“我公司歷來(lái)嚴(yán)格按照主管部門(mén)相關(guān)規(guī)定開(kāi)展工作”等說(shuō)辭。
　　因此，未能寫(xiě)進(jìn)合同的東西，你就切莫當(dāng)真。中鐵西城除了在工程上耍這樣的手段，在銷(xiāo)售上也不忘夸大。記者在中鐵西城施工現(xiàn)場(chǎng)看到，其宣傳的“地標(biāo)寫(xiě)字樓，11%穩(wěn)定增益?！薄?0—700平米地鐵吉鋪，三年增值80%?！钡葮?biāo)語(yǔ)。
　　這樣的承諾根本不可能寫(xiě)進(jìn)買(mǎi)賣(mài)合同，未來(lái)的投資收益又怎能有保障。熟知內(nèi)情的人士告訴記者，中鐵西城此前4萬(wàn)/平米的商鋪，目前租金只有100元/平米/月，一年的租金也就是1200元/平米，年收益率僅有3%。這樣的投資回報(bào)率還不如銀行一年期存款利率，何來(lái)三年增值80%的投資回報(bào)呢？謹(jǐn)慎三 價(jià)格難以企穩(wěn)
　　雖然中鐵西城一開(kāi)盤(pán)，價(jià)格就屹立在8500元/平米的高位，成為區(qū)域內(nèi)的價(jià)格標(biāo)桿項(xiàng)目，但在新光華板塊激烈的競(jìng)爭(zhēng)中，中鐵西城似乎有些扛不住，如今價(jià)格只有8200元/平米。而且產(chǎn)品還有所升級(jí)，以前賣(mài)的是高層電梯，現(xiàn)在賣(mài)的是多層洋房。
　　新光華板塊的地理位置應(yīng)該說(shuō)是沒(méi)得說(shuō)，不過(guò)從中鐵西城的產(chǎn)品品質(zhì)看來(lái)，并不匹配。隨著其他項(xiàng)目的逐漸完工或開(kāi)盤(pán)，由于產(chǎn)品實(shí)力不濟(jì)，中鐵西城的物業(yè)升值能力將遭到更多質(zhì)疑。

世豪·峰景
  慎買(mǎi)指數(shù)：★★★★★
　 如果一個(gè)項(xiàng)目賣(mài)得好，有知名度，甚至賣(mài)出了品牌，那么開(kāi)發(fā)商打死也不會(huì)想要給樓盤(pán)改名字。甚至市場(chǎng)上有很多暢銷(xiāo)的樓盤(pán)，下一個(gè)樓盤(pán)還沿用上一個(gè)樓盤(pán)的余威，做成系列項(xiàng)目，借用消費(fèi)者口碑形成品牌效應(yīng)。
　　但如果一個(gè)樓盤(pán)口碑不好呢？或許開(kāi)發(fā)商會(huì)想很多辦法，比如改進(jìn)規(guī)劃設(shè)計(jì)，提升樓盤(pán)品質(zhì)等。而也有的樓盤(pán)想到了換一個(gè)名字，或許就沒(méi)有人再記得了，世豪·峰景看上去就是這樣一個(gè)項(xiàng)目。謹(jǐn)慎一 傍名校夸大“療效”
　　“想上七中，請(qǐng)舉手”。乍一看，大家都以為這是一個(gè)學(xué)校招生廣告，不過(guò)卻是世豪·峰景的售樓廣告。
　　世豪·峰景位于成都城西光華大道上，與成都七中實(shí)驗(yàn)學(xué)校僅僅相隔百米左右。對(duì)于許多想買(mǎi)學(xué)區(qū)房，希望通過(guò)買(mǎi)房讓子女上好學(xué)校的家長(zhǎng)來(lái)說(shuō)，這樣的樓盤(pán)求之不得。許多購(gòu)房者打進(jìn)本報(bào)熱線，詢(xún)問(wèn)買(mǎi)該樓盤(pán)能否順利入讀七中？
　　日前，記者來(lái)到世豪·峰景售樓部，在售樓部門(mén)前的一個(gè)桁架廣告上開(kāi)發(fā)商打出了“鐵定上七中”的宣傳語(yǔ)。在售樓部?jī)?nèi)，記者對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了簡(jiǎn)單了解，詢(xún)問(wèn)銷(xiāo)售人員關(guān)于買(mǎi)房讀七中的事情。售樓人員告訴記者，公司有和七中簽訂的有關(guān)協(xié)議。在協(xié)議上，所謂的作為世豪·峰景業(yè)主“鐵定上七中”是有條件的：小學(xué)階段，除了生活不能自理的部分特殊情況外，都能上七中實(shí)驗(yàn)學(xué)校，而業(yè)主上七中實(shí)驗(yàn)學(xué)校的初中能享受降低十分錄取的待遇；上七中實(shí)驗(yàn)學(xué)校高中則享受降低五分錄取的待遇。這樣的協(xié)議和其宣傳的“鐵定上七中”的說(shuō)法相去甚遠(yuǎn)。
　　七中實(shí)驗(yàn)學(xué)校負(fù)責(zé)人告訴記者，首先七中和七中實(shí)驗(yàn)學(xué)校是不同的兩個(gè)學(xué)校，應(yīng)該說(shuō)作為世豪·峰景能享受上七中實(shí)驗(yàn)學(xué)校的一些優(yōu)先錄取條件，而非宣傳中所說(shuō)的七中。其次，世豪·峰景業(yè)主子女入讀也是有條件的，并非無(wú)條件，只是擇優(yōu)錄取，初中降十分錄取，高中降五分錄取。另外，世豪·峰景和學(xué)校簽訂的協(xié)議有效期只有三年，三年以后是否續(xù)簽還不確定。謹(jǐn)慎二 幾易其名
　　世豪·峰景項(xiàng)目最初名稱(chēng)本來(lái)為金河谷，這讓很多人覺(jué)得十分糊涂。
　　2007年金河谷亮相時(shí)，正趕上樓市“天天向上”的好時(shí)光，因此金河谷銷(xiāo)售還算順利，看上去順風(fēng)順?biāo)?，但是轉(zhuǎn)眼2008年遭遇地震和金融危機(jī)，樓市冬天驟然來(lái)臨，金河谷開(kāi)始過(guò)苦日子。如今金河谷還在“改頭換面”重新包裝上市。
　　金河谷的銷(xiāo)售一直不暢，這和項(xiàng)目的定位、產(chǎn)品的打造都有很大關(guān)系，銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)也是多次更換。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在2007年至今的5年時(shí)間里，其銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)管理層五易其人，使得銷(xiāo)售更加混亂。2011年，金河谷瑞麗莊園上市，銷(xiāo)售的產(chǎn)品仍然是獨(dú)棟別墅。如今，世豪·峰景又即將面市，目前尚未開(kāi)盤(pán)，產(chǎn)品定位為32層、33層的2梯6戶的高層電梯公寓，與此前獨(dú)棟的高端樓盤(pán)形象相去甚遠(yuǎn)。謹(jǐn)慎三 定位搖擺
　　金河谷在最初修建獨(dú)棟別墅的時(shí)候，或許并沒(méi)有想到如今要修高層電梯公寓。如果這一切都是事先設(shè)計(jì)好的，那么對(duì)于別墅買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，就不能再享受純粹的圈層環(huán)境。
　　為什么金河谷與仁和春天一街之隔，項(xiàng)目占地和體量相差不多，銷(xiāo)售上卻大相徑庭。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，金河谷產(chǎn)品一開(kāi)始定位就出了問(wèn)題。對(duì)于別墅項(xiàng)目，特別是獨(dú)棟等高端別墅來(lái)說(shuō)，購(gòu)房者要想擁有的面子價(jià)值、資源價(jià)值、投資價(jià)值金河谷都不具備。
　　先說(shuō)投資價(jià)值，金河谷雖然有，但是比起麓山、保利、華僑城，光華大道根本算不上高端區(qū)域。面子價(jià)值，與麓山國(guó)際社區(qū)、華僑城、蔚藍(lán)卡地亞等相比也相去甚遠(yuǎn)。要說(shuō)資源價(jià)值：無(wú)高爾夫、無(wú)名山、無(wú)浣花溪等拿得出手的資源，只有一條河。而且金河谷一亮相的價(jià)格還不低：一套300萬(wàn)以上，算是中上流別墅總價(jià)。說(shuō)到底，光華大道的區(qū)域和金河谷的品牌根本難以承受這樣的產(chǎn)品和價(jià)格，再加上品質(zhì)中等，也難以吸引高端客戶。
　　這也是其銷(xiāo)售管理層短短幾年時(shí)間幾易其人的原因所在，畢竟房子不好賣(mài)，誰(shuí)的日子也不好過(guò)。在二手房網(wǎng)站上，金河谷的普通住宅大多價(jià)格只有5500元/平米，幾年下來(lái)房產(chǎn)基本沒(méi)有升值。
　　經(jīng)過(guò)幾次折騰，如今的金河谷搖身一變成為世豪·峰景，確實(shí)令人大跌眼鏡。如今，一個(gè)以高端客戶為主的項(xiàng)目，竟然推出32層、33層的2梯6戶的高層電梯公寓，著實(shí)丟了項(xiàng)目的品位。

中信·云棲谷
   慎買(mǎi)指數(shù)：★★★★
　 “5500畝低密度假物業(yè)”，這是中信·云棲谷開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目打造以來(lái)重點(diǎn)包裝的“賣(mài)點(diǎn)”，也成功吸引了市場(chǎng)的目光。從中信·云棲谷目前修建的前三期項(xiàng)目情況來(lái)看，項(xiàng)目基本做到低密的承諾，每期0.5左右的容積率，在別墅類(lèi)項(xiàng)目中也算較低。
　　不過(guò)，在國(guó)家三令五申的“禁墅令”下，對(duì)低密住宅的容積率有了明確的規(guī)定，部分達(dá)不到容積率標(biāo)準(zhǔn)的別墅可能將被列入整治名單。在此背景下，一向引以“低密度假物業(yè)”為豪的中信·云棲谷或?qū)㈦y以保證其低密度假物業(yè)的純正性。謹(jǐn)慎一 低密物業(yè)難持續(xù)？
　　2010年9月，在中信·云棲谷的首發(fā)儀式上，中信·云棲谷被開(kāi)發(fā)商形容為西南首個(gè)高端別墅。而所謂的首個(gè)高端別墅，最大的賣(mài)點(diǎn)無(wú)疑就是“低密”概念。
　　從2010年銷(xiāo)售以來(lái)，目前中信·云棲谷已經(jīng)進(jìn)入第三期銷(xiāo)售，每期雖然產(chǎn)品形態(tài)有所不同，但是容積率一直保持在0.5，這也是部分高端人士選擇中信·云棲谷的重要原因。
　　不過(guò)，中信·云棲谷的密度算盤(pán)或即將落空，項(xiàng)目的容積率不得不被迫升高。今年6月，國(guó)土資源部、國(guó)家發(fā)展改革委聯(lián)合印發(fā)《限制用地項(xiàng)目目錄（2012年本）》和《禁止用地項(xiàng)目目錄（2012年本）》的通知，明確限定住宅項(xiàng)目容積率不得低于1.0。中信·云棲谷顯然屬于違反這一要求的住宅項(xiàng)目。
　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，國(guó)土部從2003年9年內(nèi)6次發(fā)文規(guī)范別墅市場(chǎng)，此次特別對(duì)容積率明確限定，操作層面趨嚴(yán)。中信·云棲谷或已經(jīng)受到政策影響，記者日前從中信內(nèi)部人士處了解到，中信·云棲谷四期項(xiàng)目的產(chǎn)品規(guī)劃仍在調(diào)整，就是為了適應(yīng)新的政策要求，容積率的提升或?qū)⒉豢杀苊?。?jǐn)慎二 高爾夫成泡影？
　　高爾夫球場(chǎng)往往作為高檔商品房的配套而建，而許多項(xiàng)目則是借高爾夫項(xiàng)目之名建高檔別墅類(lèi)高檔商品房。
　　而作為5500畝高端低密住宅的中信·云棲谷也自然少不了高爾夫球場(chǎng)作為陪襯。在中信·云棲谷過(guò)往的介紹中，宣稱(chēng)其擁有2300畝毗鄰的“專(zhuān)屬私家球場(chǎng)”，并且球場(chǎng)由世界高球皇帝阿諾·帕爾默親自設(shè)計(jì)，別致獨(dú)特的18洞球場(chǎng)設(shè)計(jì)，秉承國(guó)際最先進(jìn)理念，結(jié)合地塊天然河流、坡地、淺丘、溝壑和林盤(pán)，將成為中信云棲谷的“專(zhuān)屬私家球場(chǎng)”。然而，近日記者就高爾夫球場(chǎng)一事詢(xún)問(wèn)中信·云棲谷相關(guān)銷(xiāo)售人員，得到的答復(fù)只是項(xiàng)目（高爾夫）受到一些限制，可能暫時(shí)難以使用。
　　2004年國(guó)家就頒布了《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于暫停新建高爾夫球場(chǎng)的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2004〕1號(hào)），要求規(guī)范發(fā)展高爾夫項(xiàng)目，但部分項(xiàng)目仍然打著加快城市旅游休閑業(yè)、體育公園等發(fā)展之名建高爾夫球場(chǎng)，再開(kāi)發(fā)別墅。中信·云棲谷其2300畝的“熊貓谷”高端運(yùn)動(dòng)場(chǎng)配套的規(guī)劃，就是在為高爾夫球場(chǎng)鋪路，不過(guò)近年來(lái)政府對(duì)高爾夫球場(chǎng)的限制越發(fā)嚴(yán)厲，再建高爾夫球場(chǎng)難度不小。
　　就在中信·云棲谷亮相的2010年，省政府還曾發(fā)布緊急通知規(guī)范用地行為，重申禁建高爾夫球場(chǎng)等土地政策。謹(jǐn)慎三 全部完工遙遙無(wú)期
　　一個(gè)樓盤(pán)再大，但通常都會(huì)告訴業(yè)主項(xiàng)目分幾期開(kāi)發(fā)，何年全部能完工。但是面對(duì)這個(gè)問(wèn)題，中信·云棲谷要說(shuō)聲抱歉，因?yàn)樗膊恢篮文昴軌蛲旯?。至少近日記者?xún)問(wèn)中信·云棲谷銷(xiāo)售人員得到的答案是，“不知道”。
　　調(diào)查發(fā)現(xiàn)，三年時(shí)間過(guò)去，中信·云棲谷一共僅開(kāi)發(fā)了三期。項(xiàng)目一期總占地168畝，二期總占地91.5畝，目前在售的三期則占地75畝，所有三期占地面積總共僅有334.5畝。如果真如開(kāi)發(fā)商所介紹，整個(gè)項(xiàng)目?jī)H住宅就有2400畝的話，以此計(jì)算目前還有2000多畝地尚未開(kāi)發(fā)。以此前三年開(kāi)發(fā)334.5畝，平均一年111畝左右的開(kāi)發(fā)速度計(jì)算，中信·云棲谷要完成全部以上住宅開(kāi)發(fā)還需要20年左右的時(shí)間。

弱弱問(wèn)句——城北呢？