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牛刀：中國房價有多少泡沫？ ——兼說中房信在納斯達克的退市 網上風傳中房信在納斯達克退市，很多人分析的是盈利模式的問題，這是錯誤的。其本質原因是中國房價的泡沫開始破滅的象征。因為中房信這樣的盈利模式，在歐美投資人看起來是一大笑話。 幾年前，萬科董事長王石曾經一語驚人：萬科超過20%利潤不做。很多吹鼓手們紛紛驚呼，萬科真好，有錢都不賺，超過20%利潤就不做。這不是一種傻逼行為嗎？20%對房地產來說是一種多么大的暴利啊。就這樣，還表揚王石？ 萬科當時做的是面向白領階層的四季花城和金色家園這樣的普通住宅，等同于歐美的經濟適用房，但是，其品質遠差于歐美的經濟適用房，甚至遠遠不如西班牙的經濟適用房。他們的利潤是多少，很少超過3%。如此相比，中國房地產的利潤是歐美國家的7倍。就這樣還值得表揚？ 美國的經濟適用房，也就是普通住宅覆蓋面達到了大學教授這個層面。很多州政府把300平方左右的別墅也被列為經濟適用房。不用做廣告，很多城市做好房子后，分配給誰，也不用排隊，原來是一個電話，后來是一條短信，現在一條微博，就可以通知到該買的群體前來選購，沒有什么顧問費、廣告費、代理費和其他什么費用。 西班牙呢。這個經適房，跟國內有很大差別。 首先就是，他們價格經濟，但是住的奢侈。面積夠大不過，還帶游泳池，健身房，網球場，和兒童娛樂場所！并且各戶都帶兩個車庫（價格包含在總價里面），精裝修！隔音環(huán)保新型材料?。ㄋ麄兎梢?guī)定，現新建筑必須使用新型隔音環(huán)保材料）。 其次，這個經適房的限制條件！第一，家庭年總收入不能超過三萬五千歐元左右。第二，不擁有其他住房。第三，在兩年半后拿房之前，需要支付五六萬歐元費用（主要是一次性付三四萬，然后每個月三四百歐元。第四，你需要退出，已交款可以全部退還（只扣除百分之一以內的手續(xù)費）第五，十五年內不得以高于買入價賣出！ 十五年以后，隨便你賣多少！ 但是，中國的普通住宅莫名其妙的成為投機炒作的工具。讓我們來看看中國的房價有哪些是泡沫的成分的。為什么萬科超過20%不做。 首先是灰色收入，也就是送給各級官員的辦事費，約占10%至15%。這是公開的支出，卻又是隱秘的，即所謂公開的秘密。大家說一下，中國的老百姓冤還是不冤？為了住房，還要為貪官污吏支付貪腐費用。這是一件多么荒唐的事。 其次是顧問費、廣告費和代理費，約占7%，最高的時候突破10%。這些錢也全部計入房價之中。更為奇怪的是，除了香港，在世界上找不到象世聯地產這樣的專業(yè)做地產顧問和代理的上市公司。奇怪的是，易居居然可以到美國上市。 再其次是苛捐雜稅有60多項，約占房價30%左右。有的城市離譜的是，主要新房房源，要找市長批條子，一張條子最多值高達10萬元，也要打入房價之中。有的群起而仿效，搞抽簽活動，抽中了一套房子，喝茶錢就到達10萬至50萬。如此炒作費用也被打入房價之中。這是一件多么荒唐的事。 真正用于房價的成本，只是土地成本和建筑成本。在土地成本之中，很多土地在2009年2010年的許多地王，都是泡沫。土地成本約占房價的30%，如果地價的泡沫大于50%時，轉嫁到房價上高達15%。8%至10%的建筑成本。其余，10%至15%約等于開發(fā)商的利潤。剔除建筑成本、土地成本、基本利潤和合理稅費，泡沫的嚴重程度高達50%至60%之間。 中房信的退市，只是表明房價當中的部分泡沫的破滅。隨之下來，再加上目前同等片區(qū)的土地價格已經下降40%，甚至更多，表明土地泡沫的破滅。減稅運動開始后，直接可下調房價20%左右。灰色收入在房價下降的通道上，這些貪官污吏也不敢再貪了，直接下拉房價10%至15%。所以，相對2009年2010年的房價，跌去40%至50%，只是正常跌幅。
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