專家預(yù)言2012樓市：開發(fā)商死九成 房?jī)r(jià)降一半

樓市2012

2011年，房地產(chǎn)迎來了空前嚴(yán)厲的行業(yè)調(diào)控。限購(gòu)、限貸、限價(jià)、三大措施齊上陣，真可謂勢(shì)不可擋，動(dòng)作威猛。在此作用下，二手房中介紛紛關(guān)門，轉(zhuǎn)型做新盤代理；非房產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍房地產(chǎn)很快又被擠出；各地售樓部不斷出現(xiàn)打砸事件，龍湖、中海、萬科等房產(chǎn)巨頭相繼帶頭降價(jià)……市場(chǎng)有些hold不住了。以佛山為典型的“放松“事件引起全國(guó)關(guān)注，而后住建部部長(zhǎng)也出面說“限購(gòu)”只是不得已的“權(quán)宜之計(jì)”。“限購(gòu)”似乎真的要放松了。但隨即，全國(guó)又有二三十個(gè)城市加入“限購(gòu)”行列，像是要為關(guān)于“限購(gòu)”是否要放松的討論畫個(gè)句號(hào)。但也有人從中看出了一些微妙的“暗示”。

    10月31日深夜，珠海市政府緊急出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，要求從2011年11月1日起，對(duì)珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行限價(jià)限購(gòu)的“雙限”政策。規(guī)定自2011年11月1日起，本市戶籍居民家庭(含駐珠部隊(duì)現(xiàn)役軍人和現(xiàn)役武警家庭)、可提供購(gòu)房之日起算的前兩年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上的個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，在香洲主城區(qū)內(nèi)只能新購(gòu)1套商品住房；不能提供購(gòu)房之日起算的前兩年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上的個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在香洲主城區(qū)內(nèi)購(gòu)房。
盡管是“雙限”，但“在香洲主城區(qū)內(nèi)只能新購(gòu)1套商品住房”的表述還是讓許多人窺出了“還能買一套房”的“暗示”。

說了這么多，似乎有些讓人越看越摸不到頭腦的感覺。調(diào)控到底是會(huì)繼續(xù)收緊還是會(huì)放松？未來房?jī)r(jià)到底是會(huì)上漲還是下跌？拐點(diǎn)究竟在哪里？下面是一些專家的觀點(diǎn)，很顯然，唱空的觀點(diǎn)還是占了多數(shù)。樓市的2012到底會(huì)糟到什么程度？

唱衰

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)巴曙松：行業(yè)迎來大洗牌房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正面臨房地產(chǎn)市場(chǎng)化以來最為嚴(yán)厲的市場(chǎng)與政策環(huán)境，也面臨著接近2008年金融危機(jī)期間的去庫(kù)存與去杠桿雙重壓力。當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正逐步進(jìn)入行業(yè)顯著洗牌的階段，即將面臨第一次真正意義上的大調(diào)整。而調(diào)整的方式和開發(fā)商的應(yīng)對(duì)策略則可能是，短期內(nèi)參考融資成本和項(xiàng)目的收益率所決定的盈虧平衡點(diǎn)進(jìn)行降價(jià)；中長(zhǎng)期行業(yè)的分化與整合，房地產(chǎn)行業(yè)的破產(chǎn)、兼并與收購(gòu)將成為常態(tài)。

著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家葉檀：90%房企要死掉

  如果中國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)不斷，那么房地產(chǎn)企業(yè)家數(shù)(不算項(xiàng)目公司)會(huì)幾何級(jí)數(shù)縮水，而市場(chǎng)控盤率會(huì)越來越高。接近負(fù)債上限的30%左右的開發(fā)商，會(huì)在今明兩年清理出局。在未來五年內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從萬家下降到千家。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所研究員曹建海：拐點(diǎn)來了

  一些城市特別是一線城市已出現(xiàn)拐點(diǎn)；一些城市正在停漲，位于拐點(diǎn)之上；一些城市上漲幅度明顯減小，正在迎來拐點(diǎn)。按照現(xiàn)在的勢(shì)頭，只要政府不放松調(diào)控，房?jī)r(jià)將在未來6個(gè)月，即2012年3月底將出現(xiàn)15%左右的回落，4-9月降20%，10-12月再降20%，一線城市房?jī)r(jià)將出現(xiàn)40%-50%的回落。

對(duì)此，經(jīng)濟(jì)學(xué)家葉檀的觀點(diǎn)是：任何投資品種下跌50%，就意味著打開了崩潰的大門。

陳史翎：購(gòu)買力降至四成
首套房貸款利率上浮，有兩個(gè)影響：第一，很多剛需族，資金本來就很緊張，經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)，現(xiàn)在利率上去了，每月還款多幾百元，他們就從咬咬牙買房，變成考慮考慮再說。第二，資金鏈沒有那么緊張的購(gòu)房者，他們可能會(huì)覺得，房?jī)r(jià)后面還會(huì)再降，于是選擇觀望，導(dǎo)致樓市總體觀望人群增加。

調(diào)控政策，早就擠掉了投資客，讓整體購(gòu)買力減少到原來的六七成。很多改善型以前買的房，利率還打8折，現(xiàn)在換房后，利率至少1.1倍，很多人受不了，還不起了?，F(xiàn)在首套房利率上浮后，首套房客戶估計(jì)又被擠掉三成，這樣現(xiàn)在樓市的購(gòu)買力只有原來的四成左右。

轉(zhuǎn)型

李稻葵：房地產(chǎn)也不會(huì)重新回到過去的形勢(shì)

房地產(chǎn)的調(diào)控沒有回頭路，不可能再回到過去那幾年每年10%以上的快速上升階段。中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度再往下降，房地產(chǎn)也不會(huì)重新回到過去的形勢(shì)。中國(guó)經(jīng)濟(jì)靠賣地、靠房地產(chǎn)發(fā)展的模式已經(jīng)過去了。

救市

某著名開發(fā)商：降價(jià)20%應(yīng)該是政府此輪樓市調(diào)控的一個(gè)大致目標(biāo)，過高的跌幅將會(huì)損害中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，降價(jià)超過40%政府預(yù)計(jì)就會(huì)出手救市。

拐點(diǎn)

韓世同：樓市轉(zhuǎn)向買方市場(chǎng)

  其實(shí)樓市的拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)了，十一過后樓市由結(jié)構(gòu)性降價(jià)轉(zhuǎn)為實(shí)質(zhì)性降價(jià)，整個(gè)市場(chǎng)正由供不應(yīng)求的賣方市場(chǎng)慢慢過度為供過于求的買方市場(chǎng)。

到底哪種觀點(diǎn)是正確的，只有市場(chǎng)檢驗(yàn)過后才能得出結(jié)論。多數(shù)專家的唱衰觀點(diǎn)讓2012年的樓市預(yù)期充滿了變數(shù)，該是市場(chǎng)各方做出抉擇的時(shí)候了。

北京房協(xié)副秘書長(zhǎng)陳志：降價(jià)勢(shì)不可擋
隨著上市企業(yè)、有實(shí)力的企業(yè)開始降價(jià)，我們預(yù)測(cè)在最近一段時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)、房?jī)r(jià)的下行趨勢(shì)會(huì)更加明顯。

如果2012，開發(fā)商沒有死九成，房?jī)r(jià)沒有降一半，不管是誰，講錯(cuò)了，釘在歷史恥辱柱上，臭雞蛋，爛番茄。。。

降一半肯定會(huì)亂套，是平穩(wěn)發(fā)展哈，中國(guó)樓市至少還有20年

絕大多數(shù)開發(fā)商洗白的話，那么剩下的就是行業(yè)龍頭，可以搞壟斷了，正合上意嘛