房貸今年加息明年"買單" 請看"提前還貸攻略"

今年以來央行已連續(xù)三次上調(diào)貸款利率，這意味著不少房貸客戶需要在明年起為加息“買單”。距離年末還有不到兩個月的時間，一些市民已經(jīng)打算趕在新利率實(shí)行前還款。那么提前還款是否適合自己呢？
三次加息凸顯疊加效應(yīng)央行今年有三次加息（分別是2月9日、4月6日、7月7日），房貸客戶面臨的利息負(fù)擔(dān)不斷加重，以貸款100萬元，貸款期限20年為例，連續(xù)三次加息后，多支出的利息將超過9萬元，上漲幅度超過10%。
目前，五年期以上貸款基準(zhǔn)利率已從今年初的6.40%上漲到7.05%，累計增加了0.65個百分點(diǎn)。對絕大多數(shù)貸款客戶來講，這三次加息后帶來的月供變化，將從明年1月1日起體現(xiàn)出來。如果是100萬元房貸，采取等額本息還款期限20年的方式，成都晚報記者算了一筆賬：如果以年初6.40%的基準(zhǔn)利率計算，月供為7396.98元，20年累計支付利息775272.92元；如果以現(xiàn)在7.05%的基準(zhǔn)利率計算，月供為7783.03元，20年累計支付利息867927.62元，加息前后利息總負(fù)擔(dān)相差92654.7元。
多數(shù)客戶明年月供增加
借款合同的調(diào)息方式主要有兩種：一種是即時調(diào)息，即在加息的次月就按新利率計算月供；還有一種是次年調(diào)息，即從加息后的第二年1月1日起執(zhí)行新利率。后者在房貸客戶中占多數(shù)，如果今年余下的這兩個月不再調(diào)整利率，那么對于去年以前辦理的多數(shù)老房貸客戶來說，明年起要面對的是3次加息的“盤點(diǎn)”。
2006年開始，不少商業(yè)銀行推出了固定利率房貸業(yè)務(wù)。由于固定利率推出時尚處在利率上升通道，所以在設(shè)計時比同期浮動利率略高，只要央行加一次息，它的優(yōu)勢就立即顯現(xiàn)出來。不過，需要提醒大家的是，“固定”改“浮動”需要支付一定數(shù)額的違約金。況且一旦降息，選擇固定利率房貸的購房者就吃虧了。
銀行取消提前還貸門檻
因為“影響了銀行的資金安排計劃”，往年遇到提前還貸，有銀行要求借款人按照合同約定繳納一部分違約金，違約金有的是1——2個月的利息，有的是還款金額的0.5%，另外還要提前幾個月排隊?，F(xiàn)在，銀行對房貸提前還款的態(tài)度出現(xiàn)了轉(zhuǎn)變，成都的大部分銀行都可以隨到隨還，而且免收違約金了。成都晚報記者了解到，銀行鼓勵客戶提前還貸有兩方面原因：首先是資金面緊張，普通房貸客戶提前還款后，銀行用這些回籠資金支持其他客戶；其次是監(jiān)管部門的存貸比壓力，提前還貸無疑有利于銀行降低貸款規(guī)模。
提前還貸？三種情況細(xì)思量
面對明年即將增加的月供，有的客戶為避免承擔(dān)太多利息，希望提前還款，銀行人士表示，“提前還款”有講究，目前主要有三種情況：
一、享受最優(yōu)惠利率的客戶——最好不要提前還
假如一位客戶之前簽貸款合同時約定可以享受到7折優(yōu)惠，那么即使按照經(jīng)過今年三次加息后的五年以上貸款利率7.05%計算，折扣后的利率是4.935%，這個利率低于目前五年定期存款利率5.5%，因此，同樣的錢如果存在銀行，所收到的利息會比支付貸款的利息高，出現(xiàn)這種“存貸利率倒掛”的情況，對客戶來講就非常劃算。畢竟現(xiàn)在要從銀行獲得貸款的難度越來越大，等你還完貸款臨時又需要向銀行借款時，可能就比較困難，成本也比較高。
二、非優(yōu)惠利率的客戶——可以考慮提前還
提前還貸的目的是為了節(jié)省利息支出，因此貸款人在提前還貸時，必須從這個角度來衡量資金支出的合理性。對于沒有享受到任何優(yōu)惠利率的客戶來講，增加的月供的確不可小視，因此，銀行人士建議，如果手頭確實(shí)有一大筆閑置資金，且沒有超過房貸基準(zhǔn)利率的投資收益，可以考慮提前還貸。
三、等額本金還款的客戶——提前還意義不大
貸款人在簽定合同時，采用哪種還款方式，對利息的影響非常大。專業(yè)人士指出，如果采用的是等額本金還款法，且還款時間已經(jīng)超過了貸款總年限的三分之一，不建議提前還貸。因為等額本金還款法初期還款額較多，越往后月還款額越少，所以當(dāng)還款年限已經(jīng)超過總年限的三分之一時，借款人已還了一半的利息，再選擇提前還貸的話，償還的更多是本金，不能有效地節(jié)省利息支出。
另外，對于采用等額本息還款方式的借款人，且還款年數(shù)接近中期時，已不適宜提前還款。據(jù)介紹，等額本息還款是每月還款總額固定，其中還款本金遞增，還款利息遞減，也就是說借款人前期還的利息比重較大，本金比重較少。如果借款人到還款中期再選擇提前還貸的話，已經(jīng)償還了大部分的利息，提前還款的部分則更多的是本金，這種情況就不需要選擇提前還貸。

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