買房怎么貸款？各種政策如何？房貸流程攻略來了

買房怎么貸款？各種政策如何？房貸流程攻略來了
工行政策：

首套房的認(rèn)定：夫妻雙方都沒有過任何住房貸款記錄，且在本市名下沒有任何房產(chǎn)；可算為首套房，首付一般3成，利率按照基準(zhǔn)利率來執(zhí)行；

二套房認(rèn)定：夫妻雙方任何一方有過一次住房貸款記錄，或者夫妻雙發(fā)任何一方名下有一套房產(chǎn)，再次購房屬于2套房，首付6成，利率按照基準(zhǔn)利率的1.1倍執(zhí)行；

三套房以及3套房以上暫時(shí)停止發(fā)放貸款，如果夫妻雙方一共有過兩次住房貸款記錄，或者名下有兩套房產(chǎn)，再次購房屬于3套房；

非本地戶口，如果在本市有近一年的稅單或者社保，或者兩年內(nèi)累計(jì)繳納社?；蛘咄鈦砣藛T綜合保險(xiǎn)達(dá)到13個(gè)月（這里所指的繳納是正常繳納，補(bǔ)繳的不算在內(nèi)），那么是可以申請(qǐng)貸款的；

案例：

1.如果夫妻雙方都沒有過住房貸款記錄，但是其中一人名下有一套房產(chǎn)；2。如果夫妻雙方有一方曾經(jīng)有過住房貸款記錄，且現(xiàn)在名下沒有任何房產(chǎn)；3.如果夫妻雙方有一方曾有過住房貸款記錄，且名下只有一套房；  1.2.3種情況再次購房都屬于2套房；

1.如果夫妻雙方一共有過兩次住房貸款記錄，如果名下沒有任何房產(chǎn)，那么再次購房屬于3套房；如果夫妻兩人名下一共有兩套房產(chǎn)，再次購房，屬于3套房

未婚男女：例如男方名下有房產(chǎn)，女方無貸無房，那么可以以女方作為主貸，男方為參貸人，這樣可以算為首套房；

詳細(xì)貸款成數(shù)：

一、 套數(shù)確定： 以貸款套數(shù)（含本地及外地的貸款記錄，以借款人信用報(bào)告為準(zhǔn)）和房產(chǎn)實(shí)際套數(shù)（含本地及外地的房產(chǎn)）從高認(rèn)定。

二、 利率：首套利率：基準(zhǔn)；第二套：1.1倍；第三套及以上：暫不受理。

三、 成數(shù)：首套：最高可貸7成；二套：最高可貸4成。

四、 認(rèn)定單位：借款人、配偶及未成年小孩。

五、 本地戶口：擁有2套住房及以上的本市戶籍居民家庭申請(qǐng)個(gè)人住房貸款，不得受理。

六、 外地戶口：擁有1套住房及以上的非本市戶籍居民家庭申請(qǐng)個(gè)人住房貸款，不得受理。

（1） 借款人需提供本地近13個(gè)月的稅單或社保繳存清單。

（2） 對(duì)于已補(bǔ)繳社?；騻€(gè)稅的可視為本地戶口操作。

（3） 對(duì)有過一筆房貸未結(jié)清或已在本市擁有一套住房的純外地人，不得受理；

（4） 對(duì)已經(jīng)有過一筆房貸已結(jié)清，并在本市無房產(chǎn)的，可按照2套操作。


還款方式：
1、等額本息：本金逐月遞增，利息逐月遞減，月還款額不變。
“等額本息”每期還款金額相同，即每月本金加利息總額一樣，借款人還貸壓力均衡，但利息負(fù)擔(dān)相對(duì)較多。
2、等額本金：本金保持相同，利息逐月遞減，月還款額遞減。
“等額本金”又叫“遞減還款法”，每月本金保持相同，利息不同，前提還款壓力大，但以后的還款金額逐漸遞減，利息總負(fù)擔(dān)較少。

實(shí)質(zhì)上，２種還款方式是一致的，沒有優(yōu)劣之分。只是在需求不同時(shí)，才有了不同的選擇。
因?yàn)榈阮~本息還款方式還款壓力均衡但需多支付利息，所以適合有一定積蓄，但收入可能持平或下降，生活負(fù)擔(dān)日益加重，并且無打算提前還款的人群。
而等額本金還款法，由于借款人本金歸還較快，利息就可以少付，但前期還款額度大，因?yàn)檫m用當(dāng)前收入較高者，或預(yù)計(jì)不久將來收入大幅度增長(zhǎng)，準(zhǔn)備提前還款人群，則較為有利。

流程：
（一）一手房：
1.期房：
預(yù)售合同的簽訂－提供個(gè)人資料
—貸款合同的簽訂－KFS提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件），法人證明，預(yù)告登記、預(yù)售許可證－工行審批（5個(gè)工作日）-—抵押登記（7個(gè)工作日） - 出他項(xiàng)權(quán)利證
—放款如果開發(fā)商愿意蓋擔(dān)保章，抵押登記后就可以直接放款。

2.現(xiàn)房：
買賣合同的簽訂－提供個(gè)人資料 -—貸款合同的簽訂－KFS提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照，法人證明，大產(chǎn)證等復(fù)印件－銀行審批－抵押登記（22個(gè)工作日）—出產(chǎn)證和他證 –銀行放款。如果開發(fā)商愿意蓋擔(dān)保章，抵押登記后也可以直接放款。


（二）二手房：
網(wǎng)上備案 - 買賣合同的簽訂－上下家提供的材料(下文有解） - 簽定貸款合同 - 銀行審批（5個(gè)工作日）－房產(chǎn)交易中心辦理過戶（16天-22天，可加急7天） - 出產(chǎn)證和他證 - 放款。或憑收件收據(jù)放款，交易后三個(gè)工作日就可以）



（三）貸款需要提供的材料：
1.主貸人、參貸人及共同抵押人身份證復(fù)印件（正反兩頁）；
2.主貸人、參貸人戶口本復(fù)印件（公章，戶主，本人三頁）；（外地戶口需暫住證或居住證；未有戶口的小孩提供出生證明）
3.結(jié)婚證復(fù)印件（公章，本人兩頁）；
4.教師，JCSS，醫(yī)生等職業(yè)最好能提供工作證復(fù)印件；
5.公積金帳號(hào)；（沒有公積金，不需要提供）
6.房屋產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件；
7.首付款收據(jù)證明；（二手房上家簽字收條；一手房首付發(fā)票）
8.收入證明原件；（能夠提供工資稅單最好）
9.房屋買賣合同原件或預(yù)售合同（期房）。
10.工行的活期存折；
11.學(xué)歷證書，學(xué)位證書復(fù)印件；（能夠提供最好）
12.資產(chǎn)證明：定期存折、基金、股票、房產(chǎn)等。（能夠提供最好）
（合同公證）
1.主貸人、參貸人及共同抵押人身份證原件；
2.主貸人、參貸人戶口本原件；（外地戶口需暫住證或居住證；未有戶口的小孩提供出生證明）
3.結(jié)婚證復(fù)印件原件；
4.教師，JCSS，醫(yī)生等職業(yè)最好能提供工作證原件；
6.房屋產(chǎn)權(quán)證原件；

（單身公證，未結(jié)婚，需開單身公證證明未婚）
1.主貸人身份證原件；
2.主貸人戶口本原件；（外地戶口需暫住證或居住證；）
3.教師，JCSS，醫(yī)生等職業(yè)最好能提供工作證原件；


還款須知：
目前，各家銀行都要求提前預(yù)約，一般都要在預(yù)約還款日一個(gè)月前，書面通知貸款銀行，借款人首先要將提前還貸申請(qǐng)表傳真或者送到銀行，申請(qǐng)表內(nèi)容包括提前還貸理由、房子所在地、聯(lián)系電話、身份證號(hào)、還款存折賬號(hào)等基本信息。銀行在接到申請(qǐng)后，在一個(gè)月內(nèi)（各銀行時(shí)間不等）給予回復(fù)，如申請(qǐng)通過，貸款人可攜帶資金及相關(guān)材料到銀行辦理手續(xù)。一般來說，這個(gè)過程前后都要經(jīng)歷大約一個(gè)月的時(shí)間，所以應(yīng)該提前開始準(zhǔn)備。


各家銀行標(biāo)準(zhǔn)也有不同，下面可供參考：

1.中國銀行：六個(gè)月以后，要求提前30個(gè)工作日書面申請(qǐng)。

2.工商銀行：可提前30個(gè)工作日書面申請(qǐng)銀行，提前還款額下限為正常每月還款額的6倍或。

3.農(nóng)業(yè)銀行：提前7個(gè)工作日書面申請(qǐng)，提前還款額下限為正常每月還款額的6倍。


4.建設(shè)銀行：借款人提前10至15個(gè)工作日向銀行提出提前還款書面申請(qǐng)，提前清償全部貸款的，經(jīng)貸款行同意，根據(jù)合同約定期限的利率和貸款余額按照實(shí)際占用天數(shù)計(jì)收息。


5.交通銀行：第二年（如今年六月，明年一月），提前還款額度不得少于6個(gè)月的還款金額。


6.民生銀行：自發(fā)放個(gè)人貸款第二個(gè)還款月起借款人可以書面提出提前還款申請(qǐng)。



注：
前四家銀行全部結(jié)清一般要滿一年以后才可以提前還款。
          以上材料僅供參考

話是這么說沒錯(cuò)，房?jī)r(jià)久高不下那政策就是再好，買房子也困難啊?。。。。。。?！

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