買(mǎi)房準(zhǔn)備篇之朝向與樓層的選擇，科學(xué)分析，全方位解讀

　　這年頭，房?jī)r(jià)不穩(wěn)定，大勢(shì)不好，都在等降價(jià)，可是房可以不買(mǎi)，卻不可以不看，買(mǎi)房講究快狠準(zhǔn)，看一千次房，最后只會(huì)買(mǎi)不到房，坐而看不如起而行。不少購(gòu)房者在買(mǎi)樓的過(guò)程中對(duì)選擇樓盤(pán)以及住宅單位的戶(hù)型比較留意，而往往忽略了對(duì)樓層和朝向的選擇。 其實(shí)，同一樓盤(pán)和戶(hù)型，但不同樓層和朝向，單價(jià)往往有一兩千元的差異，在一房一價(jià)的年代，相信大家都有感觸，一口價(jià)已經(jīng)離我們遠(yuǎn)去，如何選擇性?xún)r(jià)比高的樓層和朝向，是非常重要的。

　　關(guān)于朝向選擇

　　不同的朝向，對(duì)通風(fēng)、采光和景觀等方面的情況都會(huì)大不相同，因此在選擇朝向的過(guò)程中，要充分注意這些方面的問(wèn)題。一般性原則選擇住宅朝向的原則主要是從通風(fēng)和采光的角度出發(fā)。從采光的角度出發(fā)，日曬方向主要為南向，其次為東西兩向，除夏至前后，北向的房間基本上無(wú)太陽(yáng)直射，而太陽(yáng)光中的紫外線有殺菌消毒的效果，因此從健康的角度出發(fā)，一般是南向的房間較佳。不過(guò)，如果房間的主要功能是書(shū)房或畫(huà)室的話，北向的房間由于光線主要以折射光為主，光線比較穩(wěn)定和溫和，會(huì)比較適宜。結(jié)合通風(fēng)和采光兩方面的因素，理想的住宅單元應(yīng)該有以下特征：客廳和主臥室等主要居住空間的朝向以南向?yàn)橹鳎粫?shū)房以北向?yàn)橹?，其余主要功能空間能夠避免西曬，整個(gè)單位最好能夠南北對(duì)流。

　　光的影響也應(yīng)該留意，如果住宅附近有一些幕墻式的建筑，由于這部分建筑的光反射率比較高，會(huì)對(duì)周?chē)渌ㄖ斐梢欢ǖ墓馕廴尽?br />
　　景觀因素的影響現(xiàn)在空調(diào)設(shè)備的使用已經(jīng)非常普及，因此在選擇朝向的過(guò)程中，通風(fēng)和采光等方面的影響已經(jīng)下降到低于景觀的影響。因此在考慮朝向的過(guò)程中，可以?xún)?yōu)先考慮景觀方面的因素。

　　樓層選擇  

        一般性原則樓層越高的單位，景觀會(huì)更加開(kāi)闊，粉塵污染也會(huì)比較少，對(duì)于沒(méi)有電梯的住宅，以三四層為最佳，太低的樓層比較容易發(fā)生排污管道堵塞等現(xiàn)象，太高則平時(shí)上下不方便。如果家中有老人或行動(dòng)不便的家人，則可以考慮選擇一二層。如果是帶電梯的高層或小高層，則以中高層比較好，因?yàn)閷?duì)于低層而言，不但在景觀和污染等存在劣勢(shì)，而且在上班高峰期內(nèi)，還可能坐不上電梯。
       但樓層越高，單價(jià)也隨即向上飆升，不同樓層的住宅在電梯費(fèi)用分?jǐn)傔^(guò)程中也會(huì)有不同的收費(fèi)。但無(wú)論是哪一種住宅，頂層由于日曬的緣故，夏天比較悶熱，也容易發(fā)生滲露現(xiàn)象，一般不宜選購(gòu)。
       景觀方面的選擇要點(diǎn)站得越高，望得越遠(yuǎn)，但對(duì)于某些單位，這一結(jié)論不是一成不變的，如某些單位，樓層高了，離景觀的距離也就遠(yuǎn)了。有些樓盤(pán)的外圍景觀不佳，樓層越高，也就將這些不良環(huán)境盡收眼底，更不是好事。

　　其實(shí)你可以這樣選！

　　一、選小區(qū)

       小區(qū)的規(guī)模大小直接影響到小區(qū)的檔次，最好在15萬(wàn)m2以上、30萬(wàn)m2以下.小區(qū)的配套齊備，關(guān)系著住戶(hù)的生活便利程度，如超市、會(huì)所、交通、銀行、教育、醫(yī)療等越全越好；小區(qū)的園林綠化，牽連著未來(lái)生活的一點(diǎn)一滴。既要美觀，更要實(shí)用，以免日后維護(hù)成本過(guò)高，小區(qū)的地段不要太遠(yuǎn)，離市中心一小時(shí)以?xún)?nèi)。

　　二、選單體

       要看是聯(lián)排式還是獨(dú)幢式，一般來(lái)說(shuō)，獨(dú)幢式才能充分享受270°三個(gè)面的開(kāi)揚(yáng)舒適。要看小高層群體，是小高層加高層，還是小高層加多層群體。具體來(lái)說(shuō)，小高層加多層群體才能更顯小高層的尊貴。是一梯二戶(hù)、一梯三戶(hù)還是一梯四戶(hù)也很重要。最好選一梯二戶(hù)，它能更好地實(shí)現(xiàn)南北對(duì)流，采光通風(fēng)較好。

　　三、選戶(hù)型

      1、南北完全對(duì)流，進(jìn)深小。2、客廳與餐廳功能分區(qū)明確，動(dòng)靜合宜，視覺(jué)暢通，但不干擾。3、餐廳與廚房近，且明亮，就餐方便舒適。4、主臥有一個(gè)小陽(yáng)光室，可駐足觀賞270°風(fēng)景。5、無(wú)任何黑房黑衛(wèi)，全明采光。6、客廳與兩房（三房）朝南。7、電梯均可觀景。

　　四、選電梯

       一看電梯品牌：較好的品牌有奧的斯（OTIS）、三菱（MITSOB）、日立（HITACHI）等。二看電梯開(kāi)間：大小要適中，乘坐才能舒適，若能觀景則再好不過(guò)。三看電梯載重：每臺(tái)載重宜在800kg以上。四看電梯速率：最好在1米/秒以上。

　　五、選風(fēng)格

       不同的購(gòu)房者會(huì)喜好不同的風(fēng)格，古典或現(xiàn)代、西式或中式，無(wú)論是哪種風(fēng)格，只有做得非常到位，才可以保持經(jīng)典，使物業(yè)增值保值，否則只能是曇花一現(xiàn)，容易過(guò)時(shí)。

　　六、頂層和底層

       底層要仔細(xì)檢查防潮設(shè)計(jì)和措施。防潮措施不過(guò)關(guān)，長(zhǎng)期住在這種房子里，不僅電器、家具易生銹、發(fā)霉，人也易患風(fēng)濕性關(guān)節(jié)炎。  其次，注意各種管道是否暢通，底層因鄰近各種管道尤其是下水道，如果管道質(zhì)量差或設(shè)計(jì)不合理，則管道易堵塞，特別是化糞池封閉不嚴(yán)管路不暢，也往往易滋生蚊蠅且臭氣沖天。再次，注意采光問(wèn)題，底層因處在樓房最底層，在眾樓環(huán)抱之中，故其采光和通風(fēng)往往受到限制。最好請(qǐng)專(zhuān)家或技術(shù)人員幫助鑒定一下。  

       頂層的大忌是隔熱和防水設(shè)施不好。因?yàn)轫攲邮芴?yáng)直射面積大，下雨天易積水，常常"水深火熱"。因此，消費(fèi)者在買(mǎi)房時(shí)，要考察頂層的隔熱、防水措施及其效果，看頂層是否設(shè)置通風(fēng)板或做成坡屋頂，頂層的構(gòu)造變化部位是否銜接良好，因?yàn)橥L(fēng)效果好易散熱散潮，而屋頂漏通常出現(xiàn)于構(gòu)造變化部位。  

學(xué)習(xí)了

技術(shù)貼，頂起，購(gòu)房者游泳