房子交房時(shí)面積有貓膩！多數(shù)購(gòu)房后不知需測(cè)面積

　　“買(mǎi)水果時(shí)發(fā)現(xiàn)缺斤短兩，我都要跟小販理論一番，何況買(mǎi)房子少了平方數(shù)！”

　　9月初，郝女士買(mǎi)了一套二手房，按建筑面積93.6平方米交的房款。近日裝修時(shí)，裝修公司測(cè)得的面積讓她震驚———建筑面積僅86.6平方米。

　　像郝女士這樣買(mǎi)房后重測(cè)面積的并不多，多數(shù)購(gòu)房者都是按購(gòu)房合同提供的面積付房款。然而業(yè)內(nèi)人士披露，房屋面積存在較大的“貓膩空間”。

　　【面積縮水】

　　花3000元測(cè)面積，少了7平方米

　　9月13日，郝女士所買(mǎi)的這套房子建于2003年，兩室兩廳，前房主李先生是直接從開(kāi)發(fā)單位買(mǎi)的?！耙婚_(kāi)始，我感覺(jué)房子挺寬敞，也沒(méi)想重新測(cè)測(cè)面積，房屋裝修時(shí)，裝修公司的專業(yè)人員給免費(fèi)測(cè)了測(cè)，發(fā)現(xiàn)房屋建筑面積是86.6平方米?！?br />
　　因?qū)ρb修公司測(cè)得的結(jié)果表示質(zhì)疑，郝女士專門(mén)請(qǐng)了一家房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)專業(yè)人員，花了近3000元，又重新測(cè)了一遍，得到的建筑面積也是86.6平方米，這其中已加進(jìn)去了公攤面積了?！耙粋€(gè)平方7000多塊呢，7個(gè)平方接近5萬(wàn)元！”為此，郝女士找到前房主索要差價(jià)。孰料前房主表示，他從開(kāi)發(fā)單位手中買(mǎi)房時(shí)，購(gòu)房合同上標(biāo)的就是93.6平方米。

　　經(jīng)多次交涉后，李先生最終從總房款中退給了郝女士4萬(wàn)元。他表示，自己會(huì)委托律師，向房屋的開(kāi)發(fā)單位討個(gè)說(shuō)法。

　　與堅(jiān)持維權(quán)的郝女士不同，建筑系畢業(yè)的許先生，近日自己測(cè)了剛買(mǎi)到的一套房子，發(fā)現(xiàn)比銷售面積少了1.1平方米，但他沒(méi)去維權(quán)。9月17日，許先生接受采訪時(shí)稱：“說(shuō)不定我的測(cè)量也存在一些誤差呢，如果再請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)測(cè)量，之后再去維權(quán)，太麻煩了。反正平方數(shù)也不多，這事兒就這樣算了?！?br />
　　【延伸調(diào)查】

　　多數(shù)業(yè)主購(gòu)房后沒(méi)重測(cè)面積

　　不少購(gòu)房者收房后，并未去找人重測(cè)房屋面積。

　　問(wèn)及收房后是否重測(cè)過(guò)房屋面積，大多數(shù)均表示沒(méi)有。業(yè)主于先生稱：“我們主要是怕麻煩，測(cè)量樓房面積是個(gè)很復(fù)雜的活兒，若不聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)，一般人測(cè)不了?！?br />
　　業(yè)主薛女士則稱：“就是實(shí)際面積與合同上的銷售面積有一些出入，只要不是太離譜，我們也沒(méi)那么多工夫去和開(kāi)發(fā)商糾纏。再說(shuō)了，畢竟還要住在這個(gè)小區(qū)，還要去和開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司打交道……”

　　大部分受訪者都表示：測(cè)量房屋面積太麻煩，耗時(shí)耗錢(qián)，業(yè)主耗不起。

　　【如何算賬】

　　“得房率”越高，業(yè)主越合算

　　9月19日，房屋面積測(cè)繪人員李湘云接受采訪時(shí)介紹，開(kāi)發(fā)商出售房屋時(shí)，一般是以房屋的建筑面積定價(jià)的。建筑面積一般由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偨ㄖ娣e組成。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積；分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。

　　其中，每一部分又有著較為復(fù)雜的測(cè)量及計(jì)算方式。例如，公攤面積其組成部分就有可能包括電梯井、樓梯、垃圾道、變電室、設(shè)備層(間)、公共門(mén)廳和走道、地下設(shè)備間、值班警衛(wèi)室等共有部位的面積，以及為整幢樓服務(wù)的公共用房和管理用房面積等等。

　　李湘云稱，不具備專業(yè)知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的人，想準(zhǔn)確測(cè)量一套房屋的面積是十分困難的。但是，學(xué)習(xí)相關(guān)知識(shí)后，業(yè)主能粗略測(cè)量套內(nèi)面積，然后通過(guò)套內(nèi)面積除以購(gòu)房合同上的建筑面積數(shù)，就能得出“得房率”，數(shù)值越大代表“得房率”越高，通過(guò)“得房率”的比較，能大體估計(jì)自己所購(gòu)房屋的面積是不是靠譜。

　　不同建筑的得房率是不一樣的，多層、小高層、高層、商場(chǎng)的“得房率”分別為多少最適宜？李湘云介紹，按慣例來(lái)看，板樓的“得房率”約為80%，塔樓約75%，寫(xiě)字樓約70%，商場(chǎng)約65%?！耙?yàn)槭褂寐逝c人流量密切相關(guān)，人流量越大的地方，公共分?jǐn)偯娣e就越大，使用率就越低?！彼硎?，業(yè)主經(jīng)粗略測(cè)算后，如果所購(gòu)房屋的“得房率”遠(yuǎn)低于以上數(shù)據(jù)，就有必要請(qǐng)專業(yè)測(cè)繪機(jī)構(gòu)重新測(cè)量房屋面積。

　　【找誰(shuí)“算賬”】

　　“縮水”超3%雙倍返還

　　從消協(xié)部門(mén)了解到，關(guān)于房地產(chǎn)的投訴數(shù)量一直位居前列，在近幾年央視3·15晚會(huì)的投訴統(tǒng)計(jì)中，“面積縮水”也成為房屋投訴焦點(diǎn)之一。

　　對(duì)此，房產(chǎn)律師李磊接受采訪時(shí)表示，針對(duì)房產(chǎn)“面積縮水”問(wèn)題，最高法院在2003年3月通過(guò)并頒布《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》，其中第十四條規(guī)定“出賣(mài)人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

　　面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)，按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持；面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。

　　買(mǎi)受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人承擔(dān)，所有權(quán)歸買(mǎi)受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人，面積誤差比超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。

　　據(jù)介紹，目前濟(jì)南已有測(cè)繪機(jī)構(gòu)可為對(duì)房屋面積有異議的購(gòu)房者提供服務(wù)。

　　【深度質(zhì)疑】

　　開(kāi)發(fā)商會(huì)不會(huì)拿3%做文章

　　包括房產(chǎn)界的一些專業(yè)人士在內(nèi)均表示，房屋的銷售面積有存在貓膩的空間。

　　曾在一家房產(chǎn)公司做置業(yè)顧問(wèn)的李女士稱：“測(cè)繪單位一般是開(kāi)發(fā)商聘請(qǐng)的，如果開(kāi)發(fā)商和房產(chǎn)測(cè)繪人員聯(lián)手‘做局’、在3%的面積誤差比范圍內(nèi)虛增房屋面積，那么購(gòu)房者就會(huì)在毫不知情的情況下多掏錢(qián)。”

　　李女士說(shuō)，當(dāng)前房?jī)r(jià)處于高位，拿一套合同面積為100平方米、銷售單價(jià)8000元/平方米的房子來(lái)說(shuō)，如果實(shí)測(cè)有102.9平方米，購(gòu)房者在交房時(shí)必須再交2.32萬(wàn)元才能收房。“一個(gè)有1000套房子的樓盤(pán)，假如每套房源的實(shí)測(cè)面積都比合同面積大了一點(diǎn)點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商能多收多少錢(qián)？”她介紹，有業(yè)內(nèi)人士曾估算，按2010年一年全國(guó)的商品房銷售面積、商品房平均價(jià)格、1.5%的面積誤差比計(jì)算，為“虛增”的面積，購(gòu)房者要多支付數(shù)百億！

　　對(duì)此，不少人均表示，應(yīng)設(shè)計(jì)更好的制度，來(lái)盡量保證房產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù)的真實(shí)，其中重要的是監(jiān)督和制約機(jī)制。

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