|
土地底價(jià)成交的秘密：地方政府不讓步穩(wěn)地價(jià)托房?jī)r(jià)?。?！ 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 現(xiàn)在是否到了抄底拿地的時(shí)機(jī)？要看地價(jià)尤其是地方的出讓底價(jià)是否真的降了。 據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，8月份，全國(guó)133個(gè)城市成交樓面均價(jià)為1203元/平方米，環(huán)比下降6%；其中住宅類(lèi)用地成交樓面均價(jià)為1619元/平方米，環(huán)比下降9%。平均溢價(jià)率持續(xù)維持在低水平（8%），較上月減少5個(gè)百分點(diǎn)。
似乎土地真的便宜了。但不少開(kāi)發(fā)商的投資部門(mén)實(shí)操手透露，成交均價(jià)和溢價(jià)率的變化，可能是出讓底價(jià)下調(diào)，也可能是土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、性質(zhì)所致。地方政府地價(jià)不讓步，或許才是土地成交量下調(diào)的一個(gè)更為重要的原因。
高底價(jià)導(dǎo)致低溢價(jià)率？
萬(wàn)科董秘譚華杰近日公開(kāi)表示，未來(lái)一些受調(diào)控影響較大的城市，土地市場(chǎng)也可能會(huì)出現(xiàn)機(jī)會(huì)，萬(wàn)科會(huì)在謹(jǐn)慎投資的原則下保持關(guān)注。業(yè)內(nèi)對(duì)此認(rèn)為是萬(wàn)科出手購(gòu)地的一個(gè)信號(hào)。
“萬(wàn)科的判斷不能代表全部，而且注意，譚董秘說(shuō)的是"可能"，不是一定?！睖夏持_(kāi)發(fā)商的投資拓展部人士直言，在他看來(lái)，現(xiàn)在大部分地方的土地還是太貴，底價(jià)基本上沒(méi)有下調(diào)，不少地方還在持續(xù)上調(diào)。
據(jù)中指院數(shù)據(jù)，全國(guó)133個(gè)城市單位住宅類(lèi)用地成交量在8月達(dá)到最低，成交面積2018萬(wàn)平方米，同比減少14%。報(bào)告指出，全國(guó)土地市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)繼續(xù)下降，大批地塊流拍。
底價(jià)成交和低溢價(jià)率普遍被視作地價(jià)走低的重要表現(xiàn)，但實(shí)際上，可能并非如此。
8月底，繼6月后，上海再次迎來(lái)較大幅數(shù)土地出讓?zhuān)渲杏袉稳展灿?幅不同性質(zhì)的用地出讓?zhuān)鲎屆娣e合計(jì)高達(dá)22.17萬(wàn)平方米，其中純宅地1幅，面積達(dá)12.02萬(wàn)平方米。旭輝集團(tuán)以總價(jià)27352萬(wàn)元，樓板價(jià)5181元/平方米獲得嘉定新城高臺(tái)路南、云谷路以西（A14-1）地塊。中原研究咨詢(xún)部報(bào)告指出，7幅地塊溢價(jià)率都不高，除了調(diào)控因素外，比以往略高的土地出讓底價(jià)也起到了很大作用。
上海中原研究咨詢(xún)部總監(jiān)宋會(huì)雍表示，今年1月21日，綠地集團(tuán)以3.13億元的價(jià)格競(jìng)得嘉定區(qū)一商住用地，成交樓板價(jià)僅為4533元/平方米。相比之下，此次推出兩幅含居住性質(zhì)的地塊起拍樓板價(jià)已經(jīng)較半年前的成交樓板價(jià)分別高出了近15%和32%，“地塊底價(jià)成交的局面并不讓人意外，價(jià)格還是在往上走”。
這樣的情況也出現(xiàn)在二三線城市。
近日，浙江嘉興包括兩幅住宅用地和商業(yè)用地、商辦用地各一幅，均為無(wú)競(jìng)爭(zhēng)幾近底價(jià)出讓。當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士分析，兩幅出讓的宅地掛牌起始樓板價(jià)分別為4890元/平方米和4932元/平方米，和周邊在售房?jī)r(jià)相比，這個(gè)底價(jià)并不低，如果房?jī)r(jià)不漲，利潤(rùn)空間有限。兩幅無(wú)競(jìng)爭(zhēng)的宅地最終成交樓板價(jià)均只比底價(jià)高出5元/平方米。
9月5日下午，蘇州市國(guó)土資源局對(duì)13宗地塊進(jìn)行公開(kāi)拍賣(mài)。其中，4宗地塊進(jìn)入最終競(jìng)拍，8宗地塊因僅有一家參與競(jìng)拍而底價(jià)成交，1宗因無(wú)人競(jìng)拍而流拍。總土地面積約為60.46萬(wàn)平方米，成交總額13.5058億。關(guān)注此批土地出讓的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，“價(jià)格不便宜。”
地方政府與開(kāi)發(fā)商：誰(shuí)先讓步
客觀而言，與市場(chǎng)高峰時(shí)期相比，目前土地市場(chǎng)確實(shí)進(jìn)入了一個(gè)相對(duì)低谷，對(duì)確需增加土地儲(chǔ)備的開(kāi)發(fā)商而言，是個(gè)不錯(cuò)的機(jī)會(huì)。
旭輝集團(tuán)副董事長(zhǎng)林偉日前在唐山灣生態(tài)城英倫小鎮(zhèn)項(xiàng)目開(kāi)工儀式上透露，集團(tuán)將逐步實(shí)現(xiàn)“環(huán)渤?！睉?zhàn)略布局，同時(shí)不斷擴(kuò)充集團(tuán)土地儲(chǔ)備量。但不同企業(yè)的發(fā)展階段不同，目前更多地產(chǎn)企業(yè)選擇繼續(xù)觀望，出手者寥寥。
決定這個(gè)僵局的關(guān)鍵因素，就在于土地出讓底價(jià)的高低。但地方政府主動(dòng)大幅下調(diào)的可能性似乎也很小。
國(guó)土資源部近期對(duì)需報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)建設(shè)用地的城市范圍進(jìn)行了調(diào)整，國(guó)務(wù)院上收22城市建設(shè)用地審批權(quán)。分析人士認(rèn)為，22個(gè)城市建設(shè)用地審批權(quán)上收國(guó)務(wù)院，將使大部分開(kāi)發(fā)商獲取土地的難度大幅提高，進(jìn)而打擊開(kāi)發(fā)商進(jìn)入三線城市的信心。而上述開(kāi)發(fā)商投資部人士則表示，這反而令地方政府主動(dòng)下調(diào)地價(jià)的動(dòng)力進(jìn)一步降低，地方手上能夠運(yùn)作的土地資源空間被壓縮，更令地方政府難下決心。
另一方面，土地財(cái)政壓力巨大的大部分地方政府，土地收入至今都未能達(dá)到去年同期水平，今年的土地收入希望都押在了下半年。
據(jù)新浪樂(lè)居&克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年前8月上海土地出讓金743.1億元，位列全國(guó)第一，但僅為去年全年的48.4%。北京土地收入相當(dāng)于去年的41.0%。絕大多數(shù)城市都不如人意?！斑@種情況下，地方政府何來(lái)降低地價(jià)的動(dòng)力。”這位開(kāi)發(fā)商人士直言。
| 
