《寫字樓的投資機(jī)遇》，成都地產(chǎn)圓桌會議第三期精彩回顧

寫字樓信息網(wǎng) 李東

花樣年地產(chǎn) 唐晉鋒

市場分析師 樊邦勇

現(xiàn)場圖集

圓桌會現(xiàn)場

圓桌會現(xiàn)場

　　成都寫字樓的更新?lián)Q代似乎只在一夜之間，現(xiàn)在時(shí)間定格在各類新型寫字樓的大量面世的“前夜”，機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)犬牙交錯(cuò)，成為考驗(yàn)開發(fā)商和投資者的謎題。  　　

　　究竟打造怎樣的寫字樓產(chǎn)品才是買方最愛？究竟怎樣選擇產(chǎn)品才是最佳投資路線？  　　

　　7月8日，華西圓桌會之“把脈寫字樓”會議就上述各方最為關(guān)心的話題，展開了一場行業(yè)間的“面對面”討論，共同探討成都寫字樓的未來發(fā)展之路。

　　 投資機(jī)遇蓋過市場隱憂

　　 定位精準(zhǔn)的產(chǎn)品才會受市場追捧

　　主持人：目前成都寫字樓市場產(chǎn)品形態(tài)很豐富，根據(jù)大家的體驗(yàn)，哪種定位的產(chǎn)品才會受市場追捧？  　　唐晉鋒：在成都寫字樓集中的區(qū)域，都是通過城市中軸線的發(fā)展而形成的，是城市定位、功能定位所導(dǎo)致的，所以會出現(xiàn)九龍倉、鐵獅門等等這樣的項(xiàng)目，在東大街的一個(gè)區(qū)域集中。又例如，城市的發(fā)展形成的天府新城雖然是一個(gè)后發(fā)的區(qū)域，但這個(gè)區(qū)域的城市功能定位涉及IT、電子、服務(wù)外包等業(yè)務(wù)對寫字樓物業(yè)的需求量很大。隨著區(qū)域發(fā)展的過程，天府新城內(nèi)可能先期面市的寫字樓，多為乙級，或者是類甲級的寫字樓，從09年開始，新希望國際，包括美年廣場，凱旋廣場，這樣的物業(yè)是屬于乙級的。但是從去年開始，香年廣場出來之后，對這個(gè)區(qū)域也有一定提升的趨勢，未來這個(gè)區(qū)域會涌現(xiàn)出更多的甲級寫字樓產(chǎn)品，供應(yīng)量會很大。寫字樓產(chǎn)品的定位很關(guān)鍵，只有定位精準(zhǔn)的產(chǎn)品才會受市場的認(rèn)可和追捧。  　　李東：為滿足市場需要，目前寫字樓產(chǎn)品的研究和細(xì)分，也出了很多概念，比如GEO、綠色創(chuàng)意，還有微型CBD。金沙萬瑞首先提出微型CBD，我認(rèn)為是成功的。目前花樣年的寫字樓特點(diǎn)比較突出，包括提出地鐵上蓋寫字樓，包括電梯的配置、電梯大廳開間、高度，甚至整個(gè)寫字樓的高度都很人性化，非常能了解客戶的心。這樣的寫字樓令人感到非常的舒適。目前包括萬瑞集團(tuán)，包括信德置業(yè)，也包括西門環(huán)球大廈，市場反響非常好，追隨者很多。據(jù)我了解，很多買這些物業(yè)的投資者，投資回報(bào)都還是很好。  　　產(chǎn)品的特質(zhì)決定租金水平和入駐率

　　主持人：成都的寫字樓回報(bào)率很高，因?yàn)樗饨鸩罹嗖淮螅啥嫉目們r(jià)很低，所以投資回報(bào)率非常高。所以這也解釋了為什么北京上海的還不如成都有投資性，因?yàn)槌啥嫉目們r(jià)值和租金的平穩(wěn)，這就決定了市場方面的優(yōu)勢。  　　唐晉鋒：我們在銷售一線遇到客戶問得最多的問題就是“我買這個(gè)寫字樓租給誰？”其實(shí)，面對日益激烈的市場競爭，開發(fā)商要面對的就是如何提高租金水平和保持入駐率的問題。而決定項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵就是開發(fā)商在前期對項(xiàng)目所在區(qū)域的研究是否精確。這個(gè)寫字樓主要針對什么樣的使用者？客戶喜歡什么樣的物業(yè)？銷售上的定價(jià)策略價(jià)格是否能夠達(dá)到預(yù)期的水平？在做產(chǎn)品之前就必須考慮到方方面面。舉一個(gè)例子，現(xiàn)在我們推出的香年廣場寫字樓，層高5.4米，而區(qū)域內(nèi)同類產(chǎn)品很少，我們就以差異化博市場，我們認(rèn)為產(chǎn)品特質(zhì)、物業(yè)品質(zhì)、后期的服務(wù)水準(zhǔn)，將是決定其未來租金水平和入駐率的主要因素。 　 　　寫字樓的壽命關(guān)鍵在物業(yè)管理

　　唐晉鋒：這是我們在銷售一線遇到的最大的問題，我買這個(gè)寫字樓租給誰，這是客戶問得最多的問題。說實(shí)話就跟飯量是一樣的道理，其實(shí)寫字樓的飯量要分很多檔次，包括寫字樓使用年限，還金年限應(yīng)該是5年左右，當(dāng)然要根據(jù)產(chǎn)品來說，就是看產(chǎn)品的設(shè)計(jì)是否有遠(yuǎn)見，這個(gè)是有很大關(guān)系的。但是他還金年限以后，是不是就租不出去呢？我覺得不是這樣子的，包括我們可以看到很多，一個(gè)是川信，一個(gè)是東方廣場，他有企業(yè)在外面，他需要有很好的形象來展示企業(yè)的形象，他就需要外遷，往更高端的寫字樓遷。這個(gè)形象要滿足他現(xiàn)在的需求，就可以遷進(jìn)來。所以真正的說，寫字樓的使用年限20年沒有問題。  　　李東：我認(rèn)為只要在它的正常的范圍、建筑承載的年限來講，只要物業(yè)管理是到位的，相干的硬件設(shè)施得到了及時(shí)的維修、保養(yǎng)和更換，幾乎是可以和人的壽命相等。實(shí)際上在國外的寫字樓，經(jīng)常有二三十年代的像帝國大廈這些一樣的在使用，根本沒有問題，但就是一個(gè)后期的物業(yè)管理，包括養(yǎng)護(hù)問題。在這個(gè)問題上我最愛舉的例子就是威斯頓聯(lián)邦大廈，雖然它的物業(yè)很有缺陷，但是管理很好，長期在120元/平米/月左右，有一套租一套。  　　樊邦勇：這是一個(gè)很老的問題，我個(gè)人認(rèn)為，散售的寫字樓，除了威士頓聯(lián)邦及其特殊的之外，其他的都很難，包括時(shí)代廣場，設(shè)備的維護(hù)，定期的更換，小業(yè)主很難達(dá)到統(tǒng)一的意見。

　　成都寫字樓投資有潛力

　　“第四城”大環(huán)境助力寫字樓物業(yè)

　　主持人：城市化進(jìn)程是漸進(jìn)式的。因?yàn)榭紤]到整個(gè)城市和城市化進(jìn)程，寫字樓的商務(wù)和商務(wù)價(jià)值的提升也是同樣道理。  　　李東：繼北京、上海、廣州之后，成都在很多方面都是中國的“第四城”，奢侈品消費(fèi)量、大使館數(shù)量、宜居性、高校數(shù)量、人力資源成本相對較低、對外商投資的吸引力、休閑的生活方式等等，都從側(cè)面印證了，雖然成都是一個(gè)二線城市，但在很多人心中成都跟一線城市只有一步之遙了。相信成都在未來新一輪向一線城市邁步的過程中，一點(diǎn)兒都不會輸于杭州、蘇州。我接待過不少江浙一帶，以及境外的投資人，他們?nèi)绻型顿Y西部的計(jì)劃，大都會選三個(gè)城市：重慶、武漢、成都，而成都的勝出率是相當(dāng)高的。從成都高端的寫字樓對外公布的數(shù)據(jù)都看得出來外地投資已達(dá)50%—60%的比率。  　　成都寫字樓回報(bào)率“很不錯(cuò)”

　　樊邦勇：成都的寫字樓回報(bào)率很高，因?yàn)槌啥紝懽謽堑淖饨鹚脚c一線城市、沿海城市差距不大。像深圳中心區(qū)的寫字樓也就200元/平米/月的租金水平；成都好一點(diǎn)寫字樓也能租到140元/平米/月。而成都寫字樓的售價(jià)相比那些城市就很低了，所以投資回報(bào)率非常高。這也解釋了為什么北京、上海的還不如成都有投資性，因?yàn)槌啥紝懽謽堑目們r(jià)值和租金的平穩(wěn)，這就決定了市場方面的優(yōu)勢。而目前成都寫字樓的供應(yīng)量激增，投資者選擇范圍也很大，因?yàn)槭袌龈偁幍脑驅(qū)е麻_發(fā)商在開發(fā)商定價(jià)的時(shí)候也會考慮到諸多的因素，往往會把售價(jià)往下壓，這實(shí)際上對投資者來說是一個(gè)好事情。特別是天府新城區(qū)域，新希望大廈剛出來的時(shí)候才每平方米6000多元。像商鼎國際剛推出來也是6000元起價(jià)。當(dāng)時(shí)買入的投資者，現(xiàn)在者獲得了很不錯(cuò)的收益。  　　主持人：寫字樓的操盤成功，是看他的入駐率如何，要是一直空著，這樣也不行。實(shí)際上買寫字樓還是要回到長期投資。投資客不能去賭溢價(jià)。成都寫字樓就是要解決一個(gè)相對競爭的問題。  　　成都寫字樓價(jià)格還有很大提升空間

　　李東：我一直觀察寫字樓的價(jià)格走勢，現(xiàn)在才剛剛揚(yáng)眉吐氣，在這之前一直是成都寫字樓價(jià)格和住宅一直存在倒掛。1995年成都“冠城廣場”就賣到7800元、8500元了，那是一個(gè)天花板價(jià)格，多年沒有被突破。一直到十年后才被“川信大廈”以萬元多一點(diǎn)的價(jià)格突破。但上世紀(jì)90年代成都高端的別墅、包括一些電梯公寓早就突破1萬塊錢。去年電梯豪宅“譽(yù)峰”價(jià)格賣到兩萬多，那個(gè)時(shí)候成都的寫字樓無一例外都是兩萬以下掙扎，寫字樓高一點(diǎn)的就是一萬一二，現(xiàn)在才有旗幟鮮明的賣到兩萬多的如“時(shí)代8號”“拉德方斯”等為數(shù)不多的幾個(gè)樓，其他的寫字樓也都很難超過兩萬。相比住宅，寫字樓價(jià)格的上漲空間還很大。

　　建議中小投資者“抱團(tuán)投資”

　　主持人：從投資寫字樓的角度，大家對投資客有什么建議。很多小投資者是小面積購買，因?yàn)樗麄儗懽謽且膊粔蛄私?，投資渠道也少，聽說寫字樓可以買，就買一點(diǎn)試一下。

　　李東：對于中小投資客來說，投資寫字樓是其在限購令下的投資行為，因?yàn)檎嬲m合他的能力條件的投資產(chǎn)品被限制了，所以才出現(xiàn)一些中小戶型的幾十平米的寫字樓比較受歡迎的現(xiàn)象。但是，幾十平米的寫字樓雖然租起來很快當(dāng)，但是租客常更換，物業(yè)品質(zhì)也相對不高，租金水平和升值空間都不算高。所以我建議中小投資者應(yīng)該“抱團(tuán)投資”。其實(shí)溫州人這方面做的很不錯(cuò)，他們往往是幾個(gè)人或者十幾個(gè)人合伙買一大片面積，這樣的組合投資委托專業(yè)人士來專門投資高端寫字樓。