成都商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫 辦公樓空置率高達(dá)34.6%

來源：第一財(cái)經(jīng)日報(bào) 作者：李秀中

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位于成都新會(huì)展片區(qū)的東方希望天祥廣場最近推出了兩年免月供的促銷措施，購置超過200平方米的寫字樓在按揭前兩年，開發(fā)商按月返還月供金額，如果一次性付款則優(yōu)惠14.5%。
該項(xiàng)目于2012年7月開盤，如果在前兩年，或許早已售罄，但銷售人員稱，到目前為止僅售出3/5的面積。
與此同時(shí)，號稱全球最大單體建筑的成都新世紀(jì)環(huán)球中心，其三期寫字樓也推出促銷措施，價(jià)格為9000多元/平方米，該項(xiàng)目在2011年時(shí)價(jià)格一度達(dá)到15000~17000元/平方米，銷售人員表示，當(dāng)時(shí)售價(jià)15000元/平方米的應(yīng)該是挑高的樓層。
在供應(yīng)井噴的巨大壓力下，成都商業(yè)地產(chǎn)開始出現(xiàn)疲軟。
空置率高升
1月15日，世邦魏理仕(CBRE)發(fā)布的2012年全年成都房地產(chǎn)市場回顧顯示，2012年全年成都辦公樓市場凈吸納量達(dá)到40萬平方米，較2011年同比增長8個(gè)百分點(diǎn)，而成都全年寫字樓市場累計(jì)新增約為98萬平方米，比2011年增長69%。在巨大的新增供應(yīng)的壓力下，2012年成都優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率被推升至34.6%，較2011年增加8.8個(gè)百分點(diǎn)。
四川中原地產(chǎn)于同一天發(fā)布的報(bào)告也稱，寫字樓供應(yīng)放量已經(jīng)成為市場常態(tài)，新增供應(yīng)不斷突破歷史新高。與供應(yīng)的巨幅放量相比，市場有效需求不足，成交量沒有出現(xiàn)相應(yīng)的增長而是保持在相對穩(wěn)定的水平。2012年寫字樓的供需比為1.80，供需比依舊居高不下，寫字樓供過于求的情形依然較為突出。
世邦魏理仕華西區(qū)董事總經(jīng)理胡港文表示，2012年一線城市的辦公樓空置率為7.94%，二線城市辦公樓的空置率高達(dá)20.7%，而成都在全國11個(gè)二線代表城市中，辦公樓庫存量最高，接近400萬平方米，空置率也最高，達(dá)34.6%。
與此同時(shí)，四川商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟、四川連鎖商業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至2012年11月底，成都開工興建、開業(yè)運(yùn)營的商業(yè)綜合體達(dá)到118家，體量超過1000萬平方米。
四川連鎖商業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長、四川商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長冉立春表示，商業(yè)地產(chǎn)2012年集中放量，但是人氣不足，一些商鋪?zhàn)饨鸬蜕踔脸霈F(xiàn)倒貼。他認(rèn)為：“這種形勢難以改觀。沒有特色，沒有差異化，不是改觀，而是要空鋪?！?/font>
成都銳理數(shù)據(jù)平臺公司總經(jīng)理郭潔表示，2012年是成都商業(yè)地產(chǎn)的爆發(fā)期，這也是順應(yīng)了最近幾年全國商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)潮，短期內(nèi)供大于求，“20年消化量集中在三五年供應(yīng)?！睂懽謽强罩寐室呀?jīng)全國最高，而城市綜合體則更面臨“空城”、“死城”的危險(xiǎn)?！白馐郾炔怀杀壤?，3萬元/平方米的售價(jià)租金只有30元/平方米·月 。而且交房的供應(yīng)量越來越大，空置率會(huì)繼續(xù)上升，價(jià)格則會(huì)下降?！?/font>

未來擠泡沫？
在商業(yè)地產(chǎn)巨大放量下，首當(dāng)其沖的就是租金表現(xiàn)。以新世紀(jì)環(huán)球中心為例，其平均租金大致在40元/平方米·月。而一家中介機(jī)構(gòu)銷售人員向記者介紹，甚至出現(xiàn)10~20元/平方米·月的極端超低租金，這與全市寫字樓平均100元/平方米·月的價(jià)格形成巨大反差。
胡港文表示，2013年，成都和天津?qū)懽謽枪?yīng)量將大幅增加，將給市場租金和空置率帶來較大的壓力?！皟r(jià)格受到供應(yīng)的影響，三年來供應(yīng)量集中新增上市，短期內(nèi)某些板塊真是讓人有點(diǎn)擔(dān)心，有可能按照以前的經(jīng)驗(yàn)，是否需要政府出手？曾有某城市在寫字樓供過于求時(shí)，當(dāng)?shù)毓ど坦芾聿块T不幫登記在住宅的企業(yè)延續(xù)工商登記，把這些企業(yè)逼出來幫助吸納那些辦公樓面積?！?/font>
世邦魏理仕預(yù)計(jì)，未來兩年成都寫字樓市場都將會(huì)有大量新增供應(yīng)，2013年新增供應(yīng)預(yù)期將超過100萬平方米，其中大部分位于天府新城區(qū)域，因此，世邦魏理仕預(yù)測未來幾個(gè)季度租金和空置率都將承壓。
不過，胡港文認(rèn)為，總體還是樂觀的。這一供需失調(diào)的狀況一部分將被較為彈性的國內(nèi)需求所平衡(私人企業(yè)及國企的辦公升級需求)。在二線城市，超過70%的寫字樓未來供應(yīng)將用作公司自用或被散售?！俺悄习l(fā)展隨著人口、產(chǎn)業(yè)的遷移到位時(shí)，租金肯定不是今天的水平，絕大多數(shù)原因在于供求失衡造成的短期水平?！?/font>
記者走訪了天府新城區(qū)域內(nèi)數(shù)個(gè)新開業(yè)的城市綜合體，人流量都非常低。而郭潔表示，大量城市綜合體的出現(xiàn)，招商成為難題，現(xiàn)在城市綜合體又回到了七八年前免租金的現(xiàn)象。而在市中心的廣百百貨成都店在2012年9月下旬正式關(guān)門歇業(yè)，結(jié)束了一年多短暫之旅。
不過，冉立春表示：“有泡沫是事實(shí)，但是過剩危機(jī)暫時(shí)還不明顯。商業(yè)地產(chǎn)以關(guān)店為標(biāo)志?！?他甚至認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格還會(huì)走高，原因在于投資渠道少，錢沒有地方去，而且投資者仍然普遍看漲，此前購買商鋪都賺了，在這樣的效應(yīng)下，價(jià)格不會(huì)下跌。
不僅如此，四川中原地產(chǎn)報(bào)告也顯示，供應(yīng)井噴的成都寫字樓市場在2012年已經(jīng)表現(xiàn)出整體銷售疲軟，2012年寫字樓銷售價(jià)格為10510元/平方米，環(huán)比微漲0.13%，與2011年基本持平。由于庫存量較高，市場競爭較為激烈，寫字樓價(jià)格上漲壓力較大。部分項(xiàng)目為了快速回籠資金，通過內(nèi)部認(rèn)購或直接加大優(yōu)惠力度等降價(jià)促銷方式快速回籠資金，單價(jià)跌破萬元。
世邦魏理仕預(yù)計(jì)，未來寫字樓售價(jià)方面，受到大量的新增供應(yīng)影響，將沖擊散賣的寫字樓市場，導(dǎo)致售價(jià)下降。