房奴注意：元旦開(kāi)始月供下調(diào)！小編教你如何少還貸~附提前還款詳解

今年央行兩次降息，從2013年的元旦開(kāi)始，各位房奴月供將會(huì)下調(diào)了哦！
打個(gè)比方，如果你是20年期限貸款40萬(wàn)的房奴，那從1月1日開(kāi)始，每個(gè)月就可以少還119元了~

今年兩次利息下調(diào)，作為房奴，最關(guān)心的就是這還款幾十年如何能盡量少還利息？

第一種情況，銀行利息下調(diào)，在次年元旦開(kāi)始執(zhí)行。

第二種情況，提前還清貸款。


每年年末，也成為了房奴們提前還貸的高峰期。不過(guò)，別再傻傻地馬上把錢(qián)拿去還了就算完了。提前還貸，也是理財(cái)?shù)闹匾徽n。如何提前還貸優(yōu)化？如何減少還款利息？如何選擇還款方式？

 那就聽(tīng)小編細(xì)講提前還貸的知識(shí)吧。

指借款人將自己的貸款部分向銀行提出提前還貸的申請(qǐng)，并保證以前月份沒(méi)有逾期且歸還當(dāng)月貸款；按照銀行規(guī)定日期，將貸款部分全部一次還清或部分還清。

換句話說(shuō)，就是你手上有閑錢(qián)了，可以提前把當(dāng)年貸款還了，這樣的好處在于少支付銀行利息。


舉個(gè)例子看一下：

假設(shè)當(dāng)剩余還款總額為9萬(wàn)元(本金是6萬(wàn)元，利息是3萬(wàn)元)，你決定提前還5萬(wàn)元，那么，本金就只剩下1萬(wàn)元，利息仍是3萬(wàn)元。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，提前清償?shù)?萬(wàn)元本金在以后期限不再計(jì)息，銀行只就尚未清償?shù)?萬(wàn)元本金及3萬(wàn)元利息，按不變的期限和利率重新計(jì)算的月均還款額。

一是借款人須在按月正常償還貸款本息6個(gè)月后，方才可提出首次提前償還部分貸款或全部貸款；
通常，在滿1年以上的提前還貸可以免收違約金。

二是貸款機(jī)構(gòu)為嚴(yán)肅貸款管理，對(duì)提前償還部分貸款規(guī)定了最低限額，一般需1萬(wàn)元以上；

三是借款人提前還貸一般需提前10天或15天告知貸款機(jī)構(gòu)，并須持原借款合同、銀行還貸儲(chǔ)蓄卡、每月還資本金利息表、本人身份證等資料向貸款機(jī)構(gòu)提出書(shū)面申請(qǐng)，并須經(jīng)其審核同意；

四是借款人在當(dāng)月仍需要償還原定的月貸款本息還款額，同時(shí)再將需要提前償還的貸款金額存入銀行儲(chǔ)蓄卡內(nèi)。

當(dāng)銀行審核通過(guò)后，方可在規(guī)定時(shí)間去辦理提前還款。

一是部分提前還款，剩余的貸款保持每月還款額不變，將還款期限縮短; 　　

二是部分提前還款，剩余的貸款將每月還款額減少，保持還款期限不變;
　　
三是部分提前還款，剩余的貸款將每月還款額減少，同時(shí)將還款期限縮短。

四是全部提前還款。

理財(cái)?shù)膶W(xué)問(wèn)大，提前還貸也是理財(cái)?shù)囊环N方式。如何做到還款最優(yōu)化呢？小編一招一招來(lái)教你。

1）.確定按期還款方式

目前最常用的兩種還款方式為等額本息還款法和等額本金還款法。

等額本息還款法，即借款人每月以相等的金額償還貸款本金和利息。這種方式在償還初期的利息支出最多，本金還得相對(duì)較小，以后隨著每月利息支出逐步減少，歸還的本金就逐步增多。這也是老百姓最能接受和能夠很快看明白的還款法。

等額本金還款法，即借款人每月以相等的額度償還貸款本金，而利息隨著本金逐月遞減，每月還款額亦逐月遞減。

在貸款時(shí)間相同的條件下，等額本息還款法所要支付的利息高于等額本金還款法。因此，如打算提前還款，最好選擇等額本金還款法。

由于“等額本金還款法”前期還的本金多，所以，當(dāng)你提前還款時(shí)，利息的損失就小。而“等額本息還款法”由于前期還的利息多，本金少，則當(dāng)提前還款時(shí)就要吃些虧。

2）.確定還款時(shí)間

提前還款在何時(shí)最好?有專家專門(mén)算過(guò)，建議最好在5年以內(nèi)。
比如2002年2月21日起，銀行貸款年利率5年內(nèi)公積金為3．6%，商業(yè)貸款為4．77%，5年以上公積金為4．05%，商業(yè)貸款為5．04%。因此，在確定提前還貸時(shí)盡量不要跨過(guò)5年的最佳時(shí)間段。

3）.確定提前還貸的具體方式

對(duì)于提前還款的，可以采用兩種方式：一是提前全部還清貸款。二是提前還款一部分，剩余貸款期限變?yōu)?80個(gè)月，以按月等額本息還款法還款。進(jìn)一步計(jì)算可以發(fā)現(xiàn)，全部還貸比部分還貸少還不少利息。

4）.轉(zhuǎn)公積金貸款
畢竟公積金的利率比銀行利率要低得多，如果已買(mǎi)的樓盤(pán)可以貸公積金了，貸款者會(huì)考慮先籌錢(qián)還給銀行再貸公積金。

提前償還全部貸款，可以退還相應(yīng)的保險(xiǎn)費(fèi)和稅費(fèi)。下面就來(lái)細(xì)說(shuō)提前還貸的注意事項(xiàng)。

一是退還提前期內(nèi)的保險(xiǎn)費(fèi)。

在借款人提前償還全部貸款后，貸款機(jī)構(gòu)將同時(shí)交還給借款人原一直由貸款機(jī)構(gòu)保管著的個(gè)人住房貸款房屋保險(xiǎn)單正本。而由于借款人原在辦理貸款時(shí)已一次性付清了借款期限內(nèi)的所有保險(xiǎn)費(fèi)，故原個(gè)人住房貸款房屋保險(xiǎn)合同此時(shí)已提前終止。

二是退還提前期內(nèi)的稅。

當(dāng)您購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)，應(yīng)將可退稅的家庭成員全部作為房地產(chǎn)權(quán)利人寫(xiě)入買(mǎi)房合同，并且在簽訂合同、支付房款后即辦理“購(gòu)房者已繳個(gè)人所得稅稅基抵扣”申請(qǐng)，取得本人的“稅收通用繳款書(shū)”。提前償還全部貸款后，即可取得房地產(chǎn)證，應(yīng)在辦妥房地產(chǎn)權(quán)利證明后的6個(gè)月內(nèi)，前往稅務(wù)部門(mén)辦理退稅手續(xù)。 　　

三是降息可以減少還貸利息。

以個(gè)人住房商業(yè)性貸款10萬(wàn)元，期限30年采用按月等額還款方式為例，老利率月還款572．8元，采用新利率后月還款下降為539．3元，每月可減少33．5元。在整個(gè)貸款期內(nèi)，原30年10萬(wàn)元貸款到期本息總額為206，208元，新貸款利率到期本息總額為194，148元；總計(jì)可減少12，060元的還款利息。

四是提前還款可能存在違約，在違約年限滿后再還。

一般情況下，銀行規(guī)定，滿1年以后就不再收取違約金。但是，不同銀行情況不同，在辦理提前還款手續(xù)之前，最好和客戶經(jīng)理聯(lián)系，問(wèn)清提前還貸的最低年限。

提前還貸是一種理財(cái)?shù)姆椒?，但并非所有人都適合提前還貸。因?yàn)槲覀円恢痹谡夷莻€(gè)最省錢(qián)的臨界點(diǎn)，如果過(guò)了，那還款金額又會(huì)上揚(yáng)。
這里就舉例說(shuō)說(shuō)不適合的人群有哪些。

1、享受公積金貸款和七折利率的貸款客戶不必急于還款。目前七折的5年期貸款利率低于5年期存款利率。如果親的數(shù)學(xué)很好，想自己推算推算，那也是可以的。 　　

2、等額本息還款已經(jīng)超過(guò)5年。計(jì)息還貸方式以“先息后本，每月等額減少，縮短還款期限”的計(jì)算原理計(jì)算。貸款早期還款中大部分為利息，超過(guò)5年再提前還款，可以說(shuō)本金更多，所以從資金利用的角度來(lái)看，可以考慮其他投資渠道，特別年收益率超過(guò)銀行房貸利率的渠道。
　　
3、客戶如果手頭有其他更好的投資理財(cái)項(xiàng)目如股票、基金、債券、理財(cái)產(chǎn)品等，或者做生意的買(mǎi)賣人，手里需要流動(dòng)資金，如果投資收益率高于貸款利率，則沒(méi)有必要選擇提前還貸。


好啦！如果大家對(duì)提前還貸還有什么疑問(wèn)，歡迎跟帖提問(wèn)。
小編都會(huì)竭盡所能回答到哈！

降吧  降吧   又可以給房奴  降降壓了           

若要提前還款 得乘早了哦   前幾年還的 大多數(shù)是利息   后面的才會(huì)還本金的哦

小編你好厲害~我都搞不懂這些