【爆料】商業(yè)銀行工作人員跟你擺房屋貸款的那點事

先申明，我不是在銀行上班哈。在網(wǎng)上看到有商業(yè)銀行工作的人員的爆料，不敢獨(dú)享，在此和大家分享哈。

本人在商業(yè)銀行工作了七年（商業(yè)銀行并不只是城市商業(yè)銀行，工、農(nóng)、中、建、光大、招商、廣發(fā)等等都是），主要負(fù)責(zé)貸款，現(xiàn)已離職，因為看不慣銀行的種種黑幕，在這里就冒生命危險為大家講一下房貸的注意事項，希望對各位準(zhǔn)業(yè)主有所幫助。


一、銀行的選擇
二、銀行貸款利息及費(fèi)用
三、貸款所需資料
四、貸款利息的計算方法
五、貸款手續(xù)
六、完啦，不要看啦，你已成為房奴了，努力賺錢還房款吧。

一、銀行的選擇

　　1、一手房

　　如果你所購買的是一手房，即在開發(fā)商手中買過來的期房（是就未辦理房地產(chǎn)權(quán)證的房子），所能選擇的貸款銀行非常有限，因為受到開發(fā)商所開發(fā)的樓盤是否在哪家商業(yè)銀行辦理準(zhǔn)入的限制，比如：A開發(fā)商所開發(fā)的B花園，在工行、建行已辦理好樓盤的準(zhǔn)入，那么你只能選擇工行或建行，如果只有在工行準(zhǔn)入，那么你只能唯一選擇工行了，就要看開發(fā)商辦理樓盤準(zhǔn)入的情況而定。在這里就要注意了，建議準(zhǔn)業(yè)主們在兩家銀行以上申請房屋按揭，因為受所謂的“貸款額度規(guī)模限制”，即使商業(yè)銀行審批通過你的按揭申請，也未必能放款或即時放款，這樣會影響到開發(fā)商交樓給你。


　　2、二手房

　　如果你所購買的房屋是二手房，即在個人或法人（非開發(fā)商，前手已辦理好房地產(chǎn)權(quán)證的房子），你可選擇的貸款銀行較多，你可去多家商業(yè)銀行問問，是否接納二手房貸款申請，條件如何，你可比較一下，哪個劃算些，當(dāng)然，你也可以向多家銀行申請貸款，這個就需要你所購房屋的前手配合（技巧：你和前手談，向多家銀行申請的好處是哪家銀行批復(fù)快，哪家放款先，你就在哪家辦理貸款，這樣前手自然得到尾款也快）。

　二、銀行貸款利息及費(fèi)用

　　1．利率
　　銀行的貸款以中國人民銀行當(dāng)時的存貸款利率基數(shù)所定，以自身管理層的決策定價，對基準(zhǔn)利率上下浮動，一般浮動值在+-50%之間。比如：10年期的房貸，應(yīng)參照中國人民銀行5年期以上貸款年利率7.05%(2011年07月07日調(diào)整數(shù)據(jù)，具體的數(shù)據(jù)可上網(wǎng)查)，上浮指是的加碼，下浮指打折，如上浮20%，實際年利率=五年期以上貸款7.05%×(1+20%)=8.46%。這個浮動值一般是由商業(yè)銀行的總行類機(jī)構(gòu)所定，很難有得講價，這是要走多幾家銀行的原因所在，有時會相差好遠(yuǎn)，所要注意的是，我上面的例子是年利率，但有些銀行是以月利率計算，所以你就要折算一下，月利率=年利率÷12，不要給數(shù)字迷糊了你。

　　2、費(fèi)用
　　(1)一手房所需要的費(fèi)用較少，其中包含律師見證費(fèi)（或公證費(fèi)）、貸款印花稅、房管部門查檔、抵押費(fèi)、代辦費(fèi)。律師見證費(fèi)就是你和銀行所簽貸款合同由第三方人來證明法律的真實性，一般計算方法是你的貸款額的0.1%~1%，這個你看你的口水了，你口水多到把銀行淹了，那你肯定是最優(yōu)惠的；貸款印花稅這個不用說了，這個交國家的，5元錢，相信這個沒人講價；房管部門查檔、抵押費(fèi)這是當(dāng)?shù)胤抗懿块T的霸王條款，房管部門怎么收你就得怎么交，這個沒得商量的；代辦費(fèi)用就是律師或其他人幫你和銀行跑腳辦理抵押登記手續(xù)的費(fèi)用，這個有得商量的。如果還有其他費(fèi)用，肯定是銀行或是和銀行有利益分成關(guān)系的了，這個地球人應(yīng)該懂的吧。

　　(2)二手房所需承擔(dān)的費(fèi)用項目比較多，除了一手房的費(fèi)用外，還有二手房評估、房屋按揭貸款保險、二次查檔等。二手房評估一般是由銀行指定的房產(chǎn)評估公司評估，這樣才能通過房屋抵押手續(xù)，可商量的，最低可打3折，也要看當(dāng)?shù)厍闆r，技巧是不要發(fā)票能更低些；房屋按揭貸款是銀行的保障條款，說白了就是你的房屋因災(zāi)害或是倒塌之類的事故，銀行沒了抵押物，就找保險公司要錢，這個買了對自己也好，費(fèi)用呢，可以商量，看你的關(guān)系和口水了；二次查檔，還是房管部門的霸王餐，不說了；

　　(3)還有些附加費(fèi)用，如理財費(fèi)、按揭費(fèi)、額度占用費(fèi)，那銀行的附加費(fèi)用或是房產(chǎn)中介、銷售公司無中生有的費(fèi)用，這些費(fèi)用的處理就見人見智了，有一點提醒大家的是，國家曾出臺過一些什么文件，說房貸不能夾帶理財產(chǎn)品一起銷售的。

三、貸款所需資料

　　1．身份證，如是已婚人士就要夫妻兩人的身份證，當(dāng)然，要是聯(lián)名的，那就要更多人的身份證；
　　2．戶口本，這個沒什么好說的，注意的是有些銀行如果你不是戶主，那戶主的信息頁和登記卡都要復(fù)??；
　　3．婚姻證明，也就是結(jié)婚證、離異證、未婚證明；
　　4．工作證明，某些銀行有特定格式的，或是要有某些要素的，這個要問清楚銀行；
　　5．流水帳，就是你收入的證明；
　　6．非當(dāng)?shù)貞艏倪€需提供當(dāng)?shù)氐囊荒昶谝陨系纳绫v史證明或是個人納稅證明；
　　7．查檔證明，這個查檔證明是去房管部門查詢你有沒有房屋權(quán)屬記錄，就是查你有沒有房子，如有為幾套之類的，要這要自己去房管部門辦理；
　　8．銀行所需的其他資料；

四、貸款利息的計算方法

　　房屋貸款的利息計算方法有兩種，一種是等額本息每月，另一種是等額本金每月。等額本息的計算方法和火箭的公式差不多，本人工作那么多年一直沒用懂，只知道用階梯公式把利息和本金的和值每月相加都是一樣的，具體自己百度。

等額本金額就比較簡單，就是把你的貸款本金除以你的貸款月數(shù)，然后加上當(dāng)月利息，這樣是首月最多，以后每月遞減，也中遞減還款法。下列以貸款100萬，20年，以實際利率8%計算，大家看看兩種還款法的區(qū)別：
　　 等額本息 等額本金
　　每月還款 每月8384.64元 首月10833.66元/末月4194.44元，平均為7514.05元
　　貸款總利息 1007515.91 803373.50

　　從上表可以看出，等額本金20年下來所付的利息較少，但剛開始還款壓力較大，等額本息還款壓力相對較小，但所付利息較多。如何選擇，這就看你的收入情況來定了，這兩種還款方式可自由選擇，你不選擇，銀行會默認(rèn)你是選擇等額本息。提示一點，網(wǎng)上有好多網(wǎng)站可以下載銀行按揭計算器，你可以下載來為自己算算。

五、貸款手續(xù)

　　1．兩方簽定房屋（或預(yù)售房）買賣合同，當(dāng)然，這只是意向性合同，不要先去過戶，也不要交首期，訂金這就看你和前手的談的條件了。

　　2．向銀行提交貸款申請，有些銀行強(qiáng)制你要把首期款放在他那，這點怎么處理就見人見智了；期間銀行接納你的申請后，如資料不齊全或不充足會要求你追加提供，一般審批時間會在2周左右；有些銀行會在你申請貸款時會要求你辦信用卡、理財、投資之類的，盡可能的能推就推，那些可能是吸錢的陷井。

　　3．當(dāng)銀行審批通過后（是同意你的貸款申請，不是同意給你放款），這時你就要注意了，你要問清銀行經(jīng)辦人員，你的貸款如抵押辦妥后，能安排什么時間給你放款，至少大概給個時間，確定后，你就可以去辦理過戶，首期款給付。這里又要注意了，一般銀行是要求首期款在辦理行給付的，你在別的行給付辦理行是不承認(rèn)的。

　　4．與銀行簽定貸款合同，繳交各種費(fèi)用，辦理抵押、保險。簽定貸款合同時，你要看清楚里面的條款，因為銀行經(jīng)辦人員大部分都是批量做這些貸款合同的，錯漏是難免的。

　　5．辦理抵押手續(xù)、保險手續(xù)。

　　6．放款，有些銀行需要客戶再去一次銀行做放款的申請的。放款后，記得向銀行索要一份屬于你的貸款合同、借據(jù)，二手房就還有保險單、評估書、發(fā)票等。還有復(fù)印兩件房產(chǎn)證復(fù)印件，記得要銀行加蓋行政公章，因為有些機(jī)關(guān)部門辦事時需要。

有錢就好了 不用貸款

五道杠宅男 發(fā)表于 2012-12-4 21:41
一、銀行的選擇

　　1、一手房

可以同時幾家銀行一起提交資料，看哪家銀行先審批通過，就辦哪家么？這樣手續(xù)費(fèi)如何來給呢？

guomi18 發(fā)表于 2012-12-5 09:28
有錢就好了 不用貸款

有錢那是極好的。

五道杠宅男 發(fā)表于 2012-12-4 21:41
一、銀行的選擇

　　1、一手房

還可以兩家銀行一起申請按揭？？哎，當(dāng)年真的是瓜了。開發(fā)商讓去哪家就去哪家辦。結(jié)果弄了2個月銀行才審批完通過。當(dāng)時都擔(dān)心要是審批通不過就慘了！