五道杠宅男
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發(fā)表于 2012-12-4 21:43:33|只看該作者
二、銀行貸款利息及費(fèi)用
1.利率
銀行的貸款以中國人民銀行當(dāng)時(shí)的存貸款利率基數(shù)所定,以自身管理層的決策定價(jià),對(duì)基準(zhǔn)利率上下浮動(dòng),一般浮動(dòng)值在+-50%之間。比如:10年期的房貸,應(yīng)參照中國人民銀行5年期以上貸款年利率7.05%(2011年07月07日調(diào)整數(shù)據(jù),具體的數(shù)據(jù)可上網(wǎng)查),上浮指是的加碼,下浮指打折,如上浮20%,實(shí)際年利率=五年期以上貸款7.05%×(1+20%)=8.46%。這個(gè)浮動(dòng)值一般是由商業(yè)銀行的總行類機(jī)構(gòu)所定,很難有得講價(jià),這是要走多幾家銀行的原因所在,有時(shí)會(huì)相差好遠(yuǎn),所要注意的是,我上面的例子是年利率,但有些銀行是以月利率計(jì)算,所以你就要折算一下,月利率=年利率÷12,不要給數(shù)字迷糊了你。
2、費(fèi)用
(1)一手房所需要的費(fèi)用較少,其中包含律師見證費(fèi)(或公證費(fèi))、貸款印花稅、房管部門查檔、抵押費(fèi)、代辦費(fèi)。律師見證費(fèi)就是你和銀行所簽貸款合同由第三方人來證明法律的真實(shí)性,一般計(jì)算方法是你的貸款額的0.1%~1%,這個(gè)你看你的口水了,你口水多到把銀行淹了,那你肯定是最優(yōu)惠的;貸款印花稅這個(gè)不用說了,這個(gè)交國家的,5元錢,相信這個(gè)沒人講價(jià);房管部門查檔、抵押費(fèi)這是當(dāng)?shù)胤抗懿块T的霸王條款,房管部門怎么收你就得怎么交,這個(gè)沒得商量的;代辦費(fèi)用就是律師或其他人幫你和銀行跑腳辦理抵押登記手續(xù)的費(fèi)用,這個(gè)有得商量的。如果還有其他費(fèi)用,肯定是銀行或是和銀行有利益分成關(guān)系的了,這個(gè)地球人應(yīng)該懂的吧。
(2)二手房所需承擔(dān)的費(fèi)用項(xiàng)目比較多,除了一手房的費(fèi)用外,還有二手房評(píng)估、房屋按揭貸款保險(xiǎn)、二次查檔等。二手房評(píng)估一般是由銀行指定的房產(chǎn)評(píng)估公司評(píng)估,這樣才能通過房屋抵押手續(xù),可商量的,最低可打3折,也要看當(dāng)?shù)厍闆r,技巧是不要發(fā)票能更低些;房屋按揭貸款是銀行的保障條款,說白了就是你的房屋因?yàn)?zāi)害或是倒塌之類的事故,銀行沒了抵押物,就找保險(xiǎn)公司要錢,這個(gè)買了對(duì)自己也好,費(fèi)用呢,可以商量,看你的關(guān)系和口水了;二次查檔,還是房管部門的霸王餐,不說了;
(3)還有些附加費(fèi)用,如理財(cái)費(fèi)、按揭費(fèi)、額度占用費(fèi),那銀行的附加費(fèi)用或是房產(chǎn)中介、銷售公司無中生有的費(fèi)用,這些費(fèi)用的處理就見人見智了,有一點(diǎn)提醒大家的是,國家曾出臺(tái)過一些什么文件,說房貸不能夾帶理財(cái)產(chǎn)品一起銷售的。 |
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