秋交會特別策劃：謹(jǐn)慎購買樓盤第四波，拒絕忽悠 產(chǎn)品才是王道

拒絕忽悠 產(chǎn)品才是王道

    9月以來，本報“決勝秋交會成都大買房——非常4+1 100大必買樓盤”系列報道，連續(xù)推出“謹(jǐn)慎購買樓盤”，備受購房者關(guān)注。許多購房者表示，有華西都市報這樣主流權(quán)威的媒體對樓盤進行客觀公正的點評，為購房者提供了極大幫助，同時凈化了房地產(chǎn)市場。

　　受到監(jiān)督的樓盤開發(fā)商也對此表示歡迎。一開發(fā)商負(fù)責(zé)人在得知旗下項目被評為謹(jǐn)慎購買樓盤后，十分誠懇地感謝媒體的輿論監(jiān)督，如果不是媒體的及時提醒，自己難以認(rèn)識到工作中的不足，未來可能還會犯下更多的錯誤。

　　在秋季房交會即將來臨之際，本報繼續(xù)推出謹(jǐn)慎購買樓盤，給業(yè)內(nèi)開發(fā)商以警醒，給購房者以指引，促進行業(yè)更加健康平穩(wěn)發(fā)展。

成都卓錦城
慎買指數(shù)：★★★★★

　　7年，可以讓夫妻從甜如蜜到癢難當(dāng)；7年，可以讓一個男孩變成男人；7年，可以讓樓市從火爆降到冰冷……但是7年，卻不能讓卓錦城清盤。經(jīng)常會有關(guān)心樓盤的朋友問，卓錦城，現(xiàn)在賣的是二手房吧？還有新房？不會吧？卓錦城從2003年拿地，到2005年開盤，再到如今，7年過去仍屹立在推新樓盤之列。卓錦城的故事足夠書寫，而卓錦城的業(yè)主仍在延續(xù)那個千畝大盤之夢，只是這個夢隨著時間的推移日益變成“夢一場”。

　　謹(jǐn)慎一：屢次遭遇“拒收房”

　　卓錦城開發(fā)商成都盛吉立房地產(chǎn)作為新加坡背景的地產(chǎn)大鱷，進入成都曾名動一時。2005年開盤之初也確實吸引了不少購房者的關(guān)注，然而到了2006年進入交房后，卓錦城卻因為業(yè)主拒絕收房而“名聲大震”。據(jù)相關(guān)媒體報道，卓錦城遭遇業(yè)主“拒收房”的原因主要在于宣傳內(nèi)容與實際產(chǎn)品有出入。

　　謹(jǐn)慎二：如何承載8000個家庭的居家夢

　　卓錦城從一開吸引購房者的主要噱頭是其千畝大盤的恢弘氣勢，完善的小區(qū)配套和便捷的交通，可是對于如今已經(jīng)入住多年的卓錦城小區(qū)前期業(yè)主來說，居家夢仍然很遙遠(yuǎn)。

　　從配套上來講，目前的卓錦城仍然沒有任何大型商業(yè)，只有靠近成龍大道一端有寥寥幾家小餐館。7年過去，如今的卓錦城業(yè)主仍然只有在下雨天都需要穿筒靴的農(nóng)貿(mào)市場買菜。

　　雖然占地有969畝，但入住后才發(fā)現(xiàn)，卓錦城各期之間大多間隔有公共用地或市政道路，千畝大盤被分割成多個小區(qū)，對于卓錦城來說，要想給8000多個家庭、30000多業(yè)主帶來“居家夢”，要補的功課還很多。

　　謹(jǐn)慎三：交通靠走，車位不足，這才叫生活？

　　如今，卓錦城二期等門口仍然沒有公交車直達(dá)，出入沒有私家車十分不便。不過在業(yè)主都有了私家車后，停車位嚴(yán)重不夠用，又成了業(yè)主的一大煩惱。其實，卓錦城也不是沒有亮點，鹽道街小學(xué)分校就為卓錦城加分不少，部分業(yè)主承認(rèn)自己是沖著學(xué)校而來。不過，并不是每個業(yè)主的孩子都能保證上鹽道街小學(xué)，原因自然是“僧多粥少”。至于幼兒園，該小區(qū)只有一家“伊頓幼兒園”，3萬一年的學(xué)費是否會讓大家覺得難以負(fù)擔(dān)？

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城東四大需要謹(jǐn)慎樓盤
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城南四大需謹(jǐn)慎樓盤
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城西三大需謹(jǐn)慎樓盤
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中信·云棲谷
慎買指數(shù)：★★★★

　　對于高端別墅來說，通常都有傳統(tǒng)的三板斧：一是高爾夫高端配套；二是低密物業(yè)的極致誘惑；三是強調(diào)其富人區(qū)，以及高端品質(zhì)的高貴血統(tǒng)。對于中信·云棲谷來說，這三板斧也搬弄得不夠像模像樣，這樣的樓盤還能貼上“高端”標(biāo)簽嗎？

　　謹(jǐn)慎一：地理位置硬傷難造高端大盤

　　無論是什么樣的樓盤，地段始終是其最重要的指標(biāo)。

　　對于號稱西南首個高端別墅的中信·云棲谷來說，選擇青城山或許本來就是一個錯誤。在業(yè)內(nèi)人士看來，青城山環(huán)境優(yōu)美，空氣質(zhì)量良好，處于成都上風(fēng)上水之地，如果要在青城山做度假物業(yè)，那肯定沒有問題。但如果要說做頂級高端別墅，青城山則難以承載。從北京、上海、廣州等一線城市的高端別墅區(qū)域來看，通常距離市中心不超過30公里，既能享受城市的繁華，又能安于郊外的寧靜。

　　相關(guān)調(diào)查顯示，目前青城山區(qū)域，賣得最好的樓盤是面積較小的一些度假物業(yè)，此類物業(yè)總價在五六十萬，多數(shù)購房者一般用于避暑。如果要求購房者一次性花費幾百上千萬買一套一年只有一兩個月會去居住的房子，不知道是否有人愿意。

　　謹(jǐn)慎二：遠(yuǎn)郊高端大盤遭遇“唾棄”

　　對于中信·云棲谷來說，其5500畝高端低密物業(yè)的體量是把雙刃劍，大盤在配套等方面或許較有優(yōu)勢，但是如何消化如此大體量的樓盤，則考驗操盤者的水平。

　　根據(jù)中信·云棲谷亮相時的介紹，其規(guī)劃占地5500畝，除去體育公園等配套外，僅是住宅部分就有2400畝。然而，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，三年時間過去，中信·云棲谷一共僅開發(fā)了三期，項目一期總占地168畝，二期總占地91.5畝，目前在售的三期則占地75畝，所有三期占地面積總共僅有334.5畝。以此前三年開發(fā)334.5畝，平均一年111畝左右的速度計算，中信·云棲谷要完成全部2400畝住宅也需要20年左右的時間。

　　開發(fā)速度如此之慢，在業(yè)內(nèi)人士看來，這也是中信·云棲谷此類遠(yuǎn)郊高端大盤的無奈。一方面，高端樓盤總價高，本來就是樓市調(diào)控遭受影響最大的群體，動輒幾百萬的價格，無疑讓部分購房者望而卻步；另一方面，遠(yuǎn)郊樓盤并非必需品，度假物業(yè)在樓市調(diào)控中往往會最先遭到唾棄。

　　謹(jǐn)慎三：難解配套難題

　　如果你要問青城山什么最受歡迎，答案顯然不是高端頂級別墅，而是青城后山的農(nóng)家樂。至今，青城山仍然是旅游勝地，但并非是最佳的居家之地，答案很簡單，一日游很容易，但長期居住生活配套則是關(guān)鍵。

　　中信·云棲谷何嘗不知其中關(guān)鍵，在最初的宣傳中就表示將要規(guī)劃“熊貓谷”高端運動場配套。其中，高爾夫配套則是關(guān)鍵中的關(guān)鍵。中信·云棲谷過往的介紹中稱其擁有2300畝的“專屬私家球場”。

　　不過，記者卻了解到，中信·云棲谷修建高爾夫球場的難度不小。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，2004年國家就頒布了《國務(wù)院辦公廳關(guān)于暫停新建高爾夫球場的通知》（國辦發(fā)〔2004〕1號），要求規(guī)范發(fā)展高爾夫項目，但部分項目仍然打著加快城市旅游休閑業(yè)、體育公園等發(fā)展之名，建高爾夫球場，再開發(fā)別墅。

　　就在中信·云棲谷亮相的2010年，四川省政府發(fā)布緊急通知規(guī)范用地行為，重申禁建高爾夫球場等土地政策。分析人士認(rèn)為，在政府嚴(yán)建高爾夫球場的土地政策下，中信·云棲谷所規(guī)劃的高爾夫球場極有可能落空，想要買這里的別墅同時享受高爾夫球場樂趣的購房者或許真要謹(jǐn)慎對待了。

信德環(huán)球廣場
慎買指數(shù)：★★★★

　　提及成都寫字樓市場，信德環(huán)球廣場并不起眼，售價11300元/平米，售樓小姐還信誓旦旦地承諾，“我們是甲級寫字樓，買在這里保證升值”。這也許是信德環(huán)球廣場的暴力邏輯：地段再次、產(chǎn)品再差、品質(zhì)再低都沒關(guān)系，只要在一環(huán)邊，就沒有賣不了的。

　　謹(jǐn)慎一錯誤地段上誕生的錯誤項目

　　從目前成都商務(wù)辦公氛圍看，南延線、東大街、金融城等城市熱點商務(wù)辦區(qū)域較成熟。企業(yè)在選擇寫字樓時，考慮的是這個區(qū)域的商務(wù)辦公氛圍和周邊高端人群聚集的國際化程度。而信德環(huán)球廣場孤零零處在市民社區(qū)中，很難吸引人。因為，這個地方從來就不是傳統(tǒng)的商務(wù)辦公區(qū)，更不要說有無高端商務(wù)辦公氛圍了。可以說，信德環(huán)球廣場應(yīng)該是一個在錯誤地段上誕生的錯誤項目。

　　謹(jǐn)慎二買便宜只會越買越虧

　　既然信德環(huán)球廣場所在區(qū)域本身缺乏濃郁商務(wù)氛圍，那么價格上肯定要做些讓步。銷售小姐告訴記者：項目寫字樓11300元/平方米的價格升值空間很大。而且，周邊寫字樓租金水平平均可達(dá)90元/平方米·月，出租率高達(dá)60%。但記者調(diào)查得知，這個區(qū)域?qū)懽謽堑淖饨穑?0元/平方米·月便是高價格了。一套200平方米的戶型，價格在300萬左右，也就是說，也需 18年你才能收回資金，年收益率5%左右，比存銀行高不了多少。

　　平心而論，信德環(huán)球廣場的甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)在城西的確可以引人注目，但要受到推崇，還需用產(chǎn)品說話。在記者的調(diào)查中，眾多業(yè)界人士均表示，信德環(huán)球廣場的價格優(yōu)勢本無可厚非，但就其品質(zhì)頂多為市場平均水平，這樣的價格并不能反映真實的項目標(biāo)準(zhǔn)。

　　謹(jǐn)慎三賭升值難言溢價空間

　　信德環(huán)球廣場的客戶，他們的購買初衷大致可分為兩類：一是供自用客居多；二是供中小企業(yè)辦公之用，但實際上這類的寫字樓背后都藏著一個強烈的投資愿望，相信如此低的價格，再不濟也能有所回報。也就是說，信德環(huán)球廣場的業(yè)主或客戶，絕大多數(shù)都可以界定為投資人群。

　　當(dāng)然，從項目11300元/平方米的均價看來，你還可以寄望于寫字樓本身的增值，幻想一下幾年之后，這里寫字樓價格還有相當(dāng)大的溢價空間。但很遺憾，這樣的想法同樣不切實際，可以想想看，除了信德環(huán)球廣場，周邊區(qū)域零星分布著幾個寫字樓項目，檔次、規(guī)模、品質(zhì)都相對較低，難以形成大規(guī)模的商務(wù)集群效應(yīng)，價格又能漲到什么地步呢

人居·錦城世家
慎買指數(shù)：★★★★★

　　人居·錦城世家拿出一大堆賣點，一環(huán)以內(nèi)、城市中心、絕版地段……但實際上，論地段，錦城世家所處的位置，只能算是市區(qū)里的邊角余料地塊；論區(qū)位，這里并不是成都真正的傳統(tǒng)富人區(qū)。有人一針見血地指出：“錦城世家，充其量就是一個改需房?！?br />
　　謹(jǐn)慎一地段其實“非主流”

　　錦城世家處在城市主流區(qū)域夾縫中的非主流地段之上。在其銷售說辭中，錦城世家坐擁西一環(huán)永陵板塊內(nèi)，是最能代表中心物業(yè)價值的樓盤之一。但據(jù)記者實地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，項目所在的區(qū)位顯得相當(dāng)別扭，坐落在一大片半新不舊的傳統(tǒng)居民區(qū)內(nèi)，談不上所謂高端階層的生活方式。

　　有人甚至戲稱，“如果未來生活在這里，壽命至少要延長10歲，每天最大的樂趣沒有其他，就是去附近的永陵公園陪老人們遛遛鳥、練練操?！?br />
　　謹(jǐn)慎二高端是假虛高是真

　　據(jù)知情者透露，錦城世家的基本操盤手法是這樣的：極力塑造高端形象聚集人氣，從專業(yè)營銷渠道聚集一群客戶，高房價賣給他們，并承諾未來價格只漲不跌，這樣就造成了樓盤熱賣的假象，讓買房人相信它真的買值了，哪怕比同區(qū)域同品質(zhì)項目貴許多。

　　從項目開盤之初，錦城世家就信誓旦旦地標(biāo)榜其產(chǎn)品大戶型價值，但受市場調(diào)控影響，大戶型銷售整體羸弱?；诖耍\城世家也從最初的100-170平方米調(diào)整到56-90平方米的中小戶型房源，“偽高端”形象現(xiàn)出原形。

　　脫掉華麗的外衣，錦城世家其實就是一普通盤，價格“水分”頗多。在錦城世家的實景樣板間，很難感知每平方米11000、12000元的價格到底好在哪里？結(jié)合地段、品質(zhì)、景觀、戶型……充其量只算是一個中規(guī)中矩的普通產(chǎn)品，從高端樓盤的價格標(biāo)準(zhǔn)來看，可以說成績是不及格的。

　　謹(jǐn)慎三未來增值空間狹窄

　　有地產(chǎn)機構(gòu)曾對錦城世家的產(chǎn)品屬性做過分析調(diào)查，認(rèn)為從區(qū)域高端生活氛圍與產(chǎn)品形態(tài)看來，它是一個高端階層看不上，中等群體買不起，用來投資也難以有高回報率的樓盤。事實上，錦城世家最大問題是，看似目標(biāo)客群明確，但實際上卻沒有目標(biāo)客戶群的項目，單純強調(diào)“中心大宅”、“老成都生活”、“城市核心資源”等賣點，來促進銷售在當(dāng)前樓市是行不通的。

　　這樣的產(chǎn)品，本身只適合在樓市整體向好的市場環(huán)境下進行銷售，縱觀永陵片區(qū)，周邊新盤寥寥無幾，而且從數(shù)據(jù)顯示，二手房價格普遍在8000-9000元/平方米左右，即使是最近一兩年的二手房，增值空間非常小。                         

朋友就買的卓錦城，配套真的太丟人了，說的商業(yè)綜合體，幾年了還一點消息都沒有

卓錦城賣了很多年了么？

當(dāng)初也差點買卓錦城，考慮到實在太遠(yuǎn)了，如果交通限行，不讓走立交的話，進城不知道要繞多遠(yuǎn)啊

之前關(guān)注過卓錦城，后來實地看了一下，感覺有點撇

我是大肥鳥 發(fā)表于 2012-9-28 09:32
朋友就買的卓錦城，配套真的太丟人了，說的商業(yè)綜合體，幾年了還一點消息都沒有
...

什么綜合體呢？

黑色幽默 發(fā)表于 2012-9-28 09:38
之前關(guān)注過卓錦城，后來實地看了一下，感覺有點撇

那邊房子是不是有點密哦？