再過幾年，成都還看不看得到本土開發(fā)商的項(xiàng)目（轉(zhuǎn)貼）

　?。楸芟?，文中主要開發(fā)商均以字母代替）　
　　近日奉朋友之約，趕到成都，看了幾個(gè)項(xiàng)目，見了幾個(gè)業(yè)內(nèi)的朋友，感慨良多。其實(shí)多年前曾長期往返成渝，不過幾年光景，不想兩地已經(jīng)分化如此明顯。實(shí)在可嘆!
　　想當(dāng)年，最喜歡成都的地方是浣花溪，草堂后面那一派風(fēng)光，那時(shí)候入行時(shí)日尚淺。也常常來成都學(xué)習(xí)，看盤。從早些時(shí)候的春天花園，真是打心眼里的喜歡。那陣子文化石才興起不久，瓷磚外立面的社區(qū)依然是多數(shù)，見到那種質(zhì)樸現(xiàn)代的風(fēng)格，真有種超凡脫俗的感覺。還有置信花園，那一派蜀地的氣質(zhì)與精致，用王志綱的話說，成都就是"閑得車水馬龍"，這份閑功夫，完全不是風(fēng)風(fēng)火火的重慶可以造得出來的。
　　成都很早就重視小區(qū)園林環(huán)境的打造，一般項(xiàng)目規(guī)模較大而且都配有專業(yè)的物業(yè)管理。重慶受山地地勢(shì)影響早期項(xiàng)目基本沒有園林，所以當(dāng)年龍湖才能成功。而且置信很早提出物業(yè)服務(wù)升級(jí)，還沒有交房就組織客戶到處去耍，服務(wù)也做到了前面。那個(gè)時(shí)候重慶還處在大量學(xué)習(xí)模仿階段。金科的中華坊怎么看都帶著芙蓉古鎮(zhèn)的影子。天湖美鎮(zhèn)更像是萬科的某某盤。
　　那個(gè)時(shí)候重慶還沒有多少開發(fā)商打造的商圈，眼界也淺，在成都逛都覺得洋氣，到處都是藍(lán)光的廣場(chǎng)。而且全國開發(fā)商也是首先進(jìn)入成都，特別是一線開發(fā)商。重慶還是只有望到。特別是萬科，來遲了好幾年，讓重慶耿耿于懷了好久。
　　于是又到成都學(xué)習(xí)中海，學(xué)習(xí)萬科。那個(gè)時(shí)候到中海國際社區(qū)的時(shí)候，看到不少老外。還感嘆，成都的國際社區(qū)，真的就是國際社區(qū)。而不是像重慶動(dòng)不動(dòng)就某某國際，某某世界的，逛來逛去的還是本地人。
　　還有成都如此早就出了錦里，不久又有了升級(jí)版，寬窄巷子。錦里更像是平民的天地，不區(qū)別客源，其樂融融，坐不坐，消不消費(fèi)沒關(guān)系，閑逛一下也是好的。寬窄巷子雖然背負(fù)不少爭(zhēng)議，但起碼還是算精致的去處。反顧重慶，當(dāng)時(shí)除了磁器口，還是磁器口。這些讓當(dāng)年重慶人羨慕嫉妒恨，恨得罵重慶政府的東西，現(xiàn)在都成為往事。
　　那這幾年呢?
　　成都本土開發(fā)商可謂是江河日下，幾乎完全淹沒在外來軍團(tuán)的洪流之中。
　　這一段整體進(jìn)展緩慢，亮點(diǎn)缺乏。以前有不少創(chuàng)新和借鑒，大家對(duì)自己的項(xiàng)目都像加入些新的東西，逐漸變得千篇一律，說辭都是市場(chǎng)不好，舍不得投入，只看著眼前的利潤率。在政策重壓之下，發(fā)掘消費(fèi)者的最大敏感點(diǎn)，性價(jià)比，偷面積成為了專業(yè)。從藍(lán)光開始，然后引起外來開發(fā)商效仿，萬科偷，華潤偷，中海偷，到現(xiàn)在英倫聯(lián)邦偷成了專家，這雖然也不算問題，但注定了難以實(shí)現(xiàn)向上的整體提升。
　　當(dāng)然，高端市場(chǎng)也并不是無亮點(diǎn)，比如：譽(yù)峰的出現(xiàn)為成都的電梯精裝豪宅提供了標(biāo)桿，這也可以說時(shí)勢(shì)造英雄，因?yàn)樽u(yù)峰土地成本非常高，當(dāng)年地王，就把廣州譽(yù)峰(精裝豪宅)嫁接到成都，還在基礎(chǔ)上提高了裝修豪華程度。從裝修品質(zhì)、產(chǎn)品功能、軟件配套都較以前的"電梯豪宅"有質(zhì)的不同，讓針對(duì)的客群開了眼界，直接把中海城南一號(hào)(當(dāng)時(shí)中海在成都的標(biāo)桿產(chǎn)品，按他們總部的意思是要賣到區(qū)域最高價(jià)的)頂死，奠定了至今未被動(dòng)搖的電梯豪宅一哥地位(不過現(xiàn)在立面呈現(xiàn)后，投訴如雪片紛飛，都覺得太土了，和圖上差距太大)。紫檀、朗御、華敏世家、中海城南一號(hào)的出現(xiàn)，證實(shí)平層大戶的市場(chǎng)認(rèn)可，另外加麓山的持續(xù)旺銷，凸顯出高端市場(chǎng)的崛起。
　　而在重慶，本土開發(fā)商憑借著扎實(shí)的內(nèi)功，一直壓過外來房企一頭。重慶房企在產(chǎn)品研發(fā)，創(chuàng)新，成本控制等方面的探索就一直沒有停過。JK早先到處抄襲，重視研發(fā)，在重慶首先為花園洋房定下院錯(cuò)退露的樣板，定位產(chǎn)品專家。風(fēng)車式設(shè)計(jì)，"院館"概念的出現(xiàn)，等等無一不體現(xiàn)著強(qiáng)烈的學(xué)習(xí)與探索精神。之后又向全產(chǎn)品擴(kuò)張，高層，洋房，別墅全面開花。營銷方面"在重慶，買JK房"風(fēng)靡一時(shí)，提升物業(yè)服務(wù)水平，JK特色的"鄰里節(jié)"長街宴風(fēng)光無限。
　　另一家重慶龍頭更是不必說，早就成立了兩大中心：客戶體驗(yàn)中心，產(chǎn)品研發(fā)中心。高層低密度產(chǎn)品的打造，易房節(jié)的創(chuàng)立等等，無論在營銷推廣，物業(yè)服務(wù)，還是產(chǎn)品，園林，創(chuàng)新屢開本土市場(chǎng)之先河，也足見志向之高，戰(zhàn)略眼光之遠(yuǎn)。而且關(guān)鍵是搶先一步，通過上述綜合因素，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品，品牌整體向高端市場(chǎng)的邁進(jìn)，某年甚至號(hào)稱：已經(jīng)占據(jù)了本土高端市場(chǎng)30%，實(shí)際上已經(jīng)掌握了高端市場(chǎng)的定價(jià)權(quán)。
　　萬科稱，在全國市場(chǎng)的擴(kuò)張中，跟本土企業(yè)過招占不了便宜的，一是綠城，一是LH。當(dāng)時(shí)，一些大牌都曾經(jīng)很自信，以為自己根本不用做什么品牌推廣，必然追捧者眾。后來發(fā)現(xiàn)，一重慶人根本不知道某品牌是誰。二重慶人只看你產(chǎn)品才買賬。才不得已慢慢調(diào)整戰(zhàn)略。外來企業(yè)集體都陷入與重慶本土企業(yè)的苦戰(zhàn)中，要么水土不服，折戟山城，要么被只能緩慢適應(yīng)這座城市獨(dú)特的個(gè)性。直到08年，外來企業(yè)的銷量才超過本土企業(yè)。
　　同時(shí)，重慶開發(fā)商攻城略地，在全國擴(kuò)張。LH、JK、LX、HY、JY、XX等至少6家企業(yè)都進(jìn)入了成都，各家在成都做得風(fēng)生水起自不必說，更有重慶開發(fā)商在成都的項(xiàng)目逆市熱銷，引成都開發(fā)商競(jìng)相觀摩，而重慶開發(fā)商在成都牧馬山某項(xiàng)目，至今仍是成都呈現(xiàn)別墅盤中的翹首。讓人感慨的是，在重慶早被甩出前三，逐漸被邊緣化的華宇，反而把戰(zhàn)略重心轉(zhuǎn)移到了成都。
　　究竟是什么樣的原因，讓兩地的局面形成了這樣的乾坤大挪移?
仔細(xì)想來。不外乎內(nèi)外兩重因素：
　　從外在看，成都市場(chǎng)環(huán)境優(yōu)于重慶。所以市場(chǎng)的激烈程度，拼搏精神，成都皆不及重慶。一直以來，成都的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較重慶有一定領(lǐng)先，整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力比重慶強(qiáng)。同時(shí)，成都的買家是大西南甚至大西北。重慶有什么?只有周邊一大幫良莠不齊的區(qū)縣。
　　同時(shí)成都人喜歡享受追求舒適，所以習(xí)慣使用按揭方式提前讓自己享受到更舒適的居住生活。重慶起點(diǎn)低，消費(fèi)者這樣的觀念也是慢慢才培養(yǎng)出來的。
　　重慶的房價(jià)在二線城市都排不上前列，雖然是直轄市，但是房價(jià)一直比不過成都，而且重慶獨(dú)特的地勢(shì)，也在為房企們?cè)诔杀疽约爱a(chǎn)品研發(fā)方面提著難題。
　　所以同樣的開發(fā)，如果讓重慶開發(fā)商、成都開發(fā)商，甚至其它外地開發(fā)商用來進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)營，重慶開發(fā)商對(duì)于利潤的控制相對(duì)更好。甚至在這樣的環(huán)境下，還得想出新花樣，注重研發(fā)，在彼此之間的競(jìng)爭(zhēng)中取得優(yōu)勢(shì)，哄得消費(fèi)者買單。所以一旦走出重慶，到開發(fā)環(huán)境更好的市場(chǎng)里，發(fā)展天地自然就更為寬闊。
　　從內(nèi)在看，成都人安逸慣了，性格上缺乏沖勁與探索創(chuàng)新的動(dòng)力，成都的地域環(huán)境具有很好的先天優(yōu)勢(shì)，使得許多本土房企堅(jiān)守成都，也將成都作為其蔽蔭的陣地。所以成都房企即使偶然向外擴(kuò)張，一旦不順就立馬后撤。而重慶房企一開動(dòng)就是大陣仗：項(xiàng)目開工速度快，一次性面市規(guī)模大，創(chuàng)新意識(shí)強(qiáng)。完全是巴人開拓，進(jìn)取，勇猛性格的體現(xiàn)。
　　成都房企本身的模式也決定了擴(kuò)張的局限。隨便舉一個(gè)房企：
　　公司核心是快速現(xiàn)金滾動(dòng)，項(xiàng)目團(tuán)對(duì)操作手法也主要集中在對(duì)工期的快速完成上，難以對(duì)項(xiàng)目，施工手法，工藝上進(jìn)行更好的總結(jié)提升，大問題沒有，小問題不少。快速開發(fā)這一點(diǎn)像萬達(dá)，卻又沒有萬達(dá)迅速執(zhí)行、結(jié)案，同時(shí)拓展的能力，以及一次次的產(chǎn)品升級(jí)。
　　項(xiàng)目運(yùn)作也以資金快速滾動(dòng)為目的，分公司陷入搶工程進(jìn)度和銷售速度的漩渦中，沒辦法花心思在項(xiàng)目的打造上，因此，當(dāng)然就沒有慢工，也就出不了細(xì)活了，肯定也不會(huì)有太多的創(chuàng)新了，很多都是沿用傳統(tǒng)的經(jīng)驗(yàn)?zāi)Ｊ健?br /> 　　沒有專門的產(chǎn)品研發(fā)部，或者轉(zhuǎn)么承擔(dān)相應(yīng)使命的部門。同時(shí)整個(gè)公司管理下沉，根本無法從眼前工程管理，營銷管理中脫身，無法進(jìn)行長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略思考，也就無法進(jìn)行產(chǎn)品細(xì)分與創(chuàng)新，由此也就反復(fù)在市場(chǎng)肉搏中掙扎，始終進(jìn)入不到更高的競(jìng)爭(zhēng)層次，由此成為惡性循環(huán)。
惡性循環(huán)的結(jié)果就是：開發(fā)方面低水平復(fù)制，下面商業(yè)，上面小戶型，在商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)如此豐富，并越來越高端的今天，只能被時(shí)代大潮所淘汰。此外，只能賣全流通產(chǎn)品，即使想推高端也依舊被市場(chǎng)認(rèn)定位偽高端。
　　這樣的問題在多大程度上制約著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展?究竟又有多少企業(yè)擺脫了這個(gè)怪圈。
　　其實(shí)走到現(xiàn)在，房企的性質(zhì)越來越明顯，已經(jīng)不再是制造業(yè)，而是向服務(wù)業(yè)邁進(jìn)。而房企本來也就是個(gè)集成商，把精力集中在哪個(gè)方面，決定著競(jìng)爭(zhēng)的層次。哪些方面收，放，不少開發(fā)企業(yè)也在作出選擇。服務(wù)外包已經(jīng)是很早的模式，而營銷全外包也不新鮮，有的企業(yè)逐漸只提供產(chǎn)品，在營銷方面全程代理，管控好代理公司及分銷商就好。
　　反倒是有一點(diǎn)，成都企業(yè)現(xiàn)在先于重慶實(shí)現(xiàn)，那就是工程的全程代理。雖然沒有見到，倒是席間不少朋友提到，置信一些項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)行運(yùn)用。但這一點(diǎn)究竟能在多大程度上幫助企業(yè)走出管理陷阱，真正騰出手來，尚未知曉。這一項(xiàng)在海外如德國，韓國的成熟體制，比如前期立項(xiàng)過程中
　　通過科學(xué)合理的投資概算，可以評(píng)估項(xiàng)目的可行性，避免爛尾；通過設(shè)計(jì)管理，一方面審核可施工性，避免立項(xiàng)一套設(shè)計(jì)，實(shí)施施工時(shí)另一套設(shè)計(jì)，花兩次請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)公司的錢；而且在設(shè)計(jì)管理過程中，可以通造價(jià)部的介入，達(dá)到設(shè)計(jì)效果跟材質(zhì)的性價(jià)比最優(yōu)。
　　但這些都只是在成熟市場(chǎng)的應(yīng)用。就像萬科搞了這么多年的地產(chǎn)工業(yè)化，但現(xiàn)在依然在探索。畢竟很多配套環(huán)節(jié)國內(nèi)還更不上。
　　這樣的模式國內(nèi)是否能夠全面鋪開，如果前期立項(xiàng)，規(guī)劃設(shè)計(jì)，工程施工，營銷推廣，后期服務(wù)全面外包，是否帶來最低的成本、最短的工期、最佳的質(zhì)量、最優(yōu)的整體效果？也還有待探索，但起碼有企業(yè)在明白：一個(gè)行為的市場(chǎng)價(jià)值，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于眼前利潤更加寶貴。

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