“實地考察”——成都招商雍華府二期 談?wù)勎覍@個樓盤的看法

    樓主背景介紹~
    星座是我們房產(chǎn)群里的活躍網(wǎng)友。在上個星期，經(jīng)過比較和研究，他最終確定了在城北的雍華府。嘿嘿，在此，我們一起恭喜一下他！
    從看房，到最后確定買房，星座頗有心得。小編特邀他專門開貼給大家講講買房的經(jīng)驗。感謝星座的分享~謝謝啦！
好了，下面我們就來看看他是如何最終定下買這個樓盤的吧。
===============小蕎暮紫的分界線=========================

    經(jīng)過這1個月的實地考察，北門上的房子也看的差不多了，最終還是覺得2.5環(huán)上的招商雍華府2期的小區(qū)環(huán)境確實不錯，樣板房也很漂亮（我比較偏愛大盤）。
不過價格在北門2-3環(huán)內(nèi)算最貴的了，優(yōu)惠下來都在8000左右，按揭是優(yōu)惠4.5%，全款是5.5%。但是你只要認識一期的業(yè)主，可以以老帶新，據(jù)說還可以優(yōu)惠1.6個點。（但是銷售人員是不會告訴你有這個方案的，因為你找了一期的業(yè)主，他們賺你的錢就少多了）

6月29日下午5點開盤后，去了才知道為什么選擇這個時間，是因為不遠處的香瀾半島6月30日開盤（信息時代），其實在招商沒有開盤之前，我就多次來到這里的銷售中心，現(xiàn)在才知道銷售人員的話確實不可信，買房之前說的是綠化75%，后來咨詢了姐姐（以前賣房的）才知道，他們銷售人員嘴里的綠化是偷換了慨念，綠化率是75%，綠化地是40%左右，還有就是銷售人員當時告訴我公攤是12%-15%，簽合同才知道公攤實際面積在18%左右（我買的94送11平方的，公攤是17.83）。

因此各位童鞋買房一定要注意：不要單聽銷售們給你說的，到網(wǎng)上來多了解客觀真實情況，看清合同條款很重要?。?！

再來分析一下優(yōu)劣勢：
    優(yōu)勢：
招商是全國排名第4的房企，相信物業(yè)管理不會差（物管費是2.3元），聽說2008年奧運會物管就是他們代理的（以前只知道置信是金牌物管）；
小區(qū)環(huán)境不錯。樹木是春夏秋冬組團布局，打造成花園社區(qū)，2期和1期加起來是雙泳池（估計1期的可能是兒童游泳池），2期小區(qū)內(nèi)有個800米的慢跑道；
容積率很低，只有3；
車位比1:1.2（這個是銷售人員說的，我還沒證實，因為一期是1:0.9）；
周邊商業(yè)配套有戲：旁邊要修個華潤萬家（比一般的家樂福大兩倍）；
交通方便：公交車線路比較多，地鐵1，3號線都不遠，加上i北門房價是成都3環(huán)內(nèi)最便宜的了，相信北改和地鐵的全國通車后，房價肯定會上漲。

    缺點：
交房比較晚，時間是2014年5月31日；
價格在同地區(qū)偏貴，因為一期最貴的時候是賣9000多，但是今年2月份為歷史最低點，當時只賣6900，哎~錯過了啊，二期開盤，等于說是漲了1000元，現(xiàn)階段周邊配套設(shè)置比較差，周邊像樣的餐館都沒什么，也有很多老房子，不過都在拆遷規(guī)劃之中；
還有最重要的一點是開盤這棟臨街（離2.5環(huán)街道大概在30米左右，不遠處有個高架橋，這個是它最大的硬傷），晚上睡覺可能會吵（房子的聲音是朝上走的，其實是住的越高，反而越吵），當時我也糾結(jié)了很久，但是和家里人商量后，還是出手了，個人覺得里面幾棟房子價格肯定會更高，而且房價從現(xiàn)階段來看，確實在回暖，要是又漲了，我就承受不起了。

    建議：
個人覺得你們有要買招商雍華府房子的最好是等里面幾棟，因為臨街這個影響還是比較大的，我都打算到時候用好的隔音玻璃了，當然要先看看開發(fā)商給我配的隔音玻璃如何了，我選的是3樓（主要是5,6樓的被人先選了），它下面的商鋪有2層樓，我實際相當于別的小區(qū)4樓。

對了，招商雍華府的房子是每隔2個月就要開盤賣一棟，下面那棟估計在9月份左右出售。

頂一個！

樓主買的要的優(yōu)惠多少啊

雍華府好像1 2 期是分開的，這樣好惱火，而且離得也比較遠哇

交房時間這么晚，為什么開發(fā)周期這么久哦

不喜歡城北的環(huán)境，不過樓主還是很給力，謝謝分享

我有朋友就買的招商地產(chǎn)，買的比樓主便宜點

我現(xiàn)在也在考慮買房?？戳艘幌律习肽甑那闆r，房價漲得最兇的兩個區(qū)域是南門和北門。

沒想到現(xiàn)在北門都那么貴了。

樓主分析得很中肯！有時間我也去現(xiàn)場考察一下！

                                                         房經(jīng)歷之藍光錦繡城與招商雍華府閑談
       成都樓市經(jīng)歷了2011年的限購，卻絲毫不見大幅降價的趨勢，物價卻是上漲得厲害，在加之2011年5月12日，成都ZF開始在三環(huán)路外側(cè)修建“限價房”把價格限定在了5500左右，換句話來說成都ZF就限定了三環(huán)路外邊上的商品房的價格限定在了5500以上。
      雖說成都房價沒有大幅降價，但是部分開放商也開始了真摔，假摔，過了2012年春節(jié)我加入了看房浪潮，要開盤項目的售樓部都是人山人海（有中介假扮的，有領(lǐng)導來扎場子），還是有大部分是真心誠意的買家。
      首先我去了藍光錦繡城，過了雙橋子立交橋后，那個堵啊。（第二次是趕車去的，車上全是些彝族同胞和藏族同胞躺在過道上，想必是去東站趕火車）剛好2棟春節(jié)期間一口價6500,86㎡套三，獸姐說老業(yè)主都是買成8500，6500肯定是最低價了。心想，價格還是合適，就是交通太坑了，以后東客站全部啟用了，不曉得要堵到那里去哦，在看看吧。然后去了首創(chuàng)國際城，96㎡的戶型不錯，贈送10多個㎡，就是單價太坑爹了，要6900元，送一個20年的車位使用權(quán)，只有高樓層了（后來打聽到朋友2011年11月左右在首創(chuàng)買成6100元，實得算下來5600元，送一個20年的車位使用權(quán)）后兩天又去了金牛新都匯，北辰美盧等都說是剩尾盤了。藍光錦繡城的獸姐打電話，說是17棟開盤只有6200左右，很可能開到6000。于是乎我又踏上了去東客站的艱難路程，到了一看戶型，還真是坑爹，無贈送面積，公攤面積巨大，過道浪費10㎡+，而且還要修到2014年，但是到都到了，還是交錢排個號吧，萬一他們賣不掉在打個8折，勉強我還是能接受的。
      排了號，我打電話問了下成華區(qū)ZF朋友的意見，他極力不推薦我買那里，告訴我那邊已經(jīng)炒得太火了，房價虛高，從地理位置來分析那邊以后只會越來越堵，他一個買魅力之城的朋友每天上班堵得來都想把房子賣了，以后的東站必定成為前兩年的火車北站，也別去看什么2號線開通了有多方便，到時候去東站趕火車全都趕地鐵，趕地鐵也很惱火，現(xiàn)在我們區(qū)的方向是北改，那邊的房子近兩年內(nèi)就要進入上升通道了。
      等待著藍光錦繡城的開盤，期間我也沒閑著，整天在網(wǎng)上看哪個樓盤性價比高，哪個樓盤2月份要開盤了，某天無意間在論壇上看到了招商雍華府特價活動的消息，查了下開發(fā)商跟樓盤的信息頓時心動了，立馬趕去了招商雍華府，交了2萬誠意金，雖然比廣告打的要貴些，但是我還是無不猶豫買了套，搭上了北改的頭班車。
下面寫下在我心目中藍光錦繡城與招商雍華府對比：
1.開發(fā)商
藍光錦繡城：四川藍光和駿實業(yè)股份有限公司，四川本土數(shù)一數(shù)二的開發(fā)商，外界對他們褒貶不一，藍光地產(chǎn)位居中國地產(chǎn)排行榜第37位，開發(fā)樓盤價格較低。
招商雍華府：招商地產(chǎn)是中國國資委首批重點扶持的5家房地產(chǎn)企業(yè)之一，并因旗下租賃、供電等業(yè)務(wù)所帶來的豐厚經(jīng)常性利潤，被譽為"最具抗風險能力的開發(fā)商"之一，在外地所屬項目售價較貴。
分析：個人認為招商地產(chǎn)的品質(zhì)等同于華潤，萬科。
2.容積率
藍光錦繡城：32層，容積率為5.0
招商雍華府：18層（1-2架空為入戶大堂）一期容積率為2.8
分析：容積率直接影響居住舒適度。
3.地理位置
藍光錦繡城：成華區(qū)成渝立交巧外側(cè)和美東路，樓面價約為3812元/㎡（商業(yè)較多，估計住宅樓面價應(yīng)在3000-3300元/㎡）
招商雍華府：成華城北2.5環(huán)昭覺寺南路（昭覺寺橫路與南路交匯處），樓面價4582元/㎡（一期容積率容積率：2.8，商業(yè)較少，估計住宅樓面價應(yīng)在4200-4300元/㎡）
分析：從樓面價可以看出開發(fā)商大致的成本及最多能承受的降價空間。
4.交通狀況
藍光錦繡城：三環(huán)路外、老成渝路、東大街東延線、成龍路。98路、223路、331路、854路、855路、856路多條公交路線，地鐵2號線（地鐵口離項目有段距離）
招商雍華府：四橫兩縱交通路網(wǎng)十分完善，出行便捷地鐵：1、3、5、7號線路（1、3、5號線地鐵口可能離項目較遠，7號線可能在項目門口）公交：1、32、49、53、63、64、59、402、83、198、532、534、526、99、70、9、39、403路線路。
分析：個人認為在地鐵為形成規(guī)模前，公交車還是最主要的出行選擇。
5.價格情況
藍光錦繡城：1號樓8500左右，2號樓6500，17號樓據(jù)說是6000-6500（交房時間可能在2014年中旬）
招商雍華府：1,2,4號樓8000-9000元，7，3號樓均價在7200元左右。（交房時間在2012年11月）
分析：招商雍華府比藍光錦繡城早交房1年半左右，按照每月1500的租金計算可節(jié)約27000元。招商雍華府支持公積金貸款，藍光錦繡城不支持公積金貸款（藍光獸姐當時忽悠我說，所有大開發(fā)商都是不支持公積金貸款的，只有個別小開發(fā)商支持）
5.展望未來
藍光錦繡城：東客站區(qū)域，隨著東客站的全部開通及二號線的開通，必將成為成都的交通樞紐。教育資源不錯。
招商雍華府：北改區(qū)域，昭覺寺西林社區(qū)正在拆遷，昭覺寺南路，解放北路，熊貓大道已開始打圍施工，年內(nèi)修通2.5環(huán)昭覺寺段。
6.成都房價
個人認為成都房價，第二季度會出現(xiàn)各區(qū)域漲，跌不同的現(xiàn)象，總體而言還會有所下行，但隨著開發(fā)商開發(fā)熱情下降，三環(huán)內(nèi)土地資源的減少和土地價格不斷上升，成都房價不會出現(xiàn)大的降幅，第三季開發(fā)商資金壓力較大，會大量促銷，央行降息，會刺激潛在購房者，會造出現(xiàn)明顯的放量，從而消耗成都的存量。個人認為，如果你是剛需，價格合適，區(qū)域滿意，可以選擇果斷入手。
招商雍華府一期業(yè)主群：219450402
招商雍華府二期業(yè)主群：244250472

這是我二月份寫的帖子。
個人認為由于三季度2次連續(xù)降息，接著會降準，10月份左右還可能第3次降息。從利率層面來看，已到最佳買房時機，今年2月到7月（從成都房價來看很多性價比高的樓盤已經(jīng)有了不小的漲幅）或?qū)⒊蔀槌啥冀陙碜罴奄彿繒r機，剛需可加快入場。

瞎了腿的草 發(fā)表于 2012-7-12 09:36
房經(jīng)歷之藍光錦繡城與招商雍華府閑談
        ...

哇塞，你是專業(yè)的嗎？看是覺得現(xiàn)在這個盤還是價格有點偏高。