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發(fā)表于 2012-7-12 09:36:01|只看該作者
房經(jīng)歷之藍光錦繡城與招商雍華府閑談
成都樓市經(jīng)歷了2011年的限購,卻絲毫不見大幅降價的趨勢,物價卻是上漲得厲害,在加之2011年5月12日,成都ZF開始在三環(huán)路外側修建“限價房”把價格限定在了5500左右,換句話來說成都ZF就限定了三環(huán)路外邊上的商品房的價格限定在了5500以上。
雖說成都房價沒有大幅降價,但是部分開放商也開始了真摔,假摔,過了2012年春節(jié)我加入了看房浪潮,要開盤項目的售樓部都是人山人海(有中介假扮的,有領導來扎場子),還是有大部分是真心誠意的買家。
首先我去了藍光錦繡城,過了雙橋子立交橋后,那個堵啊。(第二次是趕車去的,車上全是些彝族同胞和藏族同胞躺在過道上,想必是去東站趕火車)剛好2棟春節(jié)期間一口價6500,86㎡套三,獸姐說老業(yè)主都是買成8500,6500肯定是最低價了。心想,價格還是合適,就是交通太坑了,以后東客站全部啟用了,不曉得要堵到那里去哦,在看看吧。然后去了首創(chuàng)國際城,96㎡的戶型不錯,贈送10多個㎡,就是單價太坑爹了,要6900元,送一個20年的車位使用權,只有高樓層了(后來打聽到朋友2011年11月左右在首創(chuàng)買成6100元,實得算下來5600元,送一個20年的車位使用權)后兩天又去了金牛新都匯,北辰美盧等都說是剩尾盤了。藍光錦繡城的獸姐打電話,說是17棟開盤只有6200左右,很可能開到6000。于是乎我又踏上了去東客站的艱難路程,到了一看戶型,還真是坑爹,無贈送面積,公攤面積巨大,過道浪費10㎡+,而且還要修到2014年,但是到都到了,還是交錢排個號吧,萬一他們賣不掉在打個8折,勉強我還是能接受的。
排了號,我打電話問了下成華區(qū)ZF朋友的意見,他極力不推薦我買那里,告訴我那邊已經(jīng)炒得太火了,房價虛高,從地理位置來分析那邊以后只會越來越堵,他一個買魅力之城的朋友每天上班堵得來都想把房子賣了,以后的東站必定成為前兩年的火車北站,也別去看什么2號線開通了有多方便,到時候去東站趕火車全都趕地鐵,趕地鐵也很惱火,現(xiàn)在我們區(qū)的方向是北改,那邊的房子近兩年內就要進入上升通道了。
等待著藍光錦繡城的開盤,期間我也沒閑著,整天在網(wǎng)上看哪個樓盤性價比高,哪個樓盤2月份要開盤了,某天無意間在論壇上看到了招商雍華府特價活動的消息,查了下開發(fā)商跟樓盤的信息頓時心動了,立馬趕去了招商雍華府,交了2萬誠意金,雖然比廣告打的要貴些,但是我還是無不猶豫買了套,搭上了北改的頭班車。
下面寫下在我心目中藍光錦繡城與招商雍華府對比:
1.開發(fā)商
藍光錦繡城:四川藍光和駿實業(yè)股份有限公司,四川本土數(shù)一數(shù)二的開發(fā)商,外界對他們褒貶不一,藍光地產(chǎn)位居中國地產(chǎn)排行榜第37位,開發(fā)樓盤價格較低。
招商雍華府:招商地產(chǎn)是中國國資委首批重點扶持的5家房地產(chǎn)企業(yè)之一,并因旗下租賃、供電等業(yè)務所帶來的豐厚經(jīng)常性利潤,被譽為"最具抗風險能力的開發(fā)商"之一,在外地所屬項目售價較貴。
分析:個人認為招商地產(chǎn)的品質等同于華潤,萬科。
2.容積率
藍光錦繡城:32層,容積率為5.0
招商雍華府:18層(1-2架空為入戶大堂)一期容積率為2.8
分析:容積率直接影響居住舒適度。
3.地理位置
藍光錦繡城:成華區(qū)成渝立交巧外側和美東路,樓面價約為3812元/㎡(商業(yè)較多,估計住宅樓面價應在3000-3300元/㎡)
招商雍華府:成華城北2.5環(huán)昭覺寺南路(昭覺寺橫路與南路交匯處),樓面價4582元/㎡(一期容積率容積率:2.8,商業(yè)較少,估計住宅樓面價應在4200-4300元/㎡)
分析:從樓面價可以看出開發(fā)商大致的成本及最多能承受的降價空間。
4.交通狀況
藍光錦繡城:三環(huán)路外、老成渝路、東大街東延線、成龍路。98路、223路、331路、854路、855路、856路多條公交路線,地鐵2號線(地鐵口離項目有段距離)
招商雍華府:四橫兩縱交通路網(wǎng)十分完善,出行便捷地鐵:1、3、5、7號線路(1、3、5號線地鐵口可能離項目較遠,7號線可能在項目門口)公交:1、32、49、53、63、64、59、402、83、198、532、534、526、99、70、9、39、403路線路。
分析:個人認為在地鐵為形成規(guī)模前,公交車還是最主要的出行選擇。
5.價格情況
藍光錦繡城:1號樓8500左右,2號樓6500,17號樓據(jù)說是6000-6500(交房時間可能在2014年中旬)
招商雍華府:1,2,4號樓8000-9000元,7,3號樓均價在7200元左右。(交房時間在2012年11月)
分析:招商雍華府比藍光錦繡城早交房1年半左右,按照每月1500的租金計算可節(jié)約27000元。招商雍華府支持公積金貸款,藍光錦繡城不支持公積金貸款(藍光獸姐當時忽悠我說,所有大開發(fā)商都是不支持公積金貸款的,只有個別小開發(fā)商支持)
5.展望未來
藍光錦繡城:東客站區(qū)域,隨著東客站的全部開通及二號線的開通,必將成為成都的交通樞紐。教育資源不錯。
招商雍華府:北改區(qū)域,昭覺寺西林社區(qū)正在拆遷,昭覺寺南路,解放北路,熊貓大道已開始打圍施工,年內修通2.5環(huán)昭覺寺段。
6.成都房價
個人認為成都房價,第二季度會出現(xiàn)各區(qū)域漲,跌不同的現(xiàn)象,總體而言還會有所下行,但隨著開發(fā)商開發(fā)熱情下降,三環(huán)內土地資源的減少和土地價格不斷上升,成都房價不會出現(xiàn)大的降幅,第三季開發(fā)商資金壓力較大,會大量促銷,央行降息,會刺激潛在購房者,會造出現(xiàn)明顯的放量,從而消耗成都的存量。個人認為,如果你是剛需,價格合適,區(qū)域滿意,可以選擇果斷入手。
招商雍華府一期業(yè)主群:219450402
招商雍華府二期業(yè)主群:244250472
這是我二月份寫的帖子。
個人認為由于三季度2次連續(xù)降息,接著會降準,10月份左右還可能第3次降息。從利率層面來看,已到最佳買房時機,今年2月到7月(從成都房價來看很多性價比高的樓盤已經(jīng)有了不小的漲幅)或將成為成都近三年來最佳購房時機,剛需可加快入場。
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