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各位童鞋： <華西3.15特別行動(dòng)小組>邀來了成都知名的房產(chǎn)律師，為大家來答疑解惑，幫助你維權(quán)啦！
在之前，華西都市報(bào)《房產(chǎn)周刊》借“3.15”之勢(shì)聯(lián)合華西都市網(wǎng)正式組建特別行動(dòng)小組，通綠色投訴通道，傾聽消費(fèi)者的聲音，監(jiān)督行業(yè)的不規(guī)范運(yùn)作。來幫助維護(hù)我們廣大的消費(fèi)者在房產(chǎn)方面的消費(fèi)權(quán)益，普及安全消費(fèi)的觀念。
短短半個(gè)月時(shí)間，我們的網(wǎng)上【樓市曝光臺(tái)】收到了很多網(wǎng)友發(fā)貼對(duì)自己權(quán)益被侵害的投訴。律師針對(duì)網(wǎng)友提到的典型問題，通過華西都市報(bào)、華西都市網(wǎng)，進(jìn)行了一一解答。
3.15，為了幫助更多的網(wǎng)友解答遇到的問題，我們特邀成都知名房產(chǎn)律師在華西都市網(wǎng)，現(xiàn)場為大家答疑。
如果你在買房中遇到了不公的待遇， 如果你買的房子出現(xiàn)了質(zhì)量問題不知如何處理……
那就趕快在本帖中進(jìn)行跟帖提問。讓我們的朱留華律師給您解答吧。
律師簡介：朱留華律師，四川致高律師事務(wù)所律師，主要從事房地產(chǎn)、建筑、公司、合同等法律服務(wù)，具有豐富的法律實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)。
感謝朱律師上午在線為華都網(wǎng)網(wǎng)友對(duì)房產(chǎn)問題的解答。由于時(shí)間關(guān)系，活動(dòng)到此結(jié)束。下面為小編整理的本次活動(dòng)中網(wǎng)友提問及律師的回答。希望對(duì)你有所幫助。
華都網(wǎng)今后還會(huì)推出類似專家與網(wǎng)友互動(dòng)類活動(dòng)，提供平臺(tái)讓網(wǎng)友親身與專業(yè)人士“面對(duì)面”交流。請(qǐng)大家多多關(guān)注！
律師問答滾動(dòng)直播：
問：小區(qū)物管不讓封陽臺(tái)，上次看新聞?wù)f，業(yè)委會(huì)有權(quán)決定是否可以封陽臺(tái)，不知道為何物管那么強(qiáng)硬，就是不讓封
答：你好 陽臺(tái)能否封閉一般取決于業(yè)主公約的約定，如業(yè)主公約明確約定小區(qū)業(yè)主不得封閉陽臺(tái)，則業(yè)主不得封閉陽臺(tái)；如業(yè)主公約等文件沒有就此事作出特別約定，在封閉陽臺(tái)時(shí)還需考慮是否有安全隱患、是否侵害相鄰業(yè)主的權(quán)益
問：律師你好，我想問一下，我們小區(qū)一期交房，底層被物管修為了食堂，如何處理呢
答：你好，首先你要了解底層的規(guī)劃用途，如實(shí)際用途與規(guī)劃用途不符，可向規(guī)劃局等部門投訴。
問：我們小區(qū)馬上就要交房，想聯(lián)系裝修公司組織驗(yàn)房活動(dòng)，但是怕小區(qū)物管攔截，不知如何解決
答：你好 親朋陪同收房、驗(yàn)房的情況比較常見，開發(fā)公司、物業(yè)公司無權(quán)拒絕。
問：今年年初，我家淋浴房的玻璃門自己炸了！我的手指多處割傷。一聲說中指指伸肌腱斷裂，需要手術(shù)住院治療，多次找商家說賠償問題，商家說玻璃爆炸是玻璃廠家的問題，與他們無關(guān)，廠家卻說鋼化玻璃本身就容易爆炸，和他們也無關(guān)，我該怎么辦呢？
答：根據(jù)法律規(guī)定，因產(chǎn)品質(zhì)量問題遭受損害，受害人可要求產(chǎn)品經(jīng)銷商和生產(chǎn)商賠償。
問：我想問下，我是華宇陽光的業(yè)主，我當(dāng)時(shí)買房的時(shí)候，是7500左右，但是現(xiàn)在降到了6500，我們可以要求補(bǔ)差么
答：你好 簽訂商品房買賣合同后，商品房的價(jià)格具有一定的漲、跌風(fēng)險(xiǎn)，該風(fēng)險(xiǎn)屬于正常的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，在合同沒有明確約定的情況下，客戶無權(quán)要求補(bǔ)差。
問：請(qǐng)問律師，我們交房的時(shí)候發(fā)現(xiàn)地面有裂縫。在上面澆水，水都漏到樓下去了，這樣的問題該怎么維權(quán)呢
答：你好 地面有漏縫的情況下，首要需要明確是一般性漏縫，還是影響建筑物安全或者嚴(yán)重影響使用的漏縫，這需要專業(yè)的鑒定機(jī)構(gòu)作出鑒定，如一般性裂縫，可要求開發(fā)公司整改，如是影響安全的裂縫，業(yè)主有權(quán)拒絕收房乃至退房；如你所述，我認(rèn)為已嚴(yán)重影響了使用，可要求開發(fā)公司整改。
問：請(qǐng)問律師，我們買的是精裝房，但是交房的時(shí)候發(fā)現(xiàn)房子里面好多牌子和合同上面不符合說的，都是以次充好，還有就是比實(shí)體樣板間裝修風(fēng)格差好多。我想問問腫么辦？
答：你好 在簽訂精裝房合同時(shí)需要特別注意合同條款，部分開發(fā)商會(huì)在合同中約定“在不影響安全使用的情況下，開發(fā)公司有權(quán)調(diào)整使用其他同檔次品牌”等類似條款，在收房時(shí)需特別注意，如發(fā)現(xiàn)實(shí)際情況與合同約定不符，應(yīng)立即以書面形式向開發(fā)公司提出異議，根據(jù)合同約定要求其整改、賠償。
問：我于10年購買了一套精裝房，商品合同里未標(biāo)明精裝品牌這些信息，請(qǐng)問律師，開發(fā)商是否有義務(wù)標(biāo)明這些品牌信息，我該如何獲取
答：首先還是建議在簽訂合同時(shí)對(duì)精裝的品牌作出明確的約定，如無約定，開發(fā)公司一般會(huì)將交房標(biāo)準(zhǔn)作為合同附件，你可仔細(xì)閱讀交房標(biāo)準(zhǔn)，如無交房標(biāo)準(zhǔn)，可在售樓部注意調(diào)取相關(guān)證據(jù)；另外，如交付標(biāo)準(zhǔn)約定不明，你可要求簽訂補(bǔ)充協(xié)議明確，如開發(fā)商拒絕，在交房時(shí)請(qǐng)仔細(xì)驗(yàn)房，如對(duì)質(zhì)量有異議，建議以書面形式提出，并請(qǐng)其工作人員簽字。
問：我和老公正在打算買房，老公的姐姐是外地人，她想把自己兒子的名字掛在我們買的房子下面，這樣她的小孩就可以在成都上學(xué)了，也省了念書的跨學(xué)費(fèi)！！我想請(qǐng)問這樣對(duì)我們好不好？萬一以后孩子大了會(huì)不會(huì)說這房子有他的份，在法律上是不是真的承認(rèn)？ 請(qǐng)律師給予解答疑惑？
答：第一，房產(chǎn)證不具有當(dāng)然證明權(quán)利歸屬的作用；第二，如你決定讓小孩掛名，建議你們簽訂協(xié)議，就該事宜作出明確的約定，但需注意的是，如小孩因其過錯(cuò)造成他人損失的，小孩應(yīng)以其財(cái)產(chǎn)承擔(dān)賠償責(zé)任，此時(shí)有可能會(huì)導(dǎo)致第三人申請(qǐng)法院查封房產(chǎn)；第三、提請(qǐng)你注意成都市的上戶政策，了解該房產(chǎn)上可上幾戶戶口。
問：我想問下，裝修的時(shí)候說不能噪音施工，周末的時(shí)候，但是周一到周五都在上班，只有周末有時(shí)間。并且跟周圍鄰居也都說好了的。。但是物管就是不準(zhǔn)進(jìn)，不準(zhǔn)帶電鉆。這個(gè)咋辦。。。整一次跟物管鬧一次，瘋都要瘋了
答：更多是一個(gè)溝通層面的問題，建議你請(qǐng)上下左右的鄰居給你出一個(gè)書面的說明；同意你家裝修。
問：我的小產(chǎn)權(quán)房子是2004年買的：是他們村里非法集資修的：每平米800多元：請(qǐng)問這個(gè)影響我申請(qǐng)成都市的經(jīng)濟(jì)實(shí)用房嗎？？？
答：申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房有明確的條件，限制申請(qǐng)亦有明確條件，你這種情況我初步估計(jì)不會(huì)影響，但需核實(shí)，最終還是以房管部門的核實(shí)為準(zhǔn)，無法給你滿意答復(fù) 呵呵
問：請(qǐng)問律師 買的新房還沒交房可以退房嗎？事情是這樣的，我家10年就買了房 說是12年6月交，當(dāng)時(shí)買的差不多8000的樣子，現(xiàn)在已經(jīng)降到6000左右了，當(dāng)初開發(fā)商承諾的不會(huì)降價(jià)，現(xiàn)在變成這樣…很不滿，想退房但不知道走什么渠道
答：你好 首先，在合同無明確約定的情況下，以降價(jià)要求退房法院不會(huì)支持，價(jià)格波動(dòng)屬于正常的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)；其次，如想退房，則要仔細(xì)閱讀合同，根據(jù)實(shí)際情況判斷開發(fā)商是否有違約，然后判斷該違約情形是否足以支持解除合同，要求退房。
問：哦 好的 謝謝 那簽合同時(shí)候說房子后面會(huì)有濕地公園 但是現(xiàn)在據(jù)說沒有了 算是欺騙么
答：關(guān)于此問題，最高人民法院的司法解釋可供你參考，原文如下：第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。 需要明確是否在規(guī)劃區(qū)域范圍內(nèi)，是口頭告知還是有其他書面載體等因素。
問：我想問下，買2手房···對(duì)方?jīng)]有產(chǎn)權(quán)，我是否要等他拿到產(chǎn)權(quán)再進(jìn)行交易？
答：從控制交易風(fēng)險(xiǎn)的角度而言，在產(chǎn)權(quán)證下來后購買二手房風(fēng)險(xiǎn)較小，如非急需可等待。
問：律師你好，我親戚家的房子本來說是1月交房，結(jié)果到現(xiàn)在都沒交，開發(fā)商違約延期交樓，業(yè)主該如何舉證呢？
要搜集哪些材料呢？
答：延期交房可從以下幾個(gè)方面舉證：1、商品房買賣合同；合同中有約定交房期限；交房條件；2、己房根據(jù)合同約定履行相應(yīng)義務(wù)的證據(jù)，主要是付款的相關(guān)憑證；
問：朱律師，我一個(gè)月前通過中介買了二手房，交了十萬元的首付款和中介費(fèi)，在中介公司簽訂了商品房買賣協(xié)議，協(xié)議上有相關(guān)的違約賠償條款，但是到現(xiàn)在房主也沒拿房產(chǎn)證來過戶，原因是房主的房產(chǎn)證在房地產(chǎn)開發(fā)商還沒辦下來，我現(xiàn)在想退錢了，可是中介和房主不同意退，我該怎么辦？能起訴他們嗎？如果起訴了算我方違約嗎？
答：你好 首先需要看你們簽訂的合同對(duì)該套房屋的產(chǎn)權(quán)狀態(tài)是否作出了明確約定，如中介方和賣方故意隱瞞了未取得產(chǎn)權(quán)證的情形，你可要求解除合同；其次，請(qǐng)注意合同中關(guān)于房屋交付、權(quán)證辦理的時(shí)限，注意賣方是否違約。
問：律師您好，我朋友最近買了套新房，可是貸款一直由于各種原因沒辦下來，這房子馬上交鑰匙了，能否影響入?。吭撛趺唇鉀Q？
答：一般情況下，如按揭貸款銀行未審核通過，開發(fā)公司有權(quán)延遲交房；建議你們和按揭行的客戶經(jīng)理聯(lián)系，了解尚未辦理按揭的原因，如因你朋友個(gè)人資料、信用等問題導(dǎo)致銀行拒絕，如無法補(bǔ)救，請(qǐng)盡快與開發(fā)公司協(xié)商變更付款方式或者解除合同。
問：律師你好！我男朋友家前幾天給我們買了一套二手房，首付款需要交付29萬元。他家只能拿出20萬元，其余的9萬元是由我們家出的，現(xiàn)在該房子還沒有過戶。跟中介公司和房主簽的合同上，購買者的名字寫的是我男朋友的名字，因?yàn)橹挥兴苡霉e金貸款！等將來房子過戶的時(shí)候房產(chǎn)證上能否寫我的名字，或者我和他的名字都能寫上！還有土地證上的名字能否寫我的名字，或者我和他的名字都能寫上！
請(qǐng)為我解答！謝謝！
答：你好 以一方名義簽訂合同、辦理貸款的，在貸款未結(jié)清前，一般不得辦理加名手續(xù)。
問：就是說，這兩者是可以選的么。如果對(duì)方說，讓我先買下呢？我是否有權(quán)可以不買。已經(jīng)簽了購房協(xié)議
答：在已經(jīng)簽訂合同的情況下，除非合同經(jīng)法定程序認(rèn)定為無效，否則應(yīng)遵守合同，依約履行。
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