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揭秘你所不知道的房地產(chǎn)行業(yè)潛規(guī)則，絕對(duì)讓你震撼！ 我從事房地產(chǎn)銷(xiāo)售差不多塊3年了，很多老百姓會(huì)去分析我們的市場(chǎng)狀況，包括我們是怎么賺錢(qián)的。我今天可以通通告訴大家。原因就是我對(duì)這個(gè)行業(yè)感到憤怒！
在銷(xiāo)售一個(gè)樓盤(pán)之前我們會(huì)做一些前期工作，通常會(huì)積累一些意向客戶(hù)，這些意向客戶(hù)通常能決定我們的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。
開(kāi)盤(pán)前以預(yù)約之名來(lái)收受意向金，這其實(shí)是開(kāi)發(fā)商的一種變相非法集資，因?yàn)樵谖传@得預(yù)售許可證的情況下，即可以摸清市場(chǎng)狀況，又能收入很大一筆資金來(lái)彌補(bǔ)資金不足，從而根據(jù)市場(chǎng)狀況來(lái)確定房?jī)r(jià)。在預(yù)約和開(kāi)盤(pán)這一期間內(nèi)，就是業(yè)務(wù)員和案場(chǎng)經(jīng)理賺錢(qián)的時(shí)間。我們通常會(huì)去找中介幫忙，然后聯(lián)系預(yù)約的客戶(hù)或是有意向留過(guò)電話(huà)的客戶(hù)，想要買(mǎi)到理想的房源就交保留金，就是可以幫你保留房號(hào)，到時(shí)排隊(duì)裝個(gè)樣子就可以買(mǎi)到你想要的房子。保留金一般是5000—20000元不等，也要分高低檔次，通常中介能拿10%左右，其余都是我們業(yè)務(wù)員和經(jīng)理瓜分，這種灰色收入很難被老板查到，即使有人投訴，也只會(huì)被推到中介身上，我們是安然無(wú)恙的。
還沒(méi)完，通常在開(kāi)盤(pán)前業(yè)務(wù)員手里會(huì)選中幾套房子來(lái)預(yù)約，通常會(huì)用家人的名字，主要是不想讓開(kāi)發(fā)商或老板察覺(jué)我們?cè)诔捶俊５任覀冞x中理想的房源以后，到了開(kāi)盤(pán)的時(shí)候我們會(huì)下一張定單，我們也會(huì)照常付定金，但是我們絕對(duì)不打合同，等開(kāi)完盤(pán)后價(jià)格會(huì)往上調(diào)的，當(dāng)然調(diào)的越高我們心里越爽，因?yàn)榇碇覀兛梢再嵏嗟牟顑r(jià)，等每平方漲到一千的時(shí)候我們會(huì)把房子再拋給現(xiàn)在想買(mǎi)房的老百姓手里，由于我們手里的房源位置都不錯(cuò)，通常比較好轉(zhuǎn)手，合同上打的還是開(kāi)盤(pán)時(shí)的價(jià)格，但必須補(bǔ)足差價(jià)。一般真正要買(mǎi)房的好好和他溝通問(wèn)題都不大，除非你不想買(mǎi)房。
開(kāi)發(fā)商偷稅情況嚴(yán)重，通常是發(fā)生在車(chē)位的買(mǎi)賣(mài)中，只開(kāi)收據(jù)不開(kāi)發(fā)票，由于現(xiàn)在車(chē)位通常是比較緊張的，所以賣(mài)出是價(jià)格也一直走高，幾萬(wàn)到十幾萬(wàn)，而且車(chē)位的買(mǎi)賣(mài)也十分霸王，不買(mǎi)車(chē)位不能買(mǎi)房，買(mǎi)房必須買(mǎi)車(chē)位。以后如果你們遇到這種情況的話(huà)教你們2個(gè)方法，第一就是拿出車(chē)位預(yù)售許可證，其實(shí)很多人不知，開(kāi)發(fā)商為了回籠資金通常是會(huì)把未拿到銷(xiāo)售許可的車(chē)位拿出來(lái)賣(mài)，而購(gòu)房者通常只會(huì)看房子的預(yù)售許可，通常會(huì)被忽略，你若能發(fā)現(xiàn)然后舉報(bào)，開(kāi)發(fā)商會(huì)中傷的。第二就是開(kāi)發(fā)票，如果不能開(kāi)發(fā)票就舉報(bào)，這個(gè)會(huì)非常嚴(yán)重。但我賣(mài)了那么多年房子卻從沒(méi)遇到過(guò)這樣的購(gòu)房者，只能說(shuō)你們的購(gòu)房自我保護(hù)意識(shí)太薄弱了。
車(chē)位的緊張通常也給我們提供了賺錢(qián)的機(jī)會(huì)，就是強(qiáng)賣(mài)給別人的車(chē)位，他真的不想要。所以到了后期沒(méi)有車(chē)位的時(shí)候我們會(huì)找到真正想要買(mǎi)車(chē)位的客戶(hù)，高價(jià)轉(zhuǎn)讓給他，我們會(huì)和之前強(qiáng)賣(mài)給他的客戶(hù)達(dá)成約定，原價(jià)返給你，不讓你花冤枉錢(qián)，他們是悻然接受的。然后就是5萬(wàn)賣(mài)8萬(wàn)，6萬(wàn)賣(mài)9萬(wàn)。由于車(chē)位沒(méi)有產(chǎn)證只有協(xié)議，所以更改十分便利，有時(shí)候開(kāi)發(fā)商都不知道，我們只需撕毀原有協(xié)議從新寫(xiě)一份蓋章就行了。這是一筆十分可觀(guān)的收入，也要感謝開(kāi)發(fā)商的強(qiáng)賣(mài)車(chē)位策略。
很多人問(wèn)現(xiàn)在市場(chǎng)那么不好，還有沒(méi)有炒客？我告訴你們，你們可能會(huì)覺(jué)得驚嘆，有！雖然不多但是十分隱蔽！怎么操作？就是不管你有沒(méi)有限購(gòu)，有沒(méi)有限貸，在銷(xiāo)售進(jìn)入中期的時(shí)候會(huì)留出一部分房源提供給炒房者，舉個(gè)例子，我現(xiàn)在在蘇州，上海人來(lái)我們樓盤(pán)買(mǎi)房是限貸又限購(gòu)，根本沒(méi)法買(mǎi)。但我們?cè)阡N(xiāo)售中期的話(huà)通常業(yè)績(jī)也比較差，這時(shí)我們就把房子留一部分給他們，他們只需付首付（通常首付會(huì)比較高）然后打購(gòu)房合同，雖然說(shuō)不能貸款又不能拿房產(chǎn)證，但打購(gòu)房合同卻絲毫不受影響，也就是說(shuō)這套房子是賣(mài)給你了，反正是期房也不用著急。等到房?jī)r(jià)漲起來(lái)的時(shí)候我們會(huì)拿著這些房子比市場(chǎng)價(jià)略低拋出，厲害的業(yè)務(wù)員也可以買(mǎi)出高價(jià)，通常我們會(huì)收取一定的差價(jià)，這個(gè)開(kāi)發(fā)商也是默許的，然后就是公司開(kāi)個(gè)證明就可以去建委合同更名了，投資者不用交任何稅，對(duì)于我們來(lái)講只是賺點(diǎn)外快。這一暗招對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)講也可以回籠不少資金，而且非常隱蔽。
開(kāi)發(fā)商餓不死，資金鏈難斷。這么一招也是沒(méi)法防，就是騙貸款。如果開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)了資金問(wèn)題，解決的辦法就簡(jiǎn)單多了。他會(huì)讓公司的中層或是高層管理人員來(lái)買(mǎi)自己的房子，但并非真的自己來(lái)買(mǎi)，就是公司借員工的名字打合同、開(kāi)發(fā)票，然后去辦貸款，因?yàn)槭掷m(xù)都齊全，所以銀行放貸就一點(diǎn)沒(méi)問(wèn)題。貸款金額可以占到總房款的70%，有了這筆錢(qián)開(kāi)發(fā)商怎么會(huì)餓死呢，然后公司幫員工每月還貸，然后這些房子再交到我們手里進(jìn)行銷(xiāo)售，合同也要進(jìn)行更改，這個(gè)過(guò)程是比較復(fù)雜的，最長(zhǎng)是要等到交房辦產(chǎn)證可以結(jié)束，最快就是上面腐敗一下，一般很快能辦下來(lái)，但對(duì)于我們銷(xiāo)售的話(huà)難度比較大而已，其中也出現(xiàn)一房?jī)少I(mǎi)的情況，但這種情況通常是不被察覺(jué)的，十分隱蔽。到最后房子肯定是能到真正購(gòu)房者手中的，所以這種一房?jī)少I(mǎi)不會(huì)造成不良后果。
再說(shuō)說(shuō)中國(guó)的銀行，膽子也夠大，真的不怕風(fēng)險(xiǎn)！而且現(xiàn)在執(zhí)行政策的力度十分有限，像農(nóng)行還有些小銀行做貸款還是比較寬松的，對(duì)國(guó)家的政策部知道他們是怎么理解了的，外地人社保交了半年，甚至有社保就能貸款。讓你們?cè)尞惖氖?，上海人在蘇州買(mǎi)房居然可以在上海辦貸款，前提就是要交納總房?jī)r(jià)的2%給上海某些銀行?；蛟S你會(huì)覺(jué)得不太可能，上海的銀行怎么如此大膽，據(jù)業(yè)內(nèi)朋友透露說(shuō)，是銀行上面的領(lǐng)導(dǎo)默許的，如此一來(lái)房?jī)r(jià)如何會(huì)跌？開(kāi)發(fā)商拿著老百姓的血汗錢(qián)在冒風(fēng)險(xiǎn)，你們不在我們這個(gè)行業(yè)中很難看到這種危機(jī)的。
如果你選擇去銷(xiāo)售中心看房，我可以給你傳點(diǎn)經(jīng)，讓你處處傷到他們軟肋。如果銷(xiāo)售人員給你講的天花亂墜的時(shí)候，請(qǐng)記住問(wèn)這樣一句話(huà)，這個(gè)寫(xiě)進(jìn)合同嗎？你要記住，合同都是開(kāi)發(fā)商自己擬定的條款，根本不可能給你更改，所以坐下來(lái)談的時(shí)候就讓他們拿出合同條款來(lái)進(jìn)行閱讀。等付完錢(qián)再看合同的時(shí)候，你已經(jīng)是上了刀俎的魚(yú)肉了。對(duì)于綠化率、景觀(guān)、容積率等說(shuō)辭一定要進(jìn)行記錄，如果合同沒(méi)有的話(huà)，只能說(shuō)明在開(kāi)發(fā)商資金不足的時(shí)候他可以進(jìn)行偷工減料，而這卻不違反合同。看房子的時(shí)候一定要讓他們把價(jià)格公開(kāi)，不能要一個(gè)含糊的均價(jià)或是約數(shù)。要讓他們提供多套房源共你選擇，價(jià)格要一一列出來(lái)。通常業(yè)務(wù)員會(huì)以銷(xiāo)售火爆來(lái)告訴你還剩下哪些房源，通常這些都是難以消化的房源，一般會(huì)提供一套到兩套共你選擇，再你要第三套的時(shí)候他們一般是不會(huì)給你的，這個(gè)時(shí)候就會(huì)出現(xiàn)銷(xiāo)售暗語(yǔ)。銷(xiāo)售暗語(yǔ)根據(jù)不同的銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)來(lái)制定。一般銷(xiāo)控表格會(huì)在案場(chǎng)經(jīng)理手中，當(dāng)客戶(hù)問(wèn)第一套房子的時(shí)候我們通常會(huì)說(shuō)，這套房子可不可以介紹，如果房子在的話(huà)，回答當(dāng)然是可以介紹。當(dāng)客戶(hù)看了一套又一套的時(shí)候，這時(shí)候請(qǐng)注意了，暗語(yǔ)來(lái)了，不是可不可以介紹了，會(huì)變成有沒(méi)有賣(mài)掉或是還在嗎。這時(shí)的答案都是一致的，對(duì)不起賣(mài)掉了！
中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)讓很大一部分人富了起來(lái)，但請(qǐng)你們記住，當(dāng)房子不只是滿(mǎn)足你們居住需求而孵化出其他價(jià)值的時(shí)候，請(qǐng)你們慎重對(duì)待你們的血汗錢(qián)！
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