五年內至少有30%房企被“洗牌”

觀點評論：五年內至少有30%房企被“洗牌”
本次“史上最嚴厲”的調控，對房企的影響肯定是巨大的，甚至是致命的。之所以有如此斷言，絕非過于悲觀，概因對未來房地產(chǎn)市場競爭格局冷靜分析的結果。
　　可以預見，未來一兩年內，在保障房還難以形成大規(guī)模有效供應之前，也就是說，在保障房還難以對沖房價快速上漲之前，房市政策依然會延續(xù)高壓態(tài)勢。而且這種延續(xù)，也絕不是有些人所說的“調控常態(tài)化”，而是房地產(chǎn)政策導向的根本性變化。為什么會這么說？因為既往的調控政策主要圍繞著對商品房市場的“修復”，而這一次則是因為住房“雙軌制。
　　首先我們看一下相關數(shù)據(jù)及其對住房供應結構的根本性影響。
　　“十二五”期內，即2015年前，國家明示了3600萬套保障房的建設計劃。根據(jù)最新的政策精神，綜合考慮公租房、廉租房、經(jīng)濟適用房、棚改房、限價商品房等各類保障房的產(chǎn)品屬性，按50㎡/套計算，計18億㎡，年均3.6億㎡。我們知道，2010年全國商品房銷售面積10.43億平方米，其中商品住宅銷售面積約8億平方米（2010年，商品住宅投資投資34038億元，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.5%）。
　　根據(jù)國土資源部門近日公布的住房用地供應情況和《2011年全國住房用地供應計劃》，2010年全年住房用地實際供應125381.85公頃（12.54億㎡），完成67.87%；其中商品房（包括限價商品房和中小套型商品房）供地10.05億㎡；2011年，保障性安居工程和中小套型商品房用地占比78.6%。未來五年內，在用地指標不可能大幅度增加的情況下，保守預計，將有40%左右的土地轉為保障房用地。再考慮到供地計劃的實際完成情況、出讓狀況（許多地都是“夾生地”）和出讓土地實際開發(fā)情況，預計未來五年內商品住房供應面積不會超過50億㎡。按照100㎡/套計算，供應套數(shù)是5000萬套。
保障房是3600萬套，商品住房時5000萬套，套數(shù)比是0.72：1。
　　根據(jù)最新人口普查加過，2010年家庭戶規(guī)模為3.10人。這意味著3600萬套可以解決1.1億中低收入者的住房問題。再加上過去多年已經(jīng)享有保障房的人數(shù)，2015年或將有1.6億人享有保障房。到2015年，城鎮(zhèn)化率約達到53%，也就是有7.3億城鎮(zhèn)人口。這意味著有22%的城鎮(zhèn)人口住保障房。與住商品房人口的大致比例是1：3.54。
　　綜上，保障房和商品房的供應套數(shù)比0.72：1，人口比1：3.54。這就是未來住房市場的“雙軌制”。
　　住房供應結構的“雙軌制”將意味著整個商品住房市場的整體萎縮?？s減多少呢？
　　2010年，在“史上最嚴厲”調控影響下，全國商品房銷售面積同比增長10.1%。如果沒有現(xiàn)在的“三限”政策（限購、限價、限貸）和保障房建設計劃，“十二五”期間商品住房銷售面積累積可能達到65億㎡——與上面50億㎡的預測值相差15億㎡，相當于減少了30%。姑且不考慮一線優(yōu)秀企業(yè)的業(yè)績增長率肯定會高于行業(yè)平均增長率的因素，則將有30%的房地產(chǎn)企業(yè)被“洗牌”。如果考慮到一線優(yōu)秀企業(yè)的業(yè)績增長率肯定會高于行業(yè)平均增長率的因素，可能將有超過三分之一的中小企業(yè)被“洗牌”。
　　總之，這一輪的調控不是簡單的、慣常的“調控常態(tài)化”，而是政策導向的根本性變化。這種變化意味著整個住房供應結構的變化，同時意味著房企習以為常的增長速度將一去不復返了，更意味著殘酷的“洗牌”其實已經(jīng)開始了。

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