劉曉光。

博鰲論壇說房?jī)r(jià)。

張玉良

經(jīng)過3天的高層對(duì)話和討論，博鰲亞洲論壇2012年年會(huì)3日在海南博鰲閉幕。

    由于在今年一季度，隨著樓市調(diào)控“政策觸底”成為業(yè)內(nèi)共識(shí)，上海、北京等城市的剛性需求有所釋放，但各方對(duì)房?jī)r(jià)怎樣“合理回歸”仍存分歧。在博鰲論壇上，圍繞今年樓市走向，中外與會(huì)嘉賓展開激烈碰撞，探尋房?jī)r(jià)回歸的“市場(chǎng)底”，為中國(guó)房地產(chǎn)改革把脈問診。

    政策觸底

    剛需回暖22個(gè)城市成交量增長(zhǎng)

    今年全國(guó)兩會(huì)期間，住建部副部長(zhǎng)齊驥明確表示，近期不會(huì)再出臺(tái)新的房地產(chǎn)調(diào)控政策。政策“觸底”信號(hào)的發(fā)出，促使開發(fā)商“以價(jià)換量”，讓遏制已久的剛性自住需求開始逐步釋放。

    與會(huì)嘉賓、SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹說，前期“限購(gòu)令”等政策出臺(tái)后，從去年9月始全國(guó)樓市成交量“懸崖式”下跌。但在政府“政策觸底”與開發(fā)商“以價(jià)換量”的綜合影響下，近期一些城市樓市出現(xiàn)回暖跡象。

    北京市住建委網(wǎng)站公布的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，3月北京新建住宅簽約量，剔除保障房成交量后，環(huán)比2月上漲46.6%，新建商品房均價(jià)已連續(xù)3個(gè)月調(diào)整至2萬元以下。

    海口市民楊靜一直有購(gòu)房自住

    計(jì)劃，長(zhǎng)期觀望后最近終于出手購(gòu)買了一套小戶型?！罢块T說調(diào)控政策出得差不多了，再不出手擔(dān)心房?jī)r(jià)會(huì)再次反彈。”

    根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)的40個(gè)城市，從3月19日至25日，有22個(gè)城市的樓市周均成交量出現(xiàn)增長(zhǎng)。

    與會(huì)嘉賓、諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者菲爾普斯認(rèn)為，中國(guó)政府采取一系列調(diào)控政策防止投資者過快炒高樓價(jià)，是為了糾正房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)性的過高增長(zhǎng)。紅杉資本創(chuàng)始人沈南鵬則說：“中國(guó)房?jī)r(jià)高企甚至已經(jīng)造成人才向海外流失?！?/P>

    中央政府堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖的姿態(tài)讓開發(fā)商不敢樂觀，堅(jiān)持以價(jià)換量、開發(fā)剛性需求成為業(yè)內(nèi)共識(shí)。

    “房地產(chǎn)行業(yè)還在‘過冬’，必

    須花心思挖掘剛需，把注意力放在有潛力的二三四線城市?！奔颜讟I(yè)集團(tuán)總監(jiān)周素萍坦言。

    與會(huì)嘉賓普遍認(rèn)為，以自住需求為主的市場(chǎng)，將是2012年中國(guó)樓市的鮮明特征，不要奢望房?jī)r(jià)今年會(huì)大幅反彈，穩(wěn)健調(diào)整仍將是基本走勢(shì)。

    市場(chǎng)尋底

    嘉賓坦言再跌15%至20%到谷底

    對(duì)于大家最為關(guān)心的房?jī)r(jià)問題，長(zhǎng)江商學(xué)院副院長(zhǎng)劉勁認(rèn)為，未來房?jī)r(jià)的漲幅可能只會(huì)與通脹水平持平或略高一點(diǎn)，投機(jī)房地產(chǎn)的暴利時(shí)代已經(jīng)過去了。

    與會(huì)嘉賓、成都大學(xué)副校長(zhǎng)張其佐認(rèn)為，如果地方政府嚴(yán)格執(zhí)行目前的樓市調(diào)控政策不動(dòng)搖，市場(chǎng)底部最遲將在年底前出現(xiàn)，房?jī)r(jià)至少還有15%至20%的下降空間。

    作為房地產(chǎn)開發(fā)大佬，綠地控股集團(tuán)董事長(zhǎng)、總裁張玉良也給出了明確答案：下降15%至20%。

    張玉良說：“我每天在賣房子，總理關(guān)于房?jī)r(jià)的觀點(diǎn)也說得非

    常正確，一些城市房?jī)r(jià)過高，主要是兩部分地區(qū)。一部分地區(qū)像我們一線城市，現(xiàn)在房?jī)r(jià)我也認(rèn)為太高。第二，前兩年上漲過快的一些城市地區(qū)，雖然也不是省會(huì)城市，但是兩年之內(nèi)漲那么多，確實(shí)不正常。這些城市我認(rèn)為合理回歸是應(yīng)該，而且完全有可能。如果一定要用數(shù)字來量化房?jī)r(jià)下跌空間，我自己認(rèn)為再下跌15%-20%就已達(dá)到谷底了?！?/P>

    張玉良表示，從去年4季度以來，很多城市房?jī)r(jià)都有回漲，只是高低不同罷了。對(duì)于一些房?jī)r(jià)本來就比較低，城市化進(jìn)程也比較快，經(jīng)濟(jì)支撐也比較強(qiáng)，人們收入水平也不低的城

    市，房?jī)r(jià)要下降恐怕也不太現(xiàn)實(shí)。

    “至于現(xiàn)在房?jī)r(jià)為什么不動(dòng)？主要是我們調(diào)控預(yù)期沒有告知，如果調(diào)控預(yù)期告知，我相信成交量很快會(huì)上來?！睆堄窳颊f。

    企業(yè)對(duì)策

    結(jié)構(gòu)調(diào)整進(jìn)軍新城市

    面對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)厲的調(diào)控政策，房地產(chǎn)企業(yè)究竟應(yīng)該如何應(yīng)對(duì)？

    “企業(yè)不能改變環(huán)境，只能去順應(yīng)市場(chǎng)?！睆堄窳嫉牟呗詣t是：“大中型房地產(chǎn)企業(yè)必需進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整，到不同的城市去開發(fā)，拓寬原來的市場(chǎng)范圍，說不定就能打開新的市場(chǎng)。與此同時(shí)，還要對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行研究，順應(yīng)政府政策的變化，提高產(chǎn)品質(zhì)量，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，才能很好地生存下去。比如去年7月開始，綠地就開始降價(jià)，有的產(chǎn)品降了15%，最高的則降了20%?！?/P>

    首創(chuàng)的劉曉光則認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)商要順應(yīng)變化，改變過去的開發(fā)模式，“大規(guī)模拿地、大規(guī)模融資、大量生產(chǎn)住宅的模式已行不通了。未來更有前途的就是遠(yuǎn)離中心城市、地鐵和新興工業(yè)區(qū)等所形成的新城市中心?！?/P>

    在調(diào)控高壓下，當(dāng)前樓市投資投機(jī)性需求得到有效遏制，正是推行房地產(chǎn)制度性改革的良好時(shí)機(jī)。

    “目前房地產(chǎn)調(diào)控效果仍是短期的，短期的需求調(diào)控往往壓抑下一階段供給，反而會(huì)給以后房?jī)r(jià)帶來上漲壓力?！睆埰渥粽f，調(diào)控政策頻繁多變，也會(huì)帶來市場(chǎng)劇烈波動(dòng)。

    “既然是短期調(diào)控政策，就早晚要退出?！敝袊?guó)（海南）改革發(fā)展研究院執(zhí)行院長(zhǎng)遲福林說，只有制度建設(shè)才能“填補(bǔ)”政策退出的空間。否則，樓市調(diào)控就難以走出“越調(diào)越高”和“報(bào)復(fù)性反彈”的怪圈。

    華西都市報(bào)記者楊東李臣攝影雷遠(yuǎn)東綜合新華社

    新聞?dòng)^察

    政策退出應(yīng)避免“報(bào)復(fù)性反彈”