對于很多地產(chǎn)商來說， 2012年將是為生存而戰(zhàn)的一年。以前每來一次調(diào)控，就有人說房地產(chǎn)企業(yè)要洗牌，一批地產(chǎn)商要倒閉，說了多少年也沒見倒閉幾家。但2012年狼真的來了，一批中小地產(chǎn)商將以被并購、被收購甚至是破產(chǎn)的方式結(jié)束它們的企業(yè)生命。

 Q1：投資者會離場嗎？聯(lián)想者：興茂集團營銷總監(jiān)陳巍

    A：任何健康、有活力的商品市場，都并不排斥投資行為甚至是投機行為的存在，只不過要看這種投資或者說投機行為在整個市場中的地位。房地產(chǎn)市場要回歸到持續(xù)、健康發(fā)展的道路上來，實際上就是要回歸到真正消費者主導(dǎo)市場，多數(shù)人購房動機是基于滿足自身的居住需求，而不是通過快進快出以盈利。未來的房地產(chǎn)市場，將會回歸自住需求主導(dǎo)，但肯定還會有投資者的身影，畢竟基于對不同城市、區(qū)域、產(chǎn)品價值判斷的不同，人們會做出不同的投資選擇，不過更多的人可能是長期持有式投資。

    Q2：精裝房會一統(tǒng)天下嗎？

    聯(lián)想者：成都交大房產(chǎn)營銷總監(jiān)胥敏

    A：樓市寒冬，也意味著開發(fā)商必須轉(zhuǎn)型，更長遠地思考行業(yè)的發(fā)展方向。從產(chǎn)業(yè)本身而言，隨著國家對經(jīng)濟粗放增長模式的擯棄，綠色、環(huán)保、低碳將是政策面以及社會的共同要求。精裝房相對毛坯房，更加節(jié)約能源，同時也能夠更好地幫助購房者省時、省心，從歐美的經(jīng)驗看，精裝取代毛坯房是大勢所趨。在這一點，成都交大房產(chǎn)已經(jīng)先行一步，其交大歸谷項目不僅全精裝，而且引入了空氣質(zhì)量優(yōu)化及管理系統(tǒng)，真正堅持的是綠色健康標(biāo)準(zhǔn)。

    Q3：越來越多開發(fā)商會成為物業(yè)持有商嗎？

    聯(lián)想者：四川萬宸地產(chǎn)營銷總監(jiān)辜友維

    A：萬達是中國目前持有物業(yè)規(guī)模最大的開發(fā)商，而業(yè)界對于萬科模式、萬達模式孰優(yōu)孰劣也素有爭議。當(dāng)出售物業(yè)收益利潤越來越低，不排除更多的開發(fā)商選擇萬達模式。當(dāng)然，從持有的角度講，更多的開發(fā)商將會選擇商業(yè)地產(chǎn)，這考驗的是開發(fā)商對口岸價值、商業(yè)資源的把控能力。

    Q4：二手房會超越一手房成為交易主體嗎？

    聯(lián)想者：成都某二手房中介副總經(jīng)理

    A：從目前來看，一手房一直是成都房地產(chǎn)市場交易的主體，然而隨著三環(huán)內(nèi)土地資源的日益稀缺，二手房在房地產(chǎn)交易市場中的地位在進一步凸顯。2010年成都主城區(qū)二手住宅成交429萬平方米，這一成交量與一手房（商品住宅）成交面積比例達1：2。從目前國內(nèi)的一線城市如北京、上海、深圳，二手房和一手房交易占比達到2：1甚至是3：1來看，二手房遲早會成為交易的主體，時間或許就是三五年。

    Q5：商品房與保障房未來如何占比？

    聯(lián)想者：成都透明房產(chǎn)網(wǎng)主編秦衍

    A：作為一種對商品房的補位，保障房的市場容量將越來越大，以北京為例，北京2011年國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃，保障房用地占住宅用地的比重就超過五成。從滿足民生需求的角度講，政府加大保障房的投入力度本身就是對過去這一體系缺失的補課，長遠看，必然會形成與商品房互為補充的“雙軌制”住房供應(yīng)模式。華西都市報記者肖建

    資金鉸索下顫抖的房地產(chǎn)

    六成企業(yè)“缺錢”，房地產(chǎn)資金鏈?zhǔn)畮啄陙韽奈慈绱司o張

    2012是地產(chǎn)“洗牌年”，行業(yè)并購將成為常態(tài)

    浙江最大房產(chǎn)企業(yè)——綠城就一直被“被收購”、“破產(chǎn)”等傳聞包圍，去年11月2日凌晨，綠城集團董事長宋衛(wèi)平甚至被迫連夜撰寫“千字文”，以回應(yīng)傳言，并稱“綠城目前一切尚好”。盡管綠城董事長宋衛(wèi)平對于這個“冷幽默”式的謠言付之一笑，但字里行間“盡人力，聽天命”之類的措辭依稀勾勒出了這名明星開發(fā)商在樓市調(diào)控深秋之際的悲壯身影。

    事實上，從2011年下半年開始，大部分企業(yè)就已經(jīng)感受到資金的壓力。數(shù)據(jù)顯示，入選的30強房地產(chǎn)企業(yè)，平均負債率為70.22%，只有3家在35%-60%的安全線以內(nèi)。去年12月，中坤集團董事長黃怒波就公開對媒體表示，“房地產(chǎn)資金鏈?zhǔn)畮啄陙韽奈慈绱司o張過，”黃怒波預(yù)計，2012年將出現(xiàn)行業(yè)洗牌，“中小開發(fā)商肯定要退出去的，大企業(yè)也會死掉一些?！庇薪?jīng)濟專家據(jù)此測算，2012年近六成企業(yè)有資金的缺口，這決定了2012年是行業(yè)分化和整合的一年。

    洗牌并購：一場“大魚吃小魚”的資本游戲

    在低迷的市場和緊繃的資金鏈雙重作用下，開發(fā)商間的股權(quán)轉(zhuǎn)讓在資本市場上已是屢見不鮮。北京金融資產(chǎn)交易所網(wǎng)站顯示，海南金萃房地產(chǎn)開發(fā)有限公司35%股權(quán)在該所掛牌轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓方為持有海南金萃50%股權(quán)的海南建信投資管理股份有限公司。在2010年，海南金萃主營業(yè)務(wù)收入為0，利潤總額為-115.67萬元，凈利潤為-120.65萬元。

    一些上市公司在近期也紛紛剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)。此前，中恒集團宣布，以5.46億元轉(zhuǎn)讓旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，武漢控股將現(xiàn)有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)置出，銅峰電子擬出售持有的銅陵中泰地產(chǎn)有限公司全部股權(quán)。另外，國資委要求央企突出主業(yè)，包括東方航空在內(nèi)的央企也著手轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)資產(chǎn)。

    分析人士指出，雖然會有不少企業(yè)將在這一波洗牌中消失，但與以往不同的是，企業(yè)雖然倒下了，樓盤卻并不會像以前那樣成為爛尾工程。行業(yè)洗牌的過程將是一個并購的過程，對處于食物鏈頂端的大型開發(fā)商來說，并購將為其低價拿地或在建工程、迅速拓展開發(fā)區(qū)域、提高資金周轉(zhuǎn)帶來極大便利。近年來，地產(chǎn)“龍頭”萬科一直通過并購的方式拿地。從2005年到如今，萬科已耗資數(shù)百億完成百余起收購。通過并購、合作來擴大業(yè)務(wù)，是萬科近年降低土地成本的慣用策略，其目的一是通過并購進入之前沒有開展業(yè)務(wù)的地區(qū)，實現(xiàn)其戰(zhàn)略地域布局；二是通過收購成品項目或成熟土地，節(jié)省開發(fā)時間，從而降低成本。

    降價血戰(zhàn)：“死道友，勿死貧道”？

    雖然生存環(huán)境空前惡劣，但甘愿丟牌認輸?shù)拈_發(fā)商畢竟是少數(shù)，多數(shù)依然在咬牙苦挺。在繼發(fā)表“千字文”之后，綠城集團董事長宋衛(wèi)平公開表示，若無路可走，就降價到底。他甚至公開了接下來的計劃，首先，努力做銷售，把房子賣出去；第二，騰挪掉幾個項目；最后，如果前面的手段都不奏效，那就直接把價格降到底，所有的房子都賣完，以后就不再做房地產(chǎn)了。

    在過去的“黃金10年”里，中國地產(chǎn)業(yè)一直在延續(xù)一種粗放型的開發(fā)模式，開發(fā)商的利潤主要靠土地增值。調(diào)控之后的房地產(chǎn)利潤將和其他行業(yè)一樣，會以開發(fā)價值的增長為主。盡管以后機會性的土地增值還會有，但是靠土地增值獲取利潤就不能當(dāng)做常態(tài)了，只能作為一種機會。在持續(xù)十年的暴利時代宣告壽終正寢后，開發(fā)商們終于開始正視自己的生存問題。“死道友，勿死貧道”，弱市之下，一場轟轟烈烈的價格戰(zhàn)拉開了帷幕。

    繼海悅匯城、時代晶科名苑等南延線樓盤集體降價“裸奔”之后，新近開盤的首創(chuàng)萬卷山，更是以不足5000元/平方米的均價，一舉擊穿“中產(chǎn)城東”底線……如今，這場愈演愈烈的價格戰(zhàn)火甚至蔓延到了高端住宅產(chǎn)業(yè)，某樓盤不久前推出的起價房僅6800元/平方米，而在此之前，它還是區(qū)域內(nèi)有名的“萬元樓”標(biāo)桿。對此，記者曾詢問某相熟樓盤的營銷總監(jiān)，那么大的降幅，就不怕老業(yè)主反彈？該總監(jiān)回答得很干脆，“現(xiàn)在是生與死的問題，哪個還顧得上老業(yè)主哦?！币徽Z道破天機！

    華西都市報記者胡猛