2012年樓市“松綁”揣測(cè)的瞬間幻滅，看上去更像是房地產(chǎn)行業(yè)一廂情愿的集體自慰；

    在市場(chǎng)持續(xù)低迷、庫(kù)存上升的背景下，以價(jià)換量成為開(kāi)發(fā)商挽救資金鏈的共識(shí)，降價(jià)不再羞答答；

    以首套房為主的銀行房貸的松綁以及利率下調(diào)所催生的剛需群體的回歸，讓開(kāi)發(fā)商嗅到了某種嚴(yán)冬里的暖意；

    在經(jīng)歷了2011年“史上最大力度調(diào)控”之后，2012年承載了地產(chǎn)行業(yè)太多的厚望。特別是春節(jié)后首套房貸的放松，大量剛需群體的回歸讓“小陽(yáng)春”在樓市掀起了一陣小小的高潮。樓市似乎有了回暖的跡象，關(guān)于“調(diào)控松綁”的臆斷也一度甚囂塵上。

    然而，3月14日，溫家寶總理關(guān)于“房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有回到合理價(jià)位，調(diào)控不能放松”的明確表態(tài)終結(jié)了外界對(duì)于“2012年樓市松綁”的所有猜想。至此，“樓市松綁”的期許看上去更像是房地產(chǎn)行業(yè)一廂情愿的集體自慰。季節(jié)上的春天已經(jīng)到來(lái)，樓市的寒冬卻仍將繼續(xù)。能否扛住這份誰(shuí)也無(wú)法預(yù)知持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)短的陣痛，將對(duì)開(kāi)發(fā)商的“體質(zhì)”提出前所未有的嚴(yán)峻考驗(yàn)。

    “小陽(yáng)春”假象 局部熱銷難掩整體疲軟

    綠地世紀(jì)城281套、藍(lán)光·SOFA社區(qū)237套、中德英倫聯(lián)邦224套……中航城市廣場(chǎng)1.39億、保利中心1.2億、奧克斯廣場(chǎng)0.76億……成都金牛萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)4.2億、中海國(guó)際社區(qū)1.03億、華潤(rùn)二十四城1億……

    與春天的姍姍來(lái)遲相比，成都樓市的回暖似乎比人們想象中要早得多。成都透明房產(chǎn)網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，新春伊始，成都樓市眾多樓盤項(xiàng)目銷售向好，銷售速度和總量都創(chuàng)下去年下半年以來(lái)一個(gè)新的高度。反觀市場(chǎng)，保利地產(chǎn)在1月銷售金額就達(dá)到4億元，隨后推出的“春雷行動(dòng)”，僅三天時(shí)間旗下項(xiàng)目銷售2億，其中保利香雪、保利香檳國(guó)際兩個(gè)項(xiàng)目銷售百套；華潤(rùn)青年房展會(huì)，四個(gè)項(xiàng)目?jī)H3天就取得了成交162套的成績(jī)；3月24日，綠地世紀(jì)城開(kāi)盤當(dāng)天熱銷3.3億……

    一組組不斷被刷新的數(shù)據(jù)似乎在告訴我們：市場(chǎng)已經(jīng)回暖。然而記者在眾多樓盤實(shí)地走訪時(shí)卻發(fā)現(xiàn)大相徑庭，與上述樓盤的熱鬧相比，絕大多數(shù)樓盤幾乎都是門可羅雀，一派冷清?！艾F(xiàn)在我們平均每天的來(lái)訪只有3組，從業(yè)績(jī)上看，2月，我們共成交了20多套，3月馬上就到月底了，截止目前還不到10套。除了市場(chǎng)原因外，可能也與我們產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)有關(guān)，我們的戶型整體偏大，購(gòu)房者面臨的購(gòu)房成本更高，從而將一部分剛需購(gòu)房者擋在了門外。而在2010年，我們每個(gè)月的銷量在這個(gè)區(qū)域都是領(lǐng)先的?！北驹?4日，城南某項(xiàng)目營(yíng)銷總監(jiān)對(duì)記者如是說(shuō)。

    在一冷一熱之間，成都樓市的真相究竟什么樣子的呢？“小陽(yáng)春屬于剛需樓盤，但這只是個(gè)案，并非成都樓市的全貌?！敝慨a(chǎn)專家蔣華東說(shuō)，就目前熱銷的項(xiàng)目來(lái)看，都具有戶型小總價(jià)低的共同特征，且無(wú)一例外。這類產(chǎn)品針對(duì)的目標(biāo)客戶恰好是剛需群體。“保利的‘春雷行動(dòng)’如此，‘青年房交會(huì)’如此，華潤(rùn)的‘青年房展’同樣如此，一個(gè)以80后、90后為主力的剛需群體成了支撐起‘樓市小陽(yáng)春’局部數(shù)據(jù)的重要力量?！笔Y華東說(shuō)，去年國(guó)家宏觀調(diào)控的實(shí)施，使得原本許多打算置業(yè)的剛需一族紛紛選擇了觀望，在經(jīng)過(guò)持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)達(dá)一年的“看跌預(yù)期”后，隨著首套房貸的放松以及利率的回落以及開(kāi)發(fā)商的及時(shí)降價(jià)均迎合了購(gòu)房者的胃口，加之對(duì)后市的不確定，從而導(dǎo)致了房?jī)r(jià)下跌預(yù)期的松動(dòng)，不少剛需階層選擇此時(shí)下手，也客觀上給購(gòu)房者造成了樓市回暖的錯(cuò)覺(jué)?！巴ㄟ^(guò)以價(jià)換量得來(lái)的‘小陽(yáng)春’就此判斷樓市已經(jīng)走出了“冬天”還為時(shí)尚早。局部熱銷并不能完全掩蓋住整體市場(chǎng)的疲軟。這也是為什么一部分樓盤賣得很好，但整體市場(chǎng)卻出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的原因?！?BR>
    樓市“冰河期” 房企“體質(zhì)”面臨現(xiàn)實(shí)考驗(yàn)

    隨著房貸差別化政策的落地，剛需人群首先撕開(kāi)觀望情緒的鐵幕，“二季度量?jī)r(jià)齊升”或“下半年全面復(fù)蘇”的論調(diào)也開(kāi)始接踵而來(lái)，樂(lè)觀主義一度彌漫整個(gè)樓市。3月14日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶專門就房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)調(diào)控的問(wèn)題，明確提出了不會(huì)放松的決心。

    對(duì)于那些對(duì)2012上半年樓市回暖寄予厚望的開(kāi)發(fā)商而言，總理的話無(wú)異于當(dāng)頭棒喝：樓市“冰河期”非但未如愿提前結(jié)束，反而還將一如繼往地持續(xù)下去?！皹鞘兴山墶笨瓷先ジ袷且粓?chǎng)房地產(chǎn)行業(yè)一廂情愿的集體自慰。

    然而，夢(mèng)碎了，生活還得繼續(xù)。無(wú)法改變環(huán)境，唯有改變自己。對(duì)此，開(kāi)發(fā)企業(yè)的反應(yīng)是迅速的。就在溫總理關(guān)于“調(diào)控將繼續(xù)”講話的當(dāng)日，來(lái)自上海的某大型房企連夜召集成都公司的高層商議對(duì)策，并對(duì)之前制定的貫穿數(shù)月的推廣方案重新進(jìn)行調(diào)整，以盡快回籠資金為第一要?jiǎng)?wù)。而在成都市場(chǎng)，因?yàn)閷?duì)政策解禁的預(yù)期幻滅而被迫重新調(diào)整戰(zhàn)略重心的并非只有這一例?！翱偫淼脑捪蛭覀冡尫帕朔浅Ｃ黠@的信號(hào)：樓市‘冰河期’仍將持續(xù)。作為企業(yè)，必須繼續(xù)做好過(guò)冬的準(zhǔn)備?！背菛|某樓盤營(yíng)銷總監(jiān)李總?cè)缡钦f(shuō)。

    “通過(guò)我的觀察，總理3月14日作出上述表態(tài)后，市場(chǎng)的反應(yīng)非常迅速，在各大論壇，關(guān)于房?jī)r(jià)是否還有下行空間以及買房時(shí)機(jī)是否合適等話題再次升溫，目前的房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)未達(dá)到20%的降幅，因此，基于對(duì)房?jī)r(jià)繼續(xù)下調(diào)預(yù)期的加強(qiáng)，剛剛有所松動(dòng)的觀望情緒無(wú)疑將會(huì)再次加劇?！笔Y華東說(shuō)，市場(chǎng)層面有效客群的減少將導(dǎo)致銷售面收窄，資金回籠進(jìn)一步減緩。這對(duì)目前主要依靠開(kāi)發(fā)貸款來(lái)維持項(xiàng)目資金正常運(yùn)轉(zhuǎn)的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，尤其是在當(dāng)前庫(kù)存量空前巨大，庫(kù)存去化在短時(shí)間內(nèi)很難完成的特殊情況下，項(xiàng)目銷售回款的放緩將使其資金鏈面臨極其嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

    在這種背景下，開(kāi)發(fā)企業(yè)如何變被動(dòng)為主動(dòng)，調(diào)整過(guò)于追逐利潤(rùn)預(yù)期的心理，乃至通過(guò)樓盤價(jià)格體系的靈活調(diào)整，加大價(jià)格促銷力度，以銷量跑贏市場(chǎng)將成為能否渡過(guò)難關(guān)的重中之重。

    兩極分化 國(guó)資影響力進(jìn)一步凸顯

    持續(xù)的樓市調(diào)控讓一些中小房企在樓市中更加風(fēng)雨飄搖。在這個(gè)時(shí)候，轉(zhuǎn)變或者退出逐漸成為它們不得不面臨的選擇。

    事實(shí)上，早在2011年，一些往年業(yè)績(jī)集體飄紅的房企在2011年卻遭遇了“滑鐵盧”，有近4成的上市房企凈利潤(rùn)出現(xiàn)同比下滑，而這些公司幾乎清一色的都是二三線房企。對(duì)此，有分析人士認(rèn)為，隨著限購(gòu)、限貸的全面展開(kāi)和持續(xù)實(shí)施，資金實(shí)力稍差而業(yè)績(jī)又遲遲不見(jiàn)起色的房企面臨的資金壓力將無(wú)形中加大，尤其是缺少融資渠道的中小房企。因此，部分房企開(kāi)始選擇轉(zhuǎn)型，以免在這輪調(diào)控中并不心甘地倒掉。

    據(jù)記者粗略統(tǒng)計(jì)，僅在2011年下半年，就有十多家房企發(fā)布涉礦公告，其中中弘地產(chǎn)、綠景地產(chǎn)等幾家公司更是將名字中的地產(chǎn)兩字去掉，改名為中弘股份、綠景控股。華業(yè)地產(chǎn)也在2011年的一份公告便表達(dá)了不少中小房企的心聲，其表示：“隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的日益緊縮，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)的上市公司受調(diào)控政策的影響較大，公司為改變當(dāng)前以房地產(chǎn)為單一業(yè)務(wù)存在風(fēng)險(xiǎn)的局面，積極尋求在新行業(yè)的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，以增強(qiáng)公司的盈利能力?！痹?012年地產(chǎn)調(diào)控依然趨緊，許多苦撐等待政策轉(zhuǎn)變的房企將不得不面對(duì)現(xiàn)實(shí)，因此也會(huì)有更多的中小房企完成經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型，或退出、或轉(zhuǎn)型、或干脆兩條腿走路，但市場(chǎng)集中度卻無(wú)疑將再度提高。

    最廣為人知的現(xiàn)實(shí)案例就是綠城集團(tuán)，該企業(yè)去年因資金緊張不得不開(kāi)始依靠股權(quán)轉(zhuǎn)讓和項(xiàng)目騰挪來(lái)實(shí)現(xiàn)自我救贖。僅在年末的半個(gè)月時(shí)間里，綠城集團(tuán)就將自身所持兩個(gè)地王項(xiàng)目的股權(quán)進(jìn)行了出售和讓渡。此外，2011年12月份，綠城還將所持杭州新華造紙廠項(xiàng)目、杭州蘭園項(xiàng)目以及上海東海廣場(chǎng)項(xiàng)目的49%股權(quán)轉(zhuǎn)讓出去。而其項(xiàng)目和股權(quán)出讓的對(duì)象以及合作方，大多是那些手持巨資的國(guó)資公司。

    “在本輪兩極分化更趨明朗的背景下，一大批實(shí)力央企在扮演市場(chǎng)主力的同時(shí)，其國(guó)資背景的屬性將產(chǎn)生強(qiáng)大的吸附能力，從而在本輪樓市調(diào)控中覓得擴(kuò)張良機(jī)，進(jìn)一步彰顯品牌實(shí)力?！敝兴姡ǘ冀撸h委書記蔣勇分析說(shuō)。

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