叩問樓市大變局 對(duì)話數(shù)十位經(jīng)濟(jì)學(xué)權(quán)威
摘要: 2012年，注定將是房地產(chǎn)業(yè)的大變局之年。 “房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回到合理價(jià)位……”在今年的全國兩會(huì)上，溫家寶總理關(guān)于房?jī)r(jià)的明確回答，將地產(chǎn)商預(yù)期的調(diào)控松綁無限期“凍結(jié)”。 面對(duì)國家堅(jiān)定的調(diào)控政策，“炒房”會(huì)成為 ...
| 2012年，注定將是房地產(chǎn)業(yè)的大變局之年。 “房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回到合理價(jià)位……”在今年的全國兩會(huì)上，溫家寶總理關(guān)于房?jī)r(jià)的明確回答，將地產(chǎn)商預(yù)期的調(diào)控松綁無限期“凍結(jié)”。 面對(duì)國家堅(jiān)定的調(diào)控政策，“炒房”會(huì)成為歷史名詞嗎？房企之間會(huì)出現(xiàn)洗牌和兼并嗎？被列為1.5線城市的成都，房?jī)r(jià)與一線城市之間尚有較大距離，是否又面臨某種機(jī)遇？……歷時(shí)30天，華西都市報(bào)深度采訪國內(nèi)數(shù)十位權(quán)威經(jīng)濟(jì)學(xué)家、房企專家，重磅推出《大變局——叩問樓市未來》大型系列報(bào)道，聚焦十字路口的中國房地產(chǎn)。 今日起，你將看到銀河證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家左小蕾，華人著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、耶魯大學(xué)管理學(xué)院金融經(jīng)濟(jì)學(xué)教授陳志武，經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠，知名財(cái)經(jīng)評(píng)論員葉檀等經(jīng)濟(jì)權(quán)威以及中國最知名的房地產(chǎn)企業(yè)掌門人對(duì)于未來房?jī)r(jià)、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式、路徑的思考和預(yù)判。 “對(duì)于中國房企而言，必須轉(zhuǎn)變發(fā)展模式，學(xué)會(huì)造‘消費(fèi)型’的房子” 仲量聯(lián)行昨日發(fā)布《成都城市白皮書》，將成都在內(nèi)的9座城市定義為1.5線城市，這些城市房?jī)r(jià)與一線城市之間尚有較大差距 今年是否是購房的好時(shí)機(jī)呢？葉檀認(rèn)為，“如果是剛性需求的購房者，就可以出手了” 銀河證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家左小蕾： 調(diào)控的終極目標(biāo)再清楚不過，就是要讓房地產(chǎn)回歸其以居住為主的屬性，未來房地產(chǎn)主要是“消費(fèi)品”而非“投資品”。 屬性之變 從投資品回歸“消費(fèi)品” 銀河證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家左小蕾認(rèn)為，房地產(chǎn)屬性回歸消費(fèi)品是未來中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的最大變化。她分析說，既然要房?jī)r(jià)合理回歸，而且要回歸到與居民收入相適應(yīng)，那也就是說，房?jī)r(jià)回歸后還必須穩(wěn)定。那么調(diào)控的終極目標(biāo)就再清楚不過，就是要讓房地產(chǎn)回歸其以居住為主的屬性，未來房地產(chǎn)主要是“消費(fèi)品”而非“投資品”。 左小蕾說，在這樣的背景下，寄望政策放松、價(jià)格反彈不具現(xiàn)實(shí)意義。對(duì)于中國房企而言，必須轉(zhuǎn)變發(fā)展模式，學(xué)會(huì)造“消費(fèi)型”的房子，從購房者真實(shí)的居住需求出發(fā)，設(shè)計(jì)產(chǎn)品、戶型并合理定價(jià)。目前，中國房地產(chǎn)企業(yè)龍頭萬科提出“過冬策略”，謹(jǐn)慎拿地、積極定價(jià)等都反映了房企對(duì)于政策宏觀面和市場(chǎng)的準(zhǔn)確理解和把握。過于悲觀和盲目樂觀，都不應(yīng)該是中國房企當(dāng)下的應(yīng)有狀態(tài)，畢竟中國房地產(chǎn)需求未來依然強(qiáng)勁，重要的是辨明方向，順勢(shì)前行。 仲量聯(lián)行亞太區(qū)研究部成都區(qū)總監(jiān)謝凌： 隨著我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程與城鄉(xiāng)一體化的加速，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求將不斷增長(zhǎng)。 定位之變 成都等9城成1.5線城市 3月8日，在全國兩會(huì)上，住建部部長(zhǎng)姜偉新說，全國七八個(gè)大城市的房?jī)r(jià)如果按照現(xiàn)在每年十幾甚至二十幾個(gè)百分點(diǎn)的增長(zhǎng)速度發(fā)展下去，將來一旦泡沫破裂，后果不堪設(shè)想?！艾F(xiàn)在下定決心，至少這七八個(gè)大城市的價(jià)格一定得降下來?！边@是否意味著，北、上、廣、深等一線城市將是未來調(diào)控房?jī)r(jià)的重點(diǎn)？在這樣的背景下，如何看待成都面臨的機(jī)遇與選擇？ 仲量聯(lián)行昨日發(fā)布《成都城市白皮書》，將成都在內(nèi)的9座城市定義為1.5線城市，這些城市房?jī)r(jià)與一線城市之間尚有較大差距，但經(jīng)濟(jì)活躍度領(lǐng)跑于全國新興城市50強(qiáng)，介于一線城市與二線城市之間。 業(yè)界人士認(rèn)為，一線城市房?jī)r(jià)下行是未來的必然趨勢(shì)，這可能會(huì)影響全國樓市的下行，但類似成都這樣增長(zhǎng)強(qiáng)勁，而房?jī)r(jià)水平相對(duì)合理的城市，受到的沖擊將會(huì)是最弱的。與北、上、廣、深等一線城市相比，成都等1.5線城市在未來十年將是中國房地產(chǎn)業(yè)的“綠洲”，發(fā)展速度將更加迅猛，發(fā)展?jié)摿Ω鼮橐瞬毮俊?BR> 仲量聯(lián)行亞太區(qū)研究部負(fù)責(zé)成都區(qū)的總監(jiān)、戰(zhàn)略顧問謝凌認(rèn)為，隨著我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程與城鄉(xiāng)一體化的加速，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求將不斷增長(zhǎng)。但同時(shí)，市場(chǎng)需求因?yàn)闃?gòu)成人群不同而呈現(xiàn)更加明顯的差異化態(tài)勢(shì)。新流入人群的低價(jià)格、剛需型置業(yè)需求及日益富裕的城市人群的改善型、休閑型需求將被不斷凸現(xiàn)。建議房地產(chǎn)企業(yè)做出前瞻性的物業(yè)規(guī)劃。 知名財(cái)經(jīng)評(píng)論員葉檀： 希望房地產(chǎn)失速下滑，讓鋼鐵、水泥等企業(yè)全部都去養(yǎng)豬、承攬市政工程，是一廂情愿。 經(jīng)營(yíng)之變 保障房建設(shè)是一個(gè)方向 公開的數(shù)據(jù)顯示，近期房地產(chǎn)成交量出現(xiàn)大幅下滑。那么，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)大幅下滑呢？知名財(cái)經(jīng)評(píng)論員葉檀表示，這種情況難以出現(xiàn)，“希望房地產(chǎn)失速下滑，讓鋼鐵、水泥等企業(yè)全部都去養(yǎng)豬、承攬市政工程，是一廂情愿?！比~檀說，“大家想像一下，如果中國房?jī)r(jià)下跌50%，中國市場(chǎng)已出現(xiàn)什么情況？化工產(chǎn)品不行，銅的價(jià)格不行，鋁的價(jià)格不行，鋼鐵產(chǎn)量不行，大部分跟房產(chǎn)有關(guān)的產(chǎn)業(yè)都在停產(chǎn)?！?BR> 今年是否是購房的好時(shí)機(jī)呢？葉檀認(rèn)為，“如果是剛性需求的購房者，就可以出手了?！?BR> 而對(duì)于開發(fā)商如何把握方向突破困局，葉檀也給出了意見?！耙环矫妫€城市無疑是一個(gè)很好的選擇。這個(gè)其實(shí)不用說，去年很多有條件的開發(fā)商都已經(jīng)深入到了各個(gè)二三線城市。另一方面，在政府鼓勵(lì)剛性需求的導(dǎo)向已經(jīng)十分明顯的情況下，爭(zhēng)取保障房建設(shè)將會(huì)是另一個(gè)方向?！?BR> 經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠： 如果政府不干預(yù)，房?jī)r(jià)的確還可以繼續(xù)上漲，但只要是泡沫，就會(huì)有破裂的那一天。 思路之變 大幅降價(jià)才是唯一出路 經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠認(rèn)為，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷一場(chǎng)價(jià)格泡沫，價(jià)格調(diào)整是必要的。 “這么多年來，銀行大量放錢給房地產(chǎn)，錢進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)后，房?jī)r(jià)自然會(huì)漲上去，這是一個(gè)水漲船高的概念?！敝x國忠說，只要市場(chǎng)上存在投機(jī)心理和投機(jī)需求，樓市的泡沫就會(huì)一直被吹大。如果政府不干預(yù)，房?jī)r(jià)的確還可以繼續(xù)上漲，但只要是泡沫，就會(huì)有破裂的那一天。 而泡沫爆掉的這一天，謝國忠認(rèn)為已經(jīng)到來了。 如今，很多開發(fā)商已經(jīng)開始利用建筑公司、材料供應(yīng)商幫忙融資。其實(shí)就是變相地在借錢撐樓盤。“現(xiàn)在我看到的是給他們的供應(yīng)商的資金都已經(jīng)繃得很緊了，有些資金鏈已經(jīng)斷了，所以有些開發(fā)商如果不賣房的話是活不下去了，只有大幅度地降價(jià)，增加銷售才是唯一的出路?！敝x國忠說。 雖然泡沫爆掉會(huì)有很多企業(yè)出現(xiàn)資金鏈問題，甚至破產(chǎn)。但謝國忠認(rèn)為：“這個(gè)過程是必須的，很多國家都經(jīng)歷過?！?BR> |
