今年，成都市消協(xié)發(fā)布了2010年十大消費(fèi)維權(quán)案例。與往年不同，這次加了律師點(diǎn)評(píng)，讓消費(fèi)者更加容易理解，本報(bào)予以陸續(xù)刊登。

    2010年5月中旬，金堂消協(xié)接到消費(fèi)者萬(wàn)女士投訴，稱其于2010年4月18日與趙鎮(zhèn)某房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)簽訂購(gòu)買(mǎi)一套二手房合同，并按中介機(jī)構(gòu)要求交了一萬(wàn)定金。辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)，萬(wàn)女士發(fā)現(xiàn)該套二手房系外地人于2008年以按揭方式購(gòu)買(mǎi)，在支付首付款5萬(wàn)元后，并未到銀行辦理貸款手續(xù)，房屋已被按揭銀行抵押。

    該房在不同中介公司中多次轉(zhuǎn)手，趙鎮(zhèn)某房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)未對(duì)該套二手房產(chǎn)權(quán)的完整性審核，致使購(gòu)買(mǎi)合同無(wú)法履行，但房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)拒退定金。金堂縣消協(xié)經(jīng)調(diào)查確認(rèn)消費(fèi)者反映的情況屬實(shí)，通過(guò)多次調(diào)解，由某房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)退還了萬(wàn)女士定金一萬(wàn)元。

    □律師說(shuō)法

    省律師協(xié)會(huì)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)專業(yè)委員會(huì)梁晶：

    本案中涉及到以下兩個(gè)方面的法律問(wèn)題：

    一、從買(mǎi)賣(mài)雙方的交易法律關(guān)系來(lái)分析，按揭房未還清貸款和解除抵押前，因涉及銀行的權(quán)利，該房屋不得買(mǎi)賣(mài)。

    買(mǎi)賣(mài)雙方要完成買(mǎi)賣(mài)，必須由賣(mài)方還清貸款并解除抵押登記后，方能完成。因此，建議在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)，一定要查清該房屋的抵押登記情況，如果發(fā)現(xiàn)有抵押登記，應(yīng)當(dāng)要在簽訂協(xié)議時(shí)約定由賣(mài)方承擔(dān)解除抵押登記事宜，否則承擔(dān)過(guò)戶不能的違約責(zé)任。

    買(mǎi)方不宜代賣(mài)方出資還清貸款。雖然現(xiàn)實(shí)中這種操作方式比較多，但風(fēng)險(xiǎn)較高。風(fēng)險(xiǎn)在于，解

    除抵押需要提前還清銀行貸款，從程序上來(lái)看，有買(mǎi)方代賣(mài)方還清貸款后，賣(mài)方突然反悔，不愿意再賣(mài)房給出錢(qián)的買(mǎi)家，或者立即將房屋賣(mài)給第三人，他收取全額房款一走了之。所以，二手房交易時(shí)，買(mǎi)方應(yīng)提前查清房屋狀況。

    二、從買(mǎi)方與中介方的委托服務(wù)法律關(guān)系來(lái)分析，中介應(yīng)當(dāng)將房屋的真實(shí)情況如實(shí)告訴買(mǎi)方，如果中介故意隱瞞重要事實(shí)或提供虛假情況，損害買(mǎi)方的利益，可以不支付中介費(fèi)并要求相應(yīng)的賠償。就本案案情，中介在提供服務(wù)時(shí)，未將重要事實(shí)、影響買(mǎi)賣(mài)能否完成決定性因素告知買(mǎi)方，無(wú)論是中介故意所為還是疏忽大意，均構(gòu)成嚴(yán)重違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任并退還定金。

    微博維權(quán)咨詢熱點(diǎn)：

    二次供水費(fèi) 、隱形眼鏡

    華西都市報(bào)訊（記者王浩野）截至昨晚7點(diǎn)，省消委會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)劉亞兵的騰訊微博上已有32944人“圍觀”。大家向劉秘書(shū)長(zhǎng)討教的問(wèn)題也開(kāi)始變得五花八門(mén)起來(lái)。

    網(wǎng)友“牟光祥”：電梯公寓8樓以下該不該收取二次供水費(fèi)？加收的是1.5元每立方，還有在購(gòu)房合同上寫(xiě)的是進(jìn)戶防盜門(mén)，而實(shí)際安裝的是鋼質(zhì)門(mén)，我們?cè)撊绾尉S權(quán)呢？

    劉亞兵：你有權(quán)要求收費(fèi)方出具收費(fèi)依據(jù)。至于防盜門(mén)以次充好可以投訴。

    “牟光祥”：據(jù)物管辦主管講，加收的二次供水價(jià)格1.5元是由物管公司老總定的，我咨詢后了解到與自來(lái)水公司沒(méi)關(guān)系，現(xiàn)我的手里沒(méi)有任何資料，該怎么辦？

    劉亞兵：如果是物管公司擅自收取費(fèi)用，建議到就近消委會(huì)進(jìn)行投訴處理。

    網(wǎng)友“文”：我買(mǎi)了副隱形眼鏡，10天之后發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問(wèn)題，找眼鏡店。店員以顏色不對(duì)為由拿回廠家檢測(cè)。10天之后回復(fù)我說(shuō)，那只眼鏡不屬于購(gòu)買(mǎi)時(shí)的品牌，不予賠償。只能以半價(jià)再賣(mài)一只給我。請(qǐng)問(wèn)我該怎么辦？

    劉亞兵：你有保留證據(jù)，比如發(fā)票或者收據(jù)嗎？

    “文”：有收據(jù)，但只是收據(jù)，并不能證明那壞產(chǎn)品就是從他店里買(mǎi)的那只。

    劉亞兵：有收據(jù)一般能證明是他們的產(chǎn)品。

    “文”：那我具體可以怎么做呢？劉亞兵：可以直接找消協(xié)說(shuō)明情況請(qǐng)求賠償。

  （ 華西都市報(bào)記者席秦嶺實(shí)習(xí)記者樊衛(wèi)星實(shí)習(xí)生唐嫣然）