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標(biāo)題: 土地底價成交的秘密：地方政府不讓步穩(wěn)地價托房價！??！ [打印本頁]

作者: 厚土 時間: 2011-9-8 10:29
標(biāo)題: 土地底價成交的秘密：地方政府不讓步穩(wěn)地價托房價！?。?br />土地底價成交的秘密：地方政府不讓步穩(wěn)地價托房價?。?！

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道

現(xiàn)在是否到了抄底拿地的時機(jī)？要看地價尤其是地方的出讓底價是否真的降了。

　　據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，8月份，全國133個城市成交樓面均價為1203元/平方米，環(huán)比下降6%；其中住宅類用地成交樓面均價為1619元/平方米，環(huán)比下降9%。平均溢價率持續(xù)維持在低水平（8%），較上月減少5個百分點。
　　似乎土地真的便宜了。但不少開發(fā)商的投資部門實操手透露，成交均價和溢價率的變化，可能是出讓底價下調(diào)，也可能是土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、性質(zhì)所致。地方政府地價不讓步，或許才是土地成交量下調(diào)的一個更為重要的原因。
　　高底價導(dǎo)致低溢價率？
　　萬科董秘譚華杰近日公開表示，未來一些受調(diào)控影響較大的城市，土地市場也可能會出現(xiàn)機(jī)會，萬科會在謹(jǐn)慎投資的原則下保持關(guān)注。業(yè)內(nèi)對此認(rèn)為是萬科出手購地的一個信號。
　　“萬科的判斷不能代表全部，而且注意，譚董秘說的是"可能"，不是一定?！睖夏持_發(fā)商的投資拓展部人士直言，在他看來，現(xiàn)在大部分地方的土地還是太貴，底價基本上沒有下調(diào)，不少地方還在持續(xù)上調(diào)。
　　據(jù)中指院數(shù)據(jù)，全國133個城市單位住宅類用地成交量在8月達(dá)到最低，成交面積2018萬平方米，同比減少14%。報告指出，全國土地市場各項指標(biāo)繼續(xù)下降，大批地塊流拍。
　　底價成交和低溢價率普遍被視作地價走低的重要表現(xiàn)，但實際上，可能并非如此。
　　8月底，繼6月后，上海再次迎來較大幅數(shù)土地出讓，其中有單日共有7幅不同性質(zhì)的用地出讓，出讓面積合計高達(dá)22.17萬平方米，其中純宅地1幅，面積達(dá)12.02萬平方米。旭輝集團(tuán)以總價27352萬元，樓板價5181元/平方米獲得嘉定新城高臺路南、云谷路以西（A14-1）地塊。中原研究咨詢部報告指出，7幅地塊溢價率都不高，除了調(diào)控因素外，比以往略高的土地出讓底價也起到了很大作用。
　　上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會雍表示，今年1月21日，綠地集團(tuán)以3.13億元的價格競得嘉定區(qū)一商住用地，成交樓板價僅為4533元/平方米。相比之下，此次推出兩幅含居住性質(zhì)的地塊起拍樓板價已經(jīng)較半年前的成交樓板價分別高出了近15%和32%，“地塊底價成交的局面并不讓人意外，價格還是在往上走”。
　　這樣的情況也出現(xiàn)在二三線城市。
　　近日，浙江嘉興包括兩幅住宅用地和商業(yè)用地、商辦用地各一幅，均為無競爭幾近底價出讓。當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士分析，兩幅出讓的宅地掛牌起始樓板價分別為4890元/平方米和4932元/平方米，和周邊在售房價相比，這個底價并不低，如果房價不漲，利潤空間有限。兩幅無競爭的宅地最終成交樓板價均只比底價高出5元/平方米。
　　9月5日下午，蘇州市國土資源局對13宗地塊進(jìn)行公開拍賣。其中，4宗地塊進(jìn)入最終競拍，8宗地塊因僅有一家參與競拍而底價成交，1宗因無人競拍而流拍?？偼恋孛娣e約為60.46萬平方米，成交總額13.5058億。關(guān)注此批土地出讓的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，“價格不便宜。”
　　地方政府與開發(fā)商：誰先讓步
　　客觀而言，與市場高峰時期相比，目前土地市場確實進(jìn)入了一個相對低谷，對確需增加土地儲備的開發(fā)商而言，是個不錯的機(jī)會。
　　旭輝集團(tuán)副董事長林偉日前在唐山灣生態(tài)城英倫小鎮(zhèn)項目開工儀式上透露，集團(tuán)將逐步實現(xiàn)“環(huán)渤?！睉?zhàn)略布局，同時不斷擴(kuò)充集團(tuán)土地儲備量。但不同企業(yè)的發(fā)展階段不同，目前更多地產(chǎn)企業(yè)選擇繼續(xù)觀望，出手者寥寥。
　　決定這個僵局的關(guān)鍵因素，就在于土地出讓底價的高低。但地方政府主動大幅下調(diào)的可能性似乎也很小。
　　國土資源部近期對需報國務(wù)院批準(zhǔn)建設(shè)用地的城市范圍進(jìn)行了調(diào)整，國務(wù)院上收22城市建設(shè)用地審批權(quán)。分析人士認(rèn)為，22個城市建設(shè)用地審批權(quán)上收國務(wù)院，將使大部分開發(fā)商獲取土地的難度大幅提高，進(jìn)而打擊開發(fā)商進(jìn)入三線城市的信心。而上述開發(fā)商投資部人士則表示，這反而令地方政府主動下調(diào)地價的動力進(jìn)一步降低，地方手上能夠運作的土地資源空間被壓縮，更令地方政府難下決心。
　　另一方面，土地財政壓力巨大的大部分地方政府，土地收入至今都未能達(dá)到去年同期水平，今年的土地收入希望都押在了下半年。
　　據(jù)新浪樂居&克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年前8月上海土地出讓金743.1億元，位列全國第一，但僅為去年全年的48.4%。北京土地收入相當(dāng)于去年的41.0%。絕大多數(shù)城市都不如人意?！斑@種情況下，地方政府何來降低地價的動力。”這位開發(fā)商人士直言。

作者: 四處看房 時間: 2011-9-8 11:25
所以現(xiàn)在土地都流拍了

作者: 素發(fā)隨風(fēng)揚 時間: 2011-9-8 11:27
地都太貴了

作者: 瑪麗膠囊 時間: 2011-9-8 11:27
好文章頂一個

作者: 我叫傷不起 時間: 2011-9-8 11:28
繼續(xù)跌下去，政府也不好過

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