據(jù)不完全統(tǒng)計，今年，成都約有80到100個城市綜合體項目亮相入市；作為同質競爭的對手，大量城市綜合體的上市也無疑加大了市場供應的壓力。城市綜合體開發(fā)熱潮，究竟如何判斷市場之中的良品？開發(fā)和經營，二者如何兼顧才能讓綜合體項目能良性地運行？普通投資者在選擇投資綜合體項目時，應如何判斷這個巨無霸的優(yōu)劣？
6月30日，華西圓桌會之城市綜合體討論會特邀成都目前最火熱的幾大綜合體項目負責人，探討城市綜合體發(fā)展之路，指點購房者如何選擇投資綜合體。
今年綜合體項目有集中爆發(fā)之勢，為什么大家會在這個時候選擇城市綜合體？
張紅兵：我個人看，城市綜合體是一個多種業(yè)態(tài)的結構，應該是發(fā)展到現(xiàn)在的房地產的一個必然，它是純商業(yè)，從沿街商鋪到單純的百貨，再到購物中心，到現(xiàn)在還包括酒店、酒樓，實際上我們越來越多的人為制造的一種建筑結構，來引導整個商業(yè)模式和住宅消費、商業(yè)消費。這樣的建筑形態(tài)的存在，以前是多層，現(xiàn)在突然出來了很多的高層，當市場結構發(fā)生改變，達到一個時間點以后就會出現(xiàn)。
季澄洪：一個綜合體應該具有相當?shù)囊?guī)模，在里面是多種產品形態(tài)的組合，包括它的功能，以及多產品組合里面有一些核心產品作為支撐，當然也包括了交通環(huán)境等一些其他的東西。這些都是構成一個城市綜合體的一個元素；從城市規(guī)劃來說，你拿地，做這樣一個項目，這跟城市的整個規(guī)劃有關系，現(xiàn)在城市的發(fā)展已經形成多元化的布局；另一個必然，從開發(fā)商自身來講，在中國的房地產經過差不多二十年的磨煉，開發(fā)商也積累了一定的意識。還有對產品的認識和開發(fā)的生產上來講，也到了一個需要上更高平臺的時候。
付偉：我們對城市綜合體的界定，是開發(fā)商自己持有物業(yè)的比例。之前坊間流傳，像萬達這邊對綜合體也有自己的界定，界定的標準是說持有物業(yè)達到15萬方以上就叫城市綜合體。我覺得這是有一定道理的，有這么大體量的持有權，這樣一個企業(yè)才能保持綜合體的成功，因為在綜合體以上，其他的所有物業(yè)都是依靠下面商業(yè)中心運營的成功，它的核心價值才得以體現(xiàn)，以區(qū)別周邊的一些商業(yè)。
城市綜合體涵蓋多種物業(yè)形態(tài)，成功的城市綜合體項目決定因素是什么？
付偉：就很多商業(yè)來說，需要一個時期的開發(fā)建設，每一個商業(yè)的形態(tài)和業(yè)態(tài)對商業(yè)物業(yè)的要求是完全不一樣的。都有自己獨特的要求，不管是用電方面還是面積方面，都需要定制。從最早的財富中心，到后來的萬達廣場，城市綜合體經歷了這么多年的發(fā)展建設，就其發(fā)展其實是一個城市發(fā)展的必然，在經歷了那么多年的發(fā)展，城市是需要這樣一個商業(yè)配套來進行支撐。
朱宏：目前城南集中了很多的綜合體項目，這個是政府大的規(guī)劃決定的，各種豐富的業(yè)態(tài)，這個業(yè)態(tài)限制你只能這么做，還要有把握的做。以我們公司為例，我們曾經在商業(yè)地產的其它領域包括大型購物中心、甲級寫字樓積累了十多年的經驗，在這過程中積累了自己的商業(yè)網絡、渠道等資源，因此我們在做城南的城市綜合體項目時，我們采用招商先行的方式，根據(jù)商家的需求來定制自己的產品。我認為一個綜合體，最直接的特點就是主力店、次主力店、商業(yè)街、小商鋪，只要這些資源解決理清了，問題就不大了。
季澄洪：目前統(tǒng)計有80多個綜合體，要做出自己的個性，還是要做出差異化，我認為這是在目前的市場環(huán)境下獲得成功的關鍵。我們的項目是三大主體組成，一個是新世紀當代藝術中心，這一塊城市文化的角度；然后新天府廣場，這個我們打造的是成都新的中心，以前的廣場大多是帶有政治形態(tài)的廣場，新天府廣場就更加生活化；我們建筑是最大的，現(xiàn)在全球最大的單體建筑有150多萬方，里面要涵蓋的內容是比較多。
王研：像東大街金融街，IFC，ICC等項目，他們在開發(fā)之前會花很長的時間去研究綜合體和業(yè)態(tài)，它的理念、市場營銷各方面在具體的過程中反而會顯得緩慢，所以我認為前面嘉賓所講的招商先行是目前城市綜合體項目一個較為慣用的方法。在城市綜合體的產品上，我認為現(xiàn)在的產品品質較以前是有極大的提升，成都的綜合體項目發(fā)展起步較晚，但正好讓成都避開了前幾代綜合體項目的不足，現(xiàn)在成都的綜合體項目無論體量大小，都具備較高的品質，作為一個占用土地面積較大的物業(yè)形態(tài)。高品質是一個很關鍵的要素。
一邊是綜合體項目在放量，但另一邊是市場需求還沒有全部滿足，如何看待這樣一個問題？
季澄洪：我覺得城市綜合體有一個很重要的，就是說對它的觀察和判斷，要著眼于一個城市，著眼于城市的發(fā)展，城市的規(guī)劃，以及城市未來二三十年的走向，所以我覺得著眼于城市的發(fā)展，著眼于城市未來的規(guī)劃，它的走向，二三十年的布局，這個對綜合體來講才是更重要的。當然我們說到城建規(guī)劃這一塊，是一個很細的過程，有很多評估指數(shù)，無論從人，從機構，從它的工業(yè)，從它的消費指數(shù)等等各方面來綜合評價，但我覺得大的方面應該是從這個角度來看。
付偉：這個問題應該是不矛盾的，首先從企業(yè)責任感來說，一個是他自己的成本，區(qū)域的變革，還有區(qū)域經濟，起這么一個作用。第二作為普通綜合體的招商模式來說，和開發(fā)住宅的模式是不一樣的，住宅賣了以后不會再產生收益和任何的貢獻，可能只是在整個房地產開發(fā)過程中，給政府貢獻了一些稅收。但作為城市綜合體來說，肯定會是大體量的設計，它還解決了城市發(fā)展過程中大城市病的問題。
很多人認為城市綜合體在區(qū)域中具備領頭羊效應，請問各位的看法如何？
朱宏：一個城市綜合體提升整個片區(qū)也不太可能，但是做領頭羊的話可能誰都愿意。城市綜合體對區(qū)域具有一定的帶動作用，比如萬達廣場對于城東、目前的龍湖北城天街之于城北，這都是極好的例子。而且現(xiàn)在的城市綜合體項目提高了產品品質，也提升了區(qū)域的商業(yè)環(huán)境，一些老的商業(yè)圈傳統(tǒng)的低端的商業(yè)形態(tài)，在新的綜合體項目成立后被取而代之，這樣也拉動了區(qū)域商業(yè)的提升。
楊力：我覺得整體而言區(qū)域是受益者，在同一個區(qū)域內，如果有大型的綜合體項目，對整個區(qū)域商業(yè)氛圍的營造有積極的作用，但在這個區(qū)域里大家共同存在，如果單靠一個項目來提升整個區(qū)域的價值是比較薄弱的。其實在一個區(qū)域內開發(fā)商的作用都是相互影響的。
面對消費者日益多元化的消費特性，如何創(chuàng)新綜合體的定位和產品打造？
朱宏：消費習慣問題很重要，比如成都人最早習慣住多層，剛出來高層的時候不適應，后來也就慢慢適應了，這有一個過程。綜合體里面的住宅也面臨這樣一個適應過程。很多傳統(tǒng)的中年人覺得綜合體住宅里面比較嘈雜，相反現(xiàn)在的80后、90后這些群體，就比較傾向于住這種環(huán)境，因為他們追求方便，追求高效率的生活。
楊力：消費者確實有自己的生活習慣和消費習慣，綜合體的居住舒適度，這是個普遍問題。繁華中取靜，怎樣讓住宅部分和商業(yè)部分融合？我覺得像有一些綜合體做正反兩面都可以，有的可以做得很好，它可能在社會上的這種美譽度很好，聲譽度很高，它的和商業(yè)完全在一起，有的項目它的住宅部分和它的商業(yè)有效地分開，讓客戶住在這個繁華退盡的地方。
吳浪：我有一天坐了一個出租車，司機開玩笑說：這個區(qū)域未來會很驚人，有八個綜合體，整個大區(qū)域造勢就夠了。那在大區(qū)域的造勢下，項目怎么尋求差異化？目前跟南門綜合體積聚的高強度態(tài)勢來說，我們項目所在的北門來看要弱一些。成都傳統(tǒng)的市場如荷花池會外遷到國際商貿城，這對項目有支撐，態(tài)勢比較有利。
如何從各個角度來看待城市綜合體的價值？
張紅兵：我們曾經在國外研究過，包括全國開業(yè)的也超過46家的綜合體，凡是綜合體的物業(yè)里面，不要說其他的部分，光是公寓的租金，開業(yè)后兩年內我們評估它的租金水平已經比旁邊的同等項目租金高25%以上，住宅的售價平均增幅都是超過15%以上，價值不一樣。
張帆：成都的商業(yè)發(fā)展有著悠久的歷史和得天獨厚的地理條件。隨著城市的發(fā)展和擴容步伐的加快，格局正逐漸發(fā)生著變化。按照成都市城市規(guī)劃，成都未來將會發(fā)展成以春熙路商業(yè)中心帶為原點，分別向南、東、西、北四個方面發(fā)展，建成四大副城市中心。這個商業(yè)發(fā)展和規(guī)劃格局是非?？茖W和有依據(jù)的，是被許多國內外先進發(fā)達的商業(yè)都市發(fā)展歷史所證明是可行的。因此我們也認為成都商業(yè)地產發(fā)展的前景也是好的和符合城市發(fā)展規(guī)律的。
付偉：還有一種郊區(qū)型的城市綜合體，一般帶有主題型，比如說主題公園像華僑城、南湖國國際社區(qū)，其商業(yè)文化更多體現(xiàn)全景型的、街區(qū)型的，也叫城市綜合體。項目商業(yè)中心開發(fā)了，或者主題公園打造好了，可以給住宅營造更好的環(huán)境體現(xiàn)附加值。
成都綜合體目前統(tǒng)計有80多家，綜合體項目有沒有風險？怎么來看待風險？
季澄洪：作為商業(yè)來講，作為開發(fā)商來說，租和售的方式是一個調節(jié)。賣，有一個資本回收的問題，資金要回籠，賣一部分，稍微一賣就忘了。這些問題都是很具體的。當然市場大勢和經濟的發(fā)展有關系，如果國家的經濟走勢比較平穩(wěn)，整個市場的經濟比較平穩(wěn)的話，還是有很多企業(yè)會進來。我們直接感受到就是，很多企業(yè)實力也是很強的，像一般法人拿幾百萬出來投資，但也要看到，如果經濟周期不好，他就會有所顧忌。
張帆：不是所有商業(yè)綜合體都會做得很好和生存無憂，恰恰相反，總有一部分項目會因各式各樣的原因出現(xiàn)問題和困難。另外，除了政府層面對未來城市商業(yè)綜合體的規(guī)劃批準等方面要慎之又慎，并對已規(guī)劃項目要多關心和愛護，給予政策、稅收等各方面的扶持和支持；其次城市綜合體的建設者要高度重視自己商業(yè)的定位和商業(yè)布局規(guī)劃。爭取商業(yè)綜合體一投入使用就獲得滿堂彩。我們位于城西光華大道三段的天來國際廣場，60萬方體量，聚集了諸多國際化的商業(yè)品牌資源，著力將其打造成西成都的城市中心。也許這會是中國西部商業(yè)一個成功案例。
付偉：不管它的物業(yè)表現(xiàn)是什么樣的形態(tài)，不管是旅游性質的還是商業(yè)性質的，又或者主題公園型的，它的成敗，其實就是它的持有是否影響到整個項目這一塊，這就涉及到后期的經營，包括招商這些。如果說除掉這一塊的話，其他的住宅項目、寫字樓項目又有什么區(qū)別呢？
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