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華西都市報-華西都市網(wǎng)
標(biāo)題: 房奴注意：元旦開始月供下調(diào)！小編教你如何少還貸~附提前還款詳解 [打印本頁]
作者: 小蕎暮紫 時間: 2012-12-11 11:44
標(biāo)題: 房奴注意：元旦開始月供下調(diào)！小編教你如何少還貸~附提前還款詳解
今年央行兩次降息，從2013年的元旦開始，各位房奴月供將會下調(diào)了哦！
打個比方，如果你是20年期限貸款40萬的房奴，那從1月1日開始，每個月就可以少還119元了~
今年兩次利息下調(diào)，作為房奴，最關(guān)心的就是這還款幾十年如何能盡量少還利息？
[attach]567257[/attach]
第一種情況，銀行利息下調(diào)，在次年元旦開始執(zhí)行。
第二種情況，提前還清貸款。
每年年末，也成為了房奴們提前還貸的高峰期。不過，別再傻傻地馬上把錢拿去還了就算完了。提前還貸，也是理財?shù)闹匾徽n。如何提前還貸優(yōu)化？如何減少還款利息？如何選擇還款方式？
[attach]567251[/attach]那就聽小編細(xì)講提前還貸的知識吧。
作者: 小蕎暮紫 時間: 2012-12-11 13:22
[attach]567259[/attach][attach]567260[/attach]
指借款人將自己的貸款部分向銀行提出提前還貸的申請，并保證以前月份沒有逾期且歸還當(dāng)月貸款；按照銀行規(guī)定日期，將貸款部分全部一次還清或部分還清。
換句話說，就是你手上有閑錢了，可以提前把當(dāng)年貸款還了，這樣的好處在于少支付銀行利息。
舉個例子看一下：
假設(shè)當(dāng)剩余還款總額為9萬元(本金是6萬元，利息是3萬元)，你決定提前還5萬元，那么，本金就只剩下1萬元，利息仍是3萬元。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，提前清償?shù)?萬元本金在以后期限不再計息，銀行只就尚未清償?shù)?萬元本金及3萬元利息，按不變的期限和利率重新計算的月均還款額。
作者: 小蕎暮紫 時間: 2012-12-11 13:58
[attach]567269[/attach]
[attach]567268[/attach]
[attach]567271[/attach]一是借款人須在按月正常償還貸款本息6個月后，方才可提出首次提前償還部分貸款或全部貸款；
通常，在滿1年以上的提前還貸可以免收違約金。
[attach]567272[/attach]二是貸款機構(gòu)為嚴(yán)肅貸款管理，對提前償還部分貸款規(guī)定了最低限額，一般需1萬元以上；
[attach]567273[/attach]三是借款人提前還貸一般需提前10天或15天告知貸款機構(gòu)，并須持原借款合同、銀行還貸儲蓄卡、每月還資本金利息表、本人身份證等資料向貸款機構(gòu)提出書面申請，并須經(jīng)其審核同意；
[attach]567274[/attach]四是借款人在當(dāng)月仍需要償還原定的月貸款本息還款額，同時再將需要提前償還的貸款金額存入銀行儲蓄卡內(nèi)。
當(dāng)銀行審核通過后，方可在規(guī)定時間去辦理提前還款。
作者: 小蕎暮紫 時間: 2012-12-11 13:59
[attach]567287[/attach]
一是部分提前還款，剩余的貸款保持每月還款額不變，將還款期限縮短;
二是部分提前還款，剩余的貸款將每月還款額減少，保持還款期限不變;
三是部分提前還款，剩余的貸款將每月還款額減少，同時將還款期限縮短。
四是全部提前還款。
作者: 小蕎暮紫 時間: 2012-12-11 14:07
[attach]567289[/attach]
理財?shù)膶W(xué)問大，提前還貸也是理財?shù)囊环N方式。如何做到還款最優(yōu)化呢？小編一招一招來教你。
[attach]567290[/attach]1）.確定按期還款方式
目前最常用的兩種還款方式為等額本息還款法和等額本金還款法。
等額本息還款法，即借款人每月以相等的金額償還貸款本金和利息。這種方式在償還初期的利息支出最多，本金還得相對較小，以后隨著每月利息支出逐步減少，歸還的本金就逐步增多。這也是老百姓最能接受和能夠很快看明白的還款法。
等額本金還款法，即借款人每月以相等的額度償還貸款本金，而利息隨著本金逐月遞減，每月還款額亦逐月遞減。
在貸款時間相同的條件下，等額本息還款法所要支付的利息高于等額本金還款法。因此，如打算提前還款，最好選擇等額本金還款法。
由于“等額本金還款法”前期還的本金多，所以，當(dāng)你提前還款時，利息的損失就小。而“等額本息還款法”由于前期還的利息多，本金少，則當(dāng)提前還款時就要吃些虧。
[attach]567291[/attach]2）.確定還款時間
提前還款在何時最好?有專家專門算過，建議最好在5年以內(nèi)。
比如2002年2月21日起，銀行貸款年利率5年內(nèi)公積金為3．6%，商業(yè)貸款為4．77%，5年以上公積金為4．05%，商業(yè)貸款為5．04%。因此，在確定提前還貸時盡量不要跨過5年的最佳時間段。
[attach]567292[/attach]3）.確定提前還貸的具體方式
對于提前還款的，可以采用兩種方式：一是提前全部還清貸款。二是提前還款一部分，剩余貸款期限變?yōu)?80個月，以按月等額本息還款法還款。進一步計算可以發(fā)現(xiàn)，全部還貸比部分還貸少還不少利息。
[attach]567293[/attach]4）.轉(zhuǎn)公積金貸款
畢竟公積金的利率比銀行利率要低得多，如果已買的樓盤可以貸公積金了，貸款者會考慮先籌錢還給銀行再貸公積金。
作者: 小蕎暮紫 時間: 2012-12-11 14:23
[attach]567307[/attach][attach]567317[/attach]
提前償還全部貸款，可以退還相應(yīng)的保險費和稅費。下面就來細(xì)說提前還貸的注意事項。
[attach]567308[/attach]一是退還提前期內(nèi)的保險費。
在借款人提前償還全部貸款后，貸款機構(gòu)將同時交還給借款人原一直由貸款機構(gòu)保管著的個人住房貸款房屋保險單正本。而由于借款人原在辦理貸款時已一次性付清了借款期限內(nèi)的所有保險費，故原個人住房貸款房屋保險合同此時已提前終止。
[attach]567309[/attach]二是退還提前期內(nèi)的稅。
當(dāng)您購買商品房時，應(yīng)將可退稅的家庭成員全部作為房地產(chǎn)權(quán)利人寫入買房合同，并且在簽訂合同、支付房款后即辦理“購房者已繳個人所得稅稅基抵扣”申請，取得本人的“稅收通用繳款書”。提前償還全部貸款后，即可取得房地產(chǎn)證，應(yīng)在辦妥房地產(chǎn)權(quán)利證明后的6個月內(nèi)，前往稅務(wù)部門辦理退稅手續(xù)。
[attach]567310[/attach]三是降息可以減少還貸利息。
以個人住房商業(yè)性貸款10萬元，期限30年采用按月等額還款方式為例，老利率月還款572．8元，采用新利率后月還款下降為539．3元，每月可減少33．5元。在整個貸款期內(nèi)，原30年10萬元貸款到期本息總額為206，208元，新貸款利率到期本息總額為194，148元；總計可減少12，060元的還款利息。
[attach]567311[/attach]四是提前還款可能存在違約，在違約年限滿后再還。
一般情況下，銀行規(guī)定，滿1年以后就不再收取違約金。但是，不同銀行情況不同，在辦理提前還款手續(xù)之前，最好和客戶經(jīng)理聯(lián)系，問清提前還貸的最低年限。
作者: 小蕎暮紫 時間: 2012-12-11 14:26
[attach]567328[/attach]
[attach]567337[/attach]
提前還貸是一種理財?shù)姆椒ǎ⒎撬腥硕歼m合提前還貸。因為我們一直在找那個最省錢的臨界點，如果過了，那還款金額又會上揚。
這里就舉例說說不適合的人群有哪些。
1、享受公積金貸款和七折利率的貸款客戶不必急于還款。目前七折的5年期貸款利率低于5年期存款利率。如果親的數(shù)學(xué)很好，想自己推算推算，那也是可以的。 
2、等額本息還款已經(jīng)超過5年。計息還貸方式以“先息后本，每月等額減少，縮短還款期限”的計算原理計算。貸款早期還款中大部分為利息，超過5年再提前還款，可以說本金更多，所以從資金利用的角度來看，可以考慮其他投資渠道，特別年收益率超過銀行房貸利率的渠道。
3、客戶如果手頭有其他更好的投資理財項目如股票、基金、債券、理財產(chǎn)品等，或者做生意的買賣人，手里需要流動資金，如果投資收益率高于貸款利率，則沒有必要選擇提前還貸。
好啦！如果大家對提前還貸還有什么疑問，歡迎跟帖提問。
小編都會竭盡所能回答到哈！[attach]567345[/attach]
作者: rainxue 時間: 2012-12-11 14:38
降吧 降吧 又可以給房奴 降降壓了
作者: rainxue 時間: 2012-12-11 14:40
若要提前還款 得乘早了哦 前幾年還的 大多數(shù)是利息 后面的才會還本金的哦 
作者: Sako醬 時間: 2012-12-11 15:58
小編你好厲害~我都搞不懂這些
作者: momo 時間: 2012-12-11 16:02
好帖子，之前就一直很想了解提前還貸部分
作者: chinacj 時間: 2012-12-11 16:07
我就是房奴?。。。“~~~~~~~~~~
作者: chinacj 時間: 2012-12-11 16:08
頭暈······
作者: 我愛我家1 時間: 2012-12-11 16:15
強排小編?。?！
作者: 小蕎暮紫 時間: 2012-12-11 16:17
rainxue 發(fā)表于 2012-12-11 14:38 
降吧 降吧 又可以給房奴 降降壓了
親，降息這種事情，肯定不是每年都必然會降的。有幾年還連著漲息的呢
作者: 小蕎暮紫 時間: 2012-12-11 17:14
rainxue 發(fā)表于 2012-12-11 14:40
若要提前還款 得乘早了哦 前幾年還的 大多數(shù)是利息 后面的才會還本金的哦 ...
如果有打算提前還貸的話，貸款的時候就選擇等額本金還款更好一些哦。
作者: 小蕎暮紫 時間: 2012-12-11 17:14
Sako醬 發(fā)表于 2012-12-11 15:58
小編你好厲害~我都搞不懂這些
小編好累哦！編輯這個弄了好久~不過終于搞定了~
作者: 小蕎暮紫 時間: 2012-12-11 17:14
momo 發(fā)表于 2012-12-11 16:02
好帖子，之前就一直很想了解提前還貸部分
嘿嘿，謝謝親鼓勵我~
作者: 小蕎暮紫 時間: 2012-12-11 17:15
chinacj 發(fā)表于 2012-12-11 16:07
我就是房奴?。。?！啊~~~~~~~~~~~
好生學(xué)習(xí)。
作者: ssdy14 時間: 2012-12-11 17:31
過來學(xué)習(xí)了。支持小編。
作者: 小蕎暮紫 時間: 2012-12-11 17:33
ssdy14 發(fā)表于 2012-12-11 17:31
過來學(xué)習(xí)了。支持小編。
嘿嘿，三克油~ 有啥問題問不？
作者: aif 時間: 2012-12-11 23:04
樓主辛苦了 學(xué)習(xí)了 我決定為了少虧點 得努力掙錢了 早點一起還完
作者: 桃花一朵朵 時間: 2012-12-12 09:28
aif 發(fā)表于 2012-12-11 23:04
樓主辛苦了 學(xué)習(xí)了 我決定為了少虧點 得努力掙錢了 早點一起還完 ...
房子是你自己在還月供?。?hr noshade size="2" width="100%" color="#808080">
作者: rainxue 時間: 2012-12-12 09:33
小蕎暮紫 發(fā)表于 2012-12-11 17:14
如果有打算提前還貸的話，貸款的時候就選擇等額本金還款更好一些哦。
哇哦哦 樓主太好了 到時就選等額本金還款
作者: 小蕎暮紫 時間: 2012-12-12 10:11
rainxue 發(fā)表于 2012-12-12 09:33
哇哦哦 樓主太好了 到時就選等額本金還款
親，這個在辦理按揭的時候就要選擇的哈。不是說等到想要提前還款的時候才去辦的。
作者: rainxue 時間: 2012-12-12 10:13
小蕎暮紫 發(fā)表于 2012-12-12 10:11
親，這個在辦理按揭的時候就要選擇的哈。不是說等到想要提前還款的時候才去辦的。 ...
還是這樣的所 那沒得搞了 
作者: 小蕎暮紫 時間: 2012-12-12 10:25
rainxue 發(fā)表于 2012-12-12 10:13
還是這樣的所 那沒得搞了
你每個月還款金額是一樣的，還是不一樣呢？如果每月逐漸減少就是等額本金還款法。
作者: rainxue 時間: 2012-12-12 10:39
小蕎暮紫 發(fā)表于 2012-12-12 10:25
你每個月還款金額是一樣的，還是不一樣呢？如果每月逐漸減少就是等額本金還款法。 ...
每月一樣的呢 求樓主 指導(dǎo)下呢
作者: guomi18 時間: 2012-12-12 11:04
幾十年的還貸 桑不起啊
作者: 悠悠我心情 時間: 2012-12-12 15:31
guomi18 發(fā)表于 2012-12-12 11:04
幾十年的還貸 桑不起啊
你每月還多少？
作者: 麥兜 時間: 2012-12-12 18:33
好帖，支持起走，明天上午好好研究下
作者: 琴瑟和旋 時間: 2012-12-13 16:06
支持?。。。。。。?hr noshade size="2" width="100%" color="#808080">
作者: yuzhouchaoren 時間: 2012-12-13 21:59
我想問一哈喃，我09年底買的房子，剛好搭上那個7折利率的末班車，貸款20W，好像是等額本息法，前年還了10W?，F(xiàn)在還有8W多哇9W多。如何處理是最好的？是不是不用提前還貸更好些喃？
作者: 小蕎暮紫 時間: 2012-12-14 10:10
yuzhouchaoren 發(fā)表于 2012-12-13 21:59
我想問一哈喃，我09年底買的房子，剛好搭上那個7折利率的末班車，貸款20W，好像是等額本息法，前年還了10W ...
嗯，像你這種情況，辦到了7折利率，現(xiàn)在也沒有多少貸款在身上。每個月月供不會有太大的感覺?，F(xiàn)在物價高漲，通貨速度更高一些。沒有必要把自己手上的錢拿來一次還清。把閑錢用來干點其他的事吧。
作者: 五道杠宅男 時間: 2012-12-14 17:43
又還是覺得有點暈。9萬的貸款，6萬本金3萬利息。先還的是本金?？墒抢]變？銀行的貸款是利滾利的嗎？
作者: yuzhouchaoren 時間: 2012-12-17 18:55
小蕎暮紫 發(fā)表于 2012-12-14 10:10
嗯，像你這種情況，辦到了7折利率，現(xiàn)在也沒有多少貸款在身上。每個月月供不會有太大的感覺?，F(xiàn)在物價高 ...
好的哈，謝謝解答
作者: 小蕎暮紫 時間: 2012-12-18 10:20
yuzhouchaoren 發(fā)表于 2012-12-17 18:55
好的哈，謝謝解答
嘿嘿，沒事~
作者: ssdy14 時間: 2012-12-23 19:02
我也想買個限價房之類的。55
作者: 小蕎暮紫 時間: 2012-12-24 11:41
ssdy14 發(fā)表于 2012-12-23 19:02
我也想買個限價房之類的。55
限價房可不是你想買就能買的~
作者: 環(huán)形小生 時間: 2012-12-24 14:06
ssdy14 發(fā)表于 2012-12-23 19:02
我也想買個限價房之類的。55
什么房子算限價房呢？
作者: Hey♂喵喵♀ 時間: 2012-12-30 11:29
超強小編
如果
貸款28W 還沒開始還款，該如何還？？？比較劃算?。?！
作者: 蔚藍(lán)幻想 時間: 2013-1-10 15:29
小編辛苦。我是等額本息還款方式，是不是不提前還貸劃算呢？請教~~~~謝啦。
作者: cindy526 時間: 2013-2-26 18:18
沒有經(jīng)濟頭腦的我徹底看暈菜了
作者: 雪竹 時間: 2013-4-1 13:23
小蕎暮紫 發(fā)表于 2012-12-11 14:23
提前償還全部貸款，可以退還相應(yīng)的保險費和稅費。下面就來細(xì)說提前還貸的注意事項。
一是退還提前期內(nèi)的 ...
六樓所講第一、二項，又是一個極費精力的事情。越想越覺得這世界太能折磨人了……
作者: 雪竹 時間: 2013-4-1 13:32
蔚藍(lán)幻想 發(fā)表于 2013-1-10 15:29
小編辛苦。我是等額本息還款方式，是不是不提前還貸劃算呢？請教~~~~謝啦。 ...
編輯好象不在，我來回答你的問題。原則上說，只要你手頭的可支配資金無法通過有效且合法的途徑取得高于銀行貸款的利息收益，在銀行同意你可提前還款的情況下，那就最好將你的這部分資金用于提前還貸。
作者: 蔚藍(lán)幻想 時間: 2013-4-5 19:22
雪竹 發(fā)表于 2013-4-1 13:32
編輯好象不在，我來回答你的問題。原則上說，只要你手頭的可支配資金無法通過有效且合法的途徑取得高于銀 ...
受教！有效合法高于銀行貸款的收益風(fēng)險也大大的，還是提前還房貸劃算。謝謝！
作者: 雪竹 時間: 2013-4-6 09:30
蔚藍(lán)幻想 發(fā)表于 2013-4-5 19:22
受教！有效合法高于銀行貸款的收益風(fēng)險也大大的，還是提前還房貸劃算。謝謝！ ...
就是，一般而言，高收益往往都伴隨著高風(fēng)險。譬如民間借貸，收益可以高于銀行貸款的利率，但風(fēng)險一般都比較大。搞不好就本錢都被打水漂。
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