全美廣播公司電視頻道(MSNBC)報道，由于受華爾街的鼓動，再加之寬松信貸標準的火上加油，美國房價在20世紀90年代和新世紀之初急劇上漲。但“好景不長”，房屋市場自2006年7月突然掉頭向下“痛苦”下跌，至今，房屋價格連續(xù)5年下降，使大多數(shù)民眾的資產(chǎn)嚴重受損，而且房價還在繼續(xù)“跌跌不休”，預(yù)計還得下跌15%到20%，甚至25%，跌回1998年或1996年的價位。
這一現(xiàn)狀對于美國人來說，顛覆了前些年許多“專家”所鼓吹的，擁有房產(chǎn)是最好的
投資保值之理念。有將近25%的美國人認為如果有機會從頭開始，他們絕不會在房價高位時去“湊熱鬧”買房；而33%的人則后悔買了房子，認為買房根本不是什么投資。對此，美國銀行(Bank of America)執(zhí)行長莫尼翰(Brian Moynihan)在4月12日全美總檢察長協(xié)會上說，人們本不應(yīng)當把房子看做一種資產(chǎn)，“應(yīng)當把它看做一所住處”才對。莫尼翰的由衷之言，恢復(fù)了歐美人對持有房子的傳統(tǒng)理念，買房不過是選擇另一種生活方式，它和買一輛奔馳沒有本質(zhì)的區(qū)別。
不過美國“老大哥”的痛楚，絲毫也不影響“小弟”加拿大，特別是溫哥華和多倫多這兩大海外華人比例最高的城市。在我居住的多倫多，去年平均房價持續(xù)瘋漲至43萬加元，漲幅達12%，溫哥華的漲幅更高至18%。就在全美房屋均價跌破18萬美元之機，加拿大的房屋均價卻飆升至33萬加元，幾乎是美國的一倍。
一個月前在股東大會上，美國銀行首席執(zhí)行官莫伊尼漢對投資者這樣表示：美國銀行仍在竭力削減房地產(chǎn)不良貸款，并認為年內(nèi)房價復(fù)蘇將令該行避免在抵押貸款上出現(xiàn)新的損失。
如今看來，這一預(yù)期似乎過于樂觀?；诮诠嫉囊幌盗衅Ｈ鯏?shù)據(jù)，業(yè)內(nèi)人士普遍認為，美國房地產(chǎn)市場短期內(nèi)走出低谷的可能性很小，年內(nèi)房價恐繼續(xù)下跌超過10%。事實上，由于低估房價跌幅，美國銀行在過去兩個季度中已為此多支出30億美元。
美國銀行所處的窘境絕非個案。今年一季度，為應(yīng)對房價“下滑壓力”，美國第三大銀行花旗集團就出售了11億美元問題貸款。
在金融危機全面爆發(fā)三年后的今天，美國銀行業(yè)在房貸及相關(guān)衍生品業(yè)務(wù)上的噩夢仍未終結(jié)。這不禁令人懷疑，美國房地產(chǎn)市場會否陷入“房價下跌-止贖量上升-房價進一步下跌”的怪圈，前次危機殘留的巨額衍生品余毒“舊債”加上止贖潮“新愁”，會否成為引爆新危機的“火藥桶”……這些問題成為籠罩在美國經(jīng)濟頭頂上的陰云。
房地產(chǎn)復(fù)蘇難望
與2006年、2007年房價峰值相比，迄今美國房價累計跌幅接近33%，衰退幅度超過上世紀三十年代的“大蕭條”時期。創(chuàng)建標普/凱斯-席勒美國房價指數(shù)的經(jīng)濟學(xué)家羅伯特·席勒悲觀地表示，未來五年美國房價進一步下跌10%-25%，也“完全不會讓人感到意外”。
羅素投資首席市場策略師史蒂芬·伍德在接受中國證券報記者采訪時甚至表示，美國房屋市場也許面臨永久性崩潰，并對就業(yè)市場產(chǎn)生嚴重影響，預(yù)計失業(yè)率回到崩潰前水平的機會甚微。
房地產(chǎn)市場長期低迷的原因何在？從供給方面來看，美國房屋存量仍然大幅超出正常水平，“影子庫存”大量存在成為壓在房市身上的“大石”。目前有480萬套美國住房處于止贖進程中，另據(jù)有關(guān)機構(gòu)分析，如果美國房價回升10%，會有高達2000萬套房屋被拋向市場。這不但給房價帶來壓力，也影響了建筑商的新建房屋開工計劃。
從需求方面來看，美國經(jīng)濟復(fù)蘇力度仍顯不足，就業(yè)市場壓力很難盡快緩解，抑制了消費者對住房的需求；房價持續(xù)下跌也令財富縮水的住房持有者捂緊錢包，不敢消費，削弱了美國經(jīng)濟復(fù)蘇動力。兩者相互作用，形成難以突破的“怪圈”。
這使得美國房地產(chǎn)市場陷入“房價下跌-止贖量上升-房價進一步下跌”的惡性循環(huán)中。據(jù)美聯(lián)儲最新報告，今年一季度末，美國業(yè)主持有的房屋凈值占房屋價值比例已降至38%的二戰(zhàn)以來最低水平。而在美國近4500萬仍未還清房貸的房屋業(yè)主中，近四分之一業(yè)主擁有的房屋價值已低于貸款總額，另有5%的人即將步入這一行列。
這意味著，將有越來越多的“負資產(chǎn)”家庭不得不被迫加入房屋止贖大軍。對于具有龐大衍生品分支的美國金融體系來說，居民消費能力下降造成房貸、車貸等衍生品附著的基礎(chǔ)面臨斷供風(fēng)險，成為美國金融體系巨大不穩(wěn)定因素。
銀行業(yè)噩夢未終
在次貸危機爆發(fā)前，美國新增房貸中有近七成貸款是可調(diào)息抵押貸款。通常來講,此類貸款申請初期(通常為五年)實行比較低廉的固定利率，一定時間后其利率將參照一定的特定市場標準變動。
據(jù)美國媒體預(yù)計，可調(diào)息抵押貸款利率重置的最高潮將在2012年到來，并在此后一年內(nèi)維持在高水平，也就是說，抵押貸款違約潮即將出現(xiàn)。羅素投資亞太房地產(chǎn)投資主管馬丁·萊姆在接受中國證券報記者采訪時預(yù)計，從現(xiàn)在起到2014年，美國將有約1.4萬億美元抵押貸款到期，這可能引發(fā)相當大規(guī)模的銀行止贖。分析人士認為，貸款違約潮爆發(fā)將進一步加劇止贖問題，導(dǎo)致美國銀行業(yè)更多的資產(chǎn)減計，給金融系統(tǒng)帶來風(fēng)險。
