全國(guó)房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)年度下跌
摘要: 從整體走勢(shì)看， 70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格指數(shù)還在下跌，但是這兩個(gè)月跌幅收窄。今年房?jī)r(jià)會(huì)調(diào)整，但是幅度不大。部分城市的部分項(xiàng)目，促銷的幅度比較大。全國(guó)房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)一個(gè)年度的下跌，但不會(huì)出現(xiàn)明顯的下跌。 房產(chǎn) ...
| 從整體走勢(shì)看， 70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格指數(shù)還在下跌，但是這兩個(gè)月跌幅收窄。今年房?jī)r(jià)會(huì)調(diào)整，但是幅度不大。部分城市的部分項(xiàng)目，促銷的幅度比較大。全國(guó)房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)一個(gè)年度的下跌，但不會(huì)出現(xiàn)明顯的下跌。 房產(chǎn)稅增加試點(diǎn)是大勢(shì)所趨 精彩言論 “通脹高企，大宗商品上漲，對(duì)抑制房?jī)r(jià)肯定是不利的，這會(huì)推高建材價(jià)格、人工價(jià)格等成本，導(dǎo)致房?jī)r(jià)降下來(lái)的難度進(jìn)一步提升。” “如果說(shuō)以后長(zhǎng)期來(lái)看，房產(chǎn)稅開證的話，像類似城鎮(zhèn)土地使用稅有可能會(huì)被歸并掉?！?BR> “中央調(diào)控政策不會(huì)再大規(guī)模升級(jí)了，有些針對(duì)剛需的可能會(huì)放松。另外地方政府也會(huì)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行微調(diào)。所以，今年的政策會(huì)由緊到慢慢地放松。” “很多企業(yè)樓盤不好賣，資金壓力很高，甚至需要還債，那么轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，出讓企業(yè)股權(quán)這種案例會(huì)進(jìn)一步增多。” 人物資料： 楊紅旭：易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)，上海易居房地產(chǎn)研究院是易居中國(guó)麾下的研發(fā)機(jī)構(gòu)，易居中國(guó)是第一家在美國(guó)上市的中國(guó)輕資產(chǎn)地產(chǎn)概念股。 在2012年這個(gè)房產(chǎn)大變局的“元年”，諸多疑問盤旋在大家心中。房?jī)r(jià)何時(shí)探底？調(diào)控是否會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)？房產(chǎn)稅影響幾何？行業(yè)是否面臨洗牌？易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭接受了本報(bào)記者專訪。 談房?jī)r(jià)：全國(guó)房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)年度下跌 華西都市報(bào)：在您看來(lái)，今年房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)大幅下跌嗎？ 楊紅旭：可能性不大。從整體走勢(shì)看，70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格指數(shù)還在下跌，但是這兩個(gè)月的跌幅有收窄的趨勢(shì)。今年房?jī)r(jià)會(huì)調(diào)整，但是幅度不大。部分城市的部分項(xiàng)目，促銷的幅度比較大，比如現(xiàn)在降兩成三成的都有，這種個(gè)案不能代表整個(gè)趨勢(shì)。整個(gè)趨勢(shì)的話，全國(guó)房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)一個(gè)年度的下跌，但不會(huì)出現(xiàn)明顯的下跌。通脹高企，大宗商品上漲，對(duì)抑制房?jī)r(jià)肯定是不利的，這會(huì)推高建材價(jià)格、人工價(jià)格等成本，導(dǎo)致房?jī)r(jià)降下來(lái)的難度進(jìn)一步提升。 華西都市報(bào)：雖然CPI和房?jī)r(jià)沒有直接必然聯(lián)系，但是政府迫于輿論壓力，可能在需要放松調(diào)控的時(shí)候，依然沒有辦法放松房地產(chǎn)調(diào)控？ 楊紅旭：這個(gè)也會(huì)有的。但是今年整個(gè)通脹形勢(shì)肯定比去年要樂觀。所以說(shuō)我認(rèn)為這不是最重要的因素。 談房產(chǎn)稅：增加試點(diǎn)是大勢(shì)所趨 華西都市報(bào)：您認(rèn)為現(xiàn)在是時(shí)候把房產(chǎn)稅的試點(diǎn)擴(kuò)大嗎？ 楊紅旭：房產(chǎn)稅是一個(gè)勢(shì)在必行的稅制改革的問題，今年試點(diǎn)城市會(huì)增加，這個(gè)東西應(yīng)該是大勢(shì)所趨，不可能走回頭路。從范圍上來(lái)講，全國(guó)應(yīng)該都是會(huì)征收的，但可能是先東部開征的城市會(huì)多一些。我覺得，可能應(yīng)該是先東部后中西部這樣一個(gè)次序。至于說(shuō)是結(jié)構(gòu)，從重慶、上海試點(diǎn)的情況來(lái)說(shuō)，是非常地明確，主要是針對(duì)多套房、高檔房的置業(yè)者。 華西都市報(bào)：最近財(cái)政部部長(zhǎng)謝旭人說(shuō)要“進(jìn)一步研究制定房產(chǎn)保有交易環(huán)節(jié)的稅收改革方案”，您認(rèn)為，除了房產(chǎn)稅，這還可能指的是什么？ 楊紅旭：可能會(huì)有一些規(guī)定吧，如果說(shuō)以后長(zhǎng)期來(lái)看，房產(chǎn)稅開征的話，像類似城鎮(zhèn)土地使用稅有可能會(huì)被歸并掉。另外，有一些交易稅，像契稅之類的話，現(xiàn)在在進(jìn)一步加強(qiáng)評(píng)估水平嗎？評(píng)估的話也會(huì)有一些系數(shù)會(huì)進(jìn)行推廣，例如說(shuō)是防止做低價(jià)格交易，影響合同這樣的現(xiàn)象，以后可能會(huì)加強(qiáng)監(jiān)管。 談?wù){(diào)控：政策會(huì)由緊到慢慢放松 華西都市報(bào)：總理提到了一個(gè)房?jī)r(jià)與居民收入相適應(yīng)的問題，目前北京這樣的一線城市房?jī)r(jià)與收入比很高，但是成都這樣的二線城市相對(duì)低很多，您認(rèn)為今年的調(diào)控會(huì)不會(huì)按地區(qū)進(jìn)行差異化處理？ 楊紅旭：現(xiàn)在看來(lái)，地區(qū)的差異化還不是很明顯，現(xiàn)在主要是一個(gè)信貸和稅收。它主要是劃分的一個(gè)自住需求和非自主需求，尤其是自住需求里的剛需，在信貸稅收上可能會(huì)有優(yōu)惠。現(xiàn)在應(yīng)該說(shuō)是還沒有分東中西部這種區(qū)域性的劃分。 華西都市報(bào)：您認(rèn)為今年之內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控會(huì)不會(huì)存在一個(gè)明顯的拐點(diǎn)？ 楊紅旭：就目前看來(lái)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度在放緩，房?jī)r(jià)有所下跌，至少中央調(diào)控政策不會(huì)再大規(guī)模升級(jí)了，有些針對(duì)剛需的可能會(huì)放松。另外地方政府也會(huì)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行微調(diào)。所以，今年的政策會(huì)由緊到慢慢地放松。 談行業(yè)：市場(chǎng)集中度偏低 華西都市報(bào)：在今年的環(huán)境下，會(huì)不會(huì)出現(xiàn)房產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)風(fēng)潮？ 楊紅旭：我認(rèn)為今年這種并購(gòu)的案例會(huì)蠻多的，很多企業(yè)樓盤不好賣，資金壓力很高，甚至需要還債，那么說(shuō)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，出讓企業(yè)股權(quán)這種案例會(huì)進(jìn)一步增多。對(duì)行業(yè)來(lái)講這是一件好事，因?yàn)橛行┢髽I(yè)資質(zhì)不是很高，開發(fā)水平也不是很強(qiáng)，這樣有利于提高行業(yè)集中度，讓優(yōu)秀的企業(yè)占有更多的市場(chǎng)份額，還能逼迫有些企業(yè)降價(jià)促銷。 華西都市報(bào)：但有人說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)巨頭壟斷，開發(fā)商利潤(rùn)太高？ 楊紅旭：總體上來(lái)看，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)集中度還是偏低的，暫時(shí)還不用憂慮這個(gè)問題。至于什么是壟斷？在經(jīng)濟(jì)學(xué)上是有明確的劃分的，目前肯定不是壟斷的狀態(tài)。 房企應(yīng)大力關(guān)注剛需 在3月21日和23日發(fā)布的兩項(xiàng)百?gòu)?qiáng)榜單中，香港上市企業(yè)佳兆業(yè)脫穎而出，進(jìn)入前20強(qiáng)，引起業(yè)內(nèi)矚目，更因多項(xiàng)單項(xiàng)冠軍而被稱為實(shí)現(xiàn)“彎道超車”的標(biāo)桿房企。佳兆業(yè)集團(tuán)總裁金志剛表示，佳兆業(yè)從綜合實(shí)力排名全國(guó)30強(qiáng)搶進(jìn)到18強(qiáng)，公司從一個(gè)區(qū)域公司迅速成長(zhǎng)為一個(gè)全國(guó)布局的公司，規(guī)模迅速擴(kuò)大，主要是基于公司在把握了調(diào)控下關(guān)注剛需的趨勢(shì)，并奉行快速開發(fā)、快速銷售、快速周轉(zhuǎn)與城市更新雙規(guī)并行的策略。 綜合實(shí)力進(jìn)入前20強(qiáng) 在3月23日的“2012中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究成果發(fā)布會(huì)”上，佳兆業(yè)集團(tuán)總裁金志剛提出，房地產(chǎn)行業(yè)在度過黃金十年期后，傳統(tǒng)的模式亟待改變，作為企業(yè)而言，產(chǎn)品上應(yīng)關(guān)注剛需，而合作開發(fā)將成為轉(zhuǎn)型期房地產(chǎn)行業(yè)的重要趨勢(shì)。 該發(fā)布會(huì)由國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國(guó)指數(shù)研究院三家研究機(jī)構(gòu)組成的中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組發(fā)布，成為評(píng)判房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)實(shí)力及行業(yè)地位的重要標(biāo)準(zhǔn)?！癟OP10研究組”從規(guī)模性、盈利性、成長(zhǎng)性、穩(wěn)健性、融資能力、運(yùn)營(yíng)效率和社會(huì)責(zé)任感等方面對(duì)佳兆業(yè)的實(shí)力進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估認(rèn)為佳兆業(yè)綜合實(shí)力增強(qiáng)，在中國(guó)房企中排名18位，并進(jìn)入成長(zhǎng)性TOP10、運(yùn)營(yíng)效率TOP10，佳兆業(yè)成都公司進(jìn)入成都區(qū)域綜合實(shí)力TOP10和成都區(qū)域成長(zhǎng)性第一。 3月21日，由中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心聯(lián)合主辦“2012中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測(cè)評(píng)成果”百?gòu)?qiáng)榜單佳兆業(yè)也成績(jī)卓越。據(jù)悉，佳兆業(yè)獲得綜合排名17，并獲得外資企業(yè)和創(chuàng)新能力冠軍，發(fā)展?jié)摿嗆?，行業(yè)地位較去年提升23名，更因業(yè)績(jī)出色而被稱為“彎道超車”的地產(chǎn)企業(yè)。 應(yīng)大力關(guān)注剛需 金志剛表示，在中央調(diào)控投資和投資性需求的抑制很堅(jiān)定的情況下，房企應(yīng)該大力關(guān)注剛性需求，尤其是關(guān)注首次置業(yè)的需求，掌握政策的脈絡(luò)。 金志剛表示，佳兆業(yè)以剛性需求為目標(biāo)的開發(fā)策略，從2011年開始，佳兆業(yè)進(jìn)入三四線城市，僅2011年即進(jìn)入16個(gè)城市，在近兩年中公司的快速開發(fā)，快速銷售的模式，搶占市場(chǎng)剛需，使業(yè)績(jī)獲得大幅度的提升。佳兆業(yè)集團(tuán)有70%是普通住宅，今年推出超過300萬(wàn)平米的規(guī)劃可售面積中有90%是普通住宅。 他同時(shí)指出，調(diào)控以來(lái)整個(gè)房地產(chǎn)的行業(yè)門檻被抬高，今年開發(fā)貸未能如預(yù)期放開，意味著開發(fā)貸、行業(yè)引領(lǐng)模式、資金土地管理等最主要的要素要進(jìn)行分解和整合，合作開發(fā)會(huì)成為一個(gè)非常重要的一個(gè)趨勢(shì)?！坝绣X的出錢，有地出地，有管理經(jīng)驗(yàn)的出管理經(jīng)驗(yàn)，這樣企業(yè)才能繼續(xù)維持、發(fā)展，在房地產(chǎn)后半場(chǎng)繼續(xù)運(yùn)作?！?BR> |
