樓市大變局 樓市的黃金10年已經(jīng)過去
摘要: 回顧從2005年“國八條”開始提出的“穩(wěn)定房價”，到去年“新國八條”祭出的“限購”、限價”，再到本次兩會上決策層“抑制投機(jī)、投資性需求，促進(jìn)房價合理回歸”的嚴(yán)厲措辭，回顧中國樓市8年調(diào)控歷程，當(dāng)“泡沫化” ...
回顧從2005年“國八條”開始提出的“穩(wěn)定房價”，到去年“新國八條”祭出的“限購”、限價”，再到本次兩會上決策層“抑制投機(jī)、投資性需求，促進(jìn)房價合理回歸”的嚴(yán)厲措辭，回顧中國樓市8年調(diào)控歷程，當(dāng)“泡沫化”風(fēng)險降臨，中國經(jīng)濟(jì)擺脫房地產(chǎn)依賴癥，重回持續(xù)、健康的方向愈加清晰。 持續(xù)了一年多時間的嚴(yán)厲調(diào)控，樓市投機(jī)、投資性需求明顯抑制，成都與國內(nèi)眾多城市一樣，房價環(huán)比出現(xiàn)了實質(zhì)性的下跌，調(diào)控效果正在逐步顯現(xiàn)。而剛剛閉幕的兩會，讓我們再次看到國家對樓市調(diào)控不動搖的決心。專家分析認(rèn)為，面對調(diào)控，“以價換量”將成為成都樓市永恒的主題。 記者調(diào)查 炒房致富的人還真不少 “這是一個最好的時代，這是一個最壞的時代”。用這句名言來形容中國的房地產(chǎn)市場，似乎是再恰當(dāng)不過的。這句話，對成都市民張強(qiáng)來說似乎深有感觸。2003年，張強(qiáng)懷揣著30萬元，從外地來成都打拼，與眾多投資者一樣，他選擇買房投資，頻繁地“買進(jìn)賣出再買進(jìn)”后，直到2009年初，張強(qiáng)除了自住一套房產(chǎn)外，手上還有8套房產(chǎn)，扣除貸款，張強(qiáng)的投資收益翻了20倍左右。 “那時候，我閉著眼睛買房都能賺錢?！睆垙?qiáng)坦言，從2010年上半年開始，他開始覺得房子有價無市，房貸壓力較大，他只得把手中部分房子變現(xiàn)。對此，張強(qiáng)覺得自己比較明智，也比較幸運?！叭绻F(xiàn)在拋售，可能面臨的貸款壓力將非常巨大?！痹趶垙?qiáng)看來，樓市的黃金時代已然過去。 而對于成都市民安先生來說，同樣是從2003年開始炒房致富的。安先生通過炒房，已將原來只有20萬的資金，滾雪球似地滾到了近500萬元左右的不動產(chǎn)。而記者近日走訪發(fā)現(xiàn)，處于樓市黃金10年中，瘋漲的房價確實造就了很多富翁。 樓市調(diào)控逼著炒房人逃離樓市 據(jù)介紹，來自全球優(yōu)選住宅區(qū)域“世界等級指數(shù)”報告顯示的數(shù)據(jù)表明，全球十大城市的住宅平均價格指數(shù)中，上海五年來房價漲幅高達(dá)143%，位居第二。隨著房地產(chǎn)市場調(diào)控政策在一二線城市效應(yīng)的逐步顯現(xiàn)，眾多有實力的房產(chǎn)開發(fā)商，近來已從北京、上海、廣州和深圳、武漢、成都等一二線城市撤離，轉(zhuǎn)投三四線城市。記者注意到，在一二線城市房價上漲的幅度漸趨減緩的同時，三四線城市房價的漲幅出現(xiàn)新的飆升。 “現(xiàn)在，要想在一二線城市炒房是不太可能了?！背啥家晃坏禺a(chǎn)人士分析說，在樓市調(diào)控不放松的背景下，炒房者即使轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線城市，也不可能重回閉著眼睛買房賺錢的黃金時代。而據(jù)成都相關(guān)機(jī)構(gòu)人士介紹，自2010年下半年開始，曾經(jīng)活躍在成都的部分炒房團(tuán)，早已逃離市場，并趕在嚴(yán)厲的政策調(diào)控前，拋售了手中的物業(yè)。 不置爭議的是，炒房，曾經(jīng)是一個全民關(guān)注的話題。而《2011胡潤上海財富白皮書》顯示，每871個上海人中，就有一個人通過炒房，成為千萬富豪。相對于開公司的業(yè)主、職業(yè)股民和公司金領(lǐng)等“高技術(shù)工種”，炒房積攢資金來得更快。在成都，通過炒房致富成為過去10年中成都草根快速斂財?shù)慕輳?。記者觀察到，過去10年中，成都商品住宅均價翻了三倍還多?！斑^去10年是成都房地產(chǎn)市場炒房的黃金時代”，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從2010年開始，黃金時代已經(jīng)結(jié)束。 如果從長久來看，成都房價還是具有一定升值潛力，但在政策持續(xù)調(diào)控下，誰也說不清楚，這一天將在何時出現(xiàn)？”曾經(jīng)游走在炒房市場的成都市民李先生說，自成都出臺樓市“限購令”、限貸令等政策后，他不得不將資金轉(zhuǎn)移其他投資渠道。 房價回歸還需要走好長一段路？ “炒房”這一詞語，曾一度成為樓市消費的主力?！盁o論什么房子，只要開盤一賣，根本不愁銷售?！背啥寄撤康禺a(chǎn)策劃部負(fù)責(zé)人張先生回憶樓市那段瘋狂時代，臉上立刻露出久違的笑容。 張先生印象中，樓市最瘋狂的時代莫過于2007年。那一時期，不少人是通過貸款炒房。炒房者通過銀行按揭和轉(zhuǎn)按揭貸款，從買房到賣房，炒家們長則一年，短則三五個月，有的甚至才一兩個月。樓市最瘋狂時，貸款炒房者人數(shù)達(dá)70%以上。 自去年2月開始，被譽(yù)為史上最嚴(yán)厲的樓市調(diào)控出臺后，由于購買二套房利率上浮，三套房限購等政策先后落地，炒房已成了一段歷史，整個房地產(chǎn)市場逐漸疲軟。記者注意到，2010年，成都樓市銷量較好時段，僅成都主城區(qū)單周銷量就高達(dá)4000多套。而在去年，成都主城區(qū)樓市低迷時，單周銷量還不足千套。隨著大量投資、投機(jī)性購房者逃離樓市，成都房地產(chǎn)市場銷量逐漸回歸理性。盡管開發(fā)商通過優(yōu)惠促銷、特價房等方式羞羞答答地降價，但并未帶動市場銷量。直到“小陽春”的出現(xiàn)，成都樓市才迎來了屬于自己的“春天”。 一些分析人士認(rèn)為，持續(xù)了一年多時間的嚴(yán)厲調(diào)控，其效果雖已顯現(xiàn)，但距離“房價回歸合理”還有較遠(yuǎn)的距離，城市房價仍然居高不下，房價收入比、房價租金比等參考性指標(biāo)還沒有接近“合理”的區(qū)間，而房價反彈的因素依然存在。對此，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭在接受媒體采訪時表示，“房價合理回歸”只能說是最終結(jié)果，能否在今年內(nèi)實現(xiàn)很難說，因為“合理”原本就很難界定。他認(rèn)為，房價在上半年還會維持下跌態(tài)勢，三季度筑底，四季度會小幅上漲。如果房價隨著二季度成交量的反彈而上漲，則調(diào)整時間偏短，極有可能招致新一輪的政策打壓；房價如果今年一直下跌，則可能會產(chǎn)生明顯的負(fù)面效果。 專家認(rèn)為 樓市的黃金10年已經(jīng)過去 “要繼續(xù)搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控，嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投資、投機(jī)性需求的政策措施，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)房價合理回歸。”在剛剛閉幕的兩會上，溫總理再次重申。盡管“促進(jìn)房價合理回歸”，已是溫總理在多個場合反復(fù)強(qiáng)調(diào)過的內(nèi)容，但將這一內(nèi)容寫入政府工作報告中尚屬首次。同時，總理在兩會期間答記者問時，再次強(qiáng)調(diào)一些地方房價還遠(yuǎn)沒回到合理價位，調(diào)控不能放松，如果放松，將前功盡棄，而且會造成房地產(chǎn)市場的混亂。兩會期間，國家對房地產(chǎn)調(diào)控的堅定態(tài)度，迫使炒房者不得不繼續(xù)遠(yuǎn)離樓市。 人們記憶猶新的是，同樣受樓市調(diào)控的2008年，促使全國70個城市房價環(huán)比下跌了6個月。而去年至今的這輪調(diào)控，同樣調(diào)控效果顯著，短期目標(biāo)基本完成。那么，所謂房價合理回歸的路要走多遠(yuǎn)？投資、投機(jī)買房現(xiàn)象，還會卷土重來嗎？ 四川中原房地產(chǎn)研究中心副主任周覓的理解為，那些價格未能合理回歸的城市，主要表現(xiàn)在北京、上海、深圳、廣州等城市。相比之下，隨著成都城市功能的不斷提升，宜居型表現(xiàn)更為突出。而成都目前房價，相對于其他城市而言還并不算高得離譜。因此，在面臨持續(xù)調(diào)控的背景下，成都房價下行空間不是很大。不可否認(rèn)的是，目前銷售最好的樓盤，銷售均價還不到8000元/平方米。如今的市場格局下，投資者投資住宅市場意義不大。 知名財經(jīng)評論人士葉檀同樣認(rèn)為，中國房地產(chǎn)分為兩大周期，2010年之前的10年是房地產(chǎn)發(fā)展的黃金年代。隨后出臺的三大房地產(chǎn)政策，預(yù)示房地產(chǎn)新時代到來。黃金時代過后，長期來看，房地產(chǎn)會恢復(fù)它的本來面貌———居住屬性，從而遠(yuǎn)離炒房。 華西都市報記者王仁剛 |
