對(duì)于很多地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)， 2012年將是為生存而戰(zhàn)的一年。以前每來(lái)一次調(diào)控，就有人說(shuō)房地產(chǎn)企業(yè)要洗牌，一批地產(chǎn)商要倒閉，說(shuō)了多少年也沒見倒閉幾家。但2012年狼真的來(lái)了，一批中小地產(chǎn)商將以被并購(gòu)、被收購(gòu)甚至是破產(chǎn)的方式結(jié)束它們的企業(yè)生命。

 Q1：投資者會(huì)離場(chǎng)嗎？聯(lián)想者：興茂集團(tuán)營(yíng)銷總監(jiān)陳巍

    A：任何健康、有活力的商品市場(chǎng)，都并不排斥投資行為甚至是投機(jī)行為的存在，只不過(guò)要看這種投資或者說(shuō)投機(jī)行為在整個(gè)市場(chǎng)中的地位。房地產(chǎn)市場(chǎng)要回歸到持續(xù)、健康發(fā)展的道路上來(lái)，實(shí)際上就是要回歸到真正消費(fèi)者主導(dǎo)市場(chǎng)，多數(shù)人購(gòu)房動(dòng)機(jī)是基于滿足自身的居住需求，而不是通過(guò)快進(jìn)快出以盈利。未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，將會(huì)回歸自住需求主導(dǎo)，但肯定還會(huì)有投資者的身影，畢竟基于對(duì)不同城市、區(qū)域、產(chǎn)品價(jià)值判斷的不同，人們會(huì)做出不同的投資選擇，不過(guò)更多的人可能是長(zhǎng)期持有式投資。

    Q2：精裝房會(huì)一統(tǒng)天下嗎？

    聯(lián)想者：成都交大房產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)胥敏

    A：樓市寒冬，也意味著開發(fā)商必須轉(zhuǎn)型，更長(zhǎng)遠(yuǎn)地思考行業(yè)的發(fā)展方向。從產(chǎn)業(yè)本身而言，隨著國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)粗放增長(zhǎng)模式的擯棄，綠色、環(huán)保、低碳將是政策面以及社會(huì)的共同要求。精裝房相對(duì)毛坯房，更加節(jié)約能源，同時(shí)也能夠更好地幫助購(gòu)房者省時(shí)、省心，從歐美的經(jīng)驗(yàn)看，精裝取代毛坯房是大勢(shì)所趨。在這一點(diǎn)，成都交大房產(chǎn)已經(jīng)先行一步，其交大歸谷項(xiàng)目不僅全精裝，而且引入了空氣質(zhì)量?jī)?yōu)化及管理系統(tǒng)，真正堅(jiān)持的是綠色健康標(biāo)準(zhǔn)。

    Q3：越來(lái)越多開發(fā)商會(huì)成為物業(yè)持有商嗎？

    聯(lián)想者：四川萬(wàn)宸地產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)辜友維

    A：萬(wàn)達(dá)是中國(guó)目前持有物業(yè)規(guī)模最大的開發(fā)商，而業(yè)界對(duì)于萬(wàn)科模式、萬(wàn)達(dá)模式孰優(yōu)孰劣也素有爭(zhēng)議。當(dāng)出售物業(yè)收益利潤(rùn)越來(lái)越低，不排除更多的開發(fā)商選擇萬(wàn)達(dá)模式。當(dāng)然，從持有的角度講，更多的開發(fā)商將會(huì)選擇商業(yè)地產(chǎn)，這考驗(yàn)的是開發(fā)商對(duì)口岸價(jià)值、商業(yè)資源的把控能力。

    Q4：二手房會(huì)超越一手房成為交易主體嗎？

    聯(lián)想者：成都某二手房中介副總經(jīng)理

    A：從目前來(lái)看，一手房一直是成都房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的主體，然而隨著三環(huán)內(nèi)土地資源的日益稀缺，二手房在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)中的地位在進(jìn)一步凸顯。2010年成都主城區(qū)二手住宅成交429萬(wàn)平方米，這一成交量與一手房（商品住宅）成交面積比例達(dá)1：2。從目前國(guó)內(nèi)的一線城市如北京、上海、深圳，二手房和一手房交易占比達(dá)到2：1甚至是3：1來(lái)看，二手房遲早會(huì)成為交易的主體，時(shí)間或許就是三五年。

    Q5：商品房與保障房未來(lái)如何占比？

    聯(lián)想者：成都透明房產(chǎn)網(wǎng)主編秦衍

    A：作為一種對(duì)商品房的補(bǔ)位，保障房的市場(chǎng)容量將越來(lái)越大，以北京為例，北京2011年國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃，保障房用地占住宅用地的比重就超過(guò)五成。從滿足民生需求的角度講，政府加大保障房的投入力度本身就是對(duì)過(guò)去這一體系缺失的補(bǔ)課，長(zhǎng)遠(yuǎn)看，必然會(huì)形成與商品房互為補(bǔ)充的“雙軌制”住房供應(yīng)模式。華西都市報(bào)記者肖建

    資金鉸索下顫抖的房地產(chǎn)

    六成企業(yè)“缺錢”，房地產(chǎn)資金鏈?zhǔn)畮啄陙?lái)從未如此緊張

    2012是地產(chǎn)“洗牌年”，行業(yè)并購(gòu)將成為常態(tài)

    浙江最大房產(chǎn)企業(yè)——綠城就一直被“被收購(gòu)”、“破產(chǎn)”等傳聞包圍，去年11月2日凌晨，綠城集團(tuán)董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平甚至被迫連夜撰寫“千字文”，以回應(yīng)傳言，并稱“綠城目前一切尚好”。盡管綠城董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平對(duì)于這個(gè)“冷幽默”式的謠言付之一笑，但字里行間“盡人力，聽天命”之類的措辭依稀勾勒出了這名明星開發(fā)商在樓市調(diào)控深秋之際的悲壯身影。

    事實(shí)上，從2011年下半年開始，大部分企業(yè)就已經(jīng)感受到資金的壓力。數(shù)據(jù)顯示，入選的30強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)，平均負(fù)債率為70.22%，只有3家在35%-60%的安全線以內(nèi)。去年12月，中坤集團(tuán)董事長(zhǎng)黃怒波就公開對(duì)媒體表示，“房地產(chǎn)資金鏈?zhǔn)畮啄陙?lái)從未如此緊張過(guò)，”黃怒波預(yù)計(jì)，2012年將出現(xiàn)行業(yè)洗牌，“中小開發(fā)商肯定要退出去的，大企業(yè)也會(huì)死掉一些?！庇薪?jīng)濟(jì)專家據(jù)此測(cè)算，2012年近六成企業(yè)有資金的缺口，這決定了2012年是行業(yè)分化和整合的一年。

    洗牌并購(gòu)：一場(chǎng)“大魚吃小魚”的資本游戲

    在低迷的市場(chǎng)和緊繃的資金鏈雙重作用下，開發(fā)商間的股權(quán)轉(zhuǎn)讓在資本市場(chǎng)上已是屢見不鮮。北京金融資產(chǎn)交易所網(wǎng)站顯示，海南金萃房地產(chǎn)開發(fā)有限公司35%股權(quán)在該所掛牌轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓方為持有海南金萃50%股權(quán)的海南建信投資管理股份有限公司。在2010年，海南金萃主營(yíng)業(yè)務(wù)收入為0，利潤(rùn)總額為-115.67萬(wàn)元，凈利潤(rùn)為-120.65萬(wàn)元。

    一些上市公司在近期也紛紛剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)。此前，中恒集團(tuán)宣布，以5.46億元轉(zhuǎn)讓旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，武漢控股將現(xiàn)有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)置出，銅峰電子擬出售持有的銅陵中泰地產(chǎn)有限公司全部股權(quán)。另外，國(guó)資委要求央企突出主業(yè)，包括東方航空在內(nèi)的央企也著手轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)資產(chǎn)。

    分析人士指出，雖然會(huì)有不少企業(yè)將在這一波洗牌中消失，但與以往不同的是，企業(yè)雖然倒下了，樓盤卻并不會(huì)像以前那樣成為爛尾工程。行業(yè)洗牌的過(guò)程將是一個(gè)并購(gòu)的過(guò)程，對(duì)處于食物鏈頂端的大型開發(fā)商來(lái)說(shuō)，并購(gòu)將為其低價(jià)拿地或在建工程、迅速拓展開發(fā)區(qū)域、提高資金周轉(zhuǎn)帶來(lái)極大便利。近年來(lái)，地產(chǎn)“龍頭”萬(wàn)科一直通過(guò)并購(gòu)的方式拿地。從2005年到如今，萬(wàn)科已耗資數(shù)百億完成百余起收購(gòu)。通過(guò)并購(gòu)、合作來(lái)擴(kuò)大業(yè)務(wù)，是萬(wàn)科近年降低土地成本的慣用策略，其目的一是通過(guò)并購(gòu)進(jìn)入之前沒有開展業(yè)務(wù)的地區(qū)，實(shí)現(xiàn)其戰(zhàn)略地域布局；二是通過(guò)收購(gòu)成品項(xiàng)目或成熟土地，節(jié)省開發(fā)時(shí)間，從而降低成本。

    降價(jià)血戰(zhàn)：“死道友，勿死貧道”？

    雖然生存環(huán)境空前惡劣，但甘愿丟牌認(rèn)輸?shù)拈_發(fā)商畢竟是少數(shù)，多數(shù)依然在咬牙苦挺。在繼發(fā)表“千字文”之后，綠城集團(tuán)董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平公開表示，若無(wú)路可走，就降價(jià)到底。他甚至公開了接下來(lái)的計(jì)劃，首先，努力做銷售，把房子賣出去；第二，騰挪掉幾個(gè)項(xiàng)目；最后，如果前面的手段都不奏效，那就直接把價(jià)格降到底，所有的房子都賣完，以后就不再做房地產(chǎn)了。

    在過(guò)去的“黃金10年”里，中國(guó)地產(chǎn)業(yè)一直在延續(xù)一種粗放型的開發(fā)模式，開發(fā)商的利潤(rùn)主要靠土地增值。調(diào)控之后的房地產(chǎn)利潤(rùn)將和其他行業(yè)一樣，會(huì)以開發(fā)價(jià)值的增長(zhǎng)為主。盡管以后機(jī)會(huì)性的土地增值還會(huì)有，但是靠土地增值獲取利潤(rùn)就不能當(dāng)做常態(tài)了，只能作為一種機(jī)會(huì)。在持續(xù)十年的暴利時(shí)代宣告壽終正寢后，開發(fā)商們終于開始正視自己的生存問(wèn)題?！八赖烙眩鹚镭毜馈?，弱市之下，一場(chǎng)轟轟烈烈的價(jià)格戰(zhàn)拉開了帷幕。

    繼海悅匯城、時(shí)代晶科名苑等南延線樓盤集體降價(jià)“裸奔”之后，新近開盤的首創(chuàng)萬(wàn)卷山，更是以不足5000元/平方米的均價(jià)，一舉擊穿“中產(chǎn)城東”底線……如今，這場(chǎng)愈演愈烈的價(jià)格戰(zhàn)火甚至蔓延到了高端住宅產(chǎn)業(yè)，某樓盤不久前推出的起價(jià)房?jī)H6800元/平方米，而在此之前，它還是區(qū)域內(nèi)有名的“萬(wàn)元樓”標(biāo)桿。對(duì)此，記者曾詢問(wèn)某相熟樓盤的營(yíng)銷總監(jiān)，那么大的降幅，就不怕老業(yè)主反彈？該總監(jiān)回答得很干脆，“現(xiàn)在是生與死的問(wèn)題，哪個(gè)還顧得上老業(yè)主哦?！币徽Z(yǔ)道破天機(jī)！

    華西都市報(bào)記者胡猛