人物介紹|

    劉璐：目前任職于西南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院，副教授、博士生導(dǎo)師。美國(guó)猶他州立大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)碩士（區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)）及學(xué)士（經(jīng)濟(jì)學(xué)基地班）。研究方向?yàn)槌鞘泻蛥^(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)、環(huán)境和資源經(jīng)濟(jì)學(xué)以及中國(guó)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。在房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域撰寫了多篇深度分析的論文。

     今年兩會(huì)期間，國(guó)務(wù)院總理溫家寶在記者會(huì)上明確表示：“一些地方房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有回到合理價(jià)位。因此，調(diào)控不能放松?！闭{(diào)控將對(duì)我國(guó)目前房地產(chǎn)格局帶來(lái)什么影響？所謂的合理價(jià)位紅線在哪里？一時(shí)間，各行業(yè)內(nèi)外猜測(cè)紛雜。

    西南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授劉璐，長(zhǎng)期致力于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)形式研究，對(duì)于合理價(jià)位所涉及的社會(huì)問(wèn)題、調(diào)控措施下的房地產(chǎn)走勢(shì)，均有自己的看法。近日，他接受了本報(bào)獨(dú)家專訪。

    |精彩觀點(diǎn)|

    合理價(jià)位在哪？

    一種供需雙方經(jīng)過(guò)若干輪的反復(fù)討價(jià)還價(jià)之后形成的一種“均衡價(jià)格”，但“均衡”只是理想狀態(tài)。因而房?jī)r(jià)的均衡水平，最終還是要落腳到供給和需求的交互作用上來(lái)。未來(lái)房?jī)r(jià)如何？

    就成都市場(chǎng)而言，整體價(jià)格下降5%是可能的，但成交量可能會(huì)出現(xiàn)較大幅度下跌。投資屬性更強(qiáng)的郊區(qū)，下跌幅度可能會(huì)比主城區(qū)更大。從長(zhǎng)期來(lái)看，只要城市化進(jìn)程沒(méi)有結(jié)束、居民沒(méi)有比住房更好的投資渠道，那房?jī)r(jià)仍是看漲的。

    合理價(jià)位：本身是個(gè)模糊概念

    劉璐認(rèn)為，“合理價(jià)位”本身是個(gè)模糊概念，因?yàn)椤昂侠怼笔窍鄬?duì)的，但這體現(xiàn)了我國(guó)中央政府對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控的堅(jiān)定決心。房地產(chǎn)可以帶動(dòng)水泥、鋼材等幾十個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，其本身又是大宗消費(fèi)品，被認(rèn)為是帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、保增長(zhǎng)、保就業(yè)的利器，曾一度被當(dāng)作是我國(guó)經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一。

    “房?jī)r(jià)的上漲已經(jīng)不是一個(gè)單純的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，它演變成了一個(gè)社會(huì)問(wèn)題，是一個(gè)全社會(huì)共同關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題?！眲㈣凑f(shuō)，從2010年4月起，我國(guó)政府連續(xù)出臺(tái)了多項(xiàng)地產(chǎn)調(diào)控政策，概括起來(lái)就是：限貸、限購(gòu)和保障房建設(shè)。從中可以看出，中央政府可能很難在短時(shí)期內(nèi)放松樓市調(diào)控。甚至，在整個(gè)“十二五”時(shí)期內(nèi)，這種偏緊的預(yù)期都可能持續(xù)存在。

    在他看來(lái)，“合理價(jià)位”應(yīng)該是指一種供需雙方經(jīng)過(guò)若干輪的反復(fù)討價(jià)還價(jià)之后形成的一種“均衡價(jià)格”，但“均衡”只是理想狀態(tài)。因而房?jī)r(jià)的均衡水平，最終還是要落腳到供給和需求的交互作用上來(lái)。

    投資購(gòu)房：居民投資需要合理引導(dǎo)

    隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，居民手里的錢從整體上看多了起來(lái)。在股市變化莫測(cè)，自主創(chuàng)業(yè)也不容易的情況下，樓市成為最佳的投資渠道。很多老百姓習(xí)慣將購(gòu)房產(chǎn)作為一種投資手段，至少心理層面上會(huì)更加踏實(shí)和保險(xiǎn)。一旦炒房時(shí)代終結(jié)，老百姓往哪投資會(huì)成為問(wèn)題。

    “對(duì)我國(guó)的普通居民來(lái)說(shuō)，當(dāng)前市場(chǎng)中的投資渠道是非常匱乏?！眲㈣凑f(shuō)，對(duì)民間資金的引導(dǎo)是宏觀調(diào)控的難題，國(guó)家應(yīng)避免投資資金進(jìn)入涉及到國(guó)計(jì)民生的重要行業(yè)（如炒房、炒農(nóng)產(chǎn)品等），能引導(dǎo)資金去投資實(shí)業(yè)最好，但操作難度大。

    “盡快發(fā)展起一個(gè)完善的金融投資市場(chǎng)，妥善地解決居民存款的保值增值的投資渠道，可能對(duì)控制房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)是一個(gè)更治本的辦法。畢竟，限貸也好，限購(gòu)也好，都只是治標(biāo)的辦法?！彼J(rèn)為，隨著城市化加速發(fā)展、人口向城市集中，城市里住房資源的稀缺性日益提高，決定了其內(nèi)在價(jià)值的持續(xù)走高。同時(shí)，投資住房的技術(shù)含量低，不需要炒股和創(chuàng)業(yè)所要求的那些專業(yè)知識(shí)和技能，而普通投資者也缺乏更多的投資渠道。再加上住房的耐用品屬性及人民幣升值等因素的共同作用，最終使得住房完成了從普通消費(fèi)品到金融投資品的華麗轉(zhuǎn)變。

    未來(lái)房?jī)r(jià)：長(zhǎng)期內(nèi)看漲

    調(diào)控政策連續(xù)出臺(tái)，合理價(jià)位不知定向，未來(lái)的房?jī)r(jià)究竟去向何方？

    劉璐分析認(rèn)為，樓市好的時(shí)候，很難辨別開發(fā)商之間的差別。現(xiàn)在潮水逐漸褪去，我們就知道誰(shuí)是在裸泳。幾年前盲目高價(jià)拿地、又盲目上馬高端項(xiàng)目的開發(fā)商，現(xiàn)在的日子就會(huì)越來(lái)越難過(guò)，但是追求利潤(rùn)最大化的企業(yè)是沒(méi)人愿意主動(dòng)降價(jià)。“當(dāng)前的狀態(tài)就是拼誰(shuí)的融資成本低，誰(shuí)就更耗得起?！?BR>
    就成都市場(chǎng)而言，整體價(jià)格下降5%是可能的，但成交量可能會(huì)出現(xiàn)較大幅度下跌，這讓作為“乙方”的代理行業(yè)可能會(huì)非常難做。就區(qū)域來(lái)說(shuō)，投資屬性更強(qiáng)的郊區(qū)，下跌幅度可能會(huì)比主城區(qū)更大。

    劉璐進(jìn)一步從供需狀況分析了我國(guó)房?jī)r(jià)的當(dāng)前局勢(shì)。

    從供給來(lái)看，我國(guó)土地資源是有限的，人均可利用的土地資源本來(lái)就很少，同時(shí)面臨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展很不均衡等問(wèn)題。急劇的城市化進(jìn)程當(dāng)中，人口向著城市、特別是大型城市集中，從而產(chǎn)生了對(duì)住房的次生需求，這是必然現(xiàn)象。

    “從長(zhǎng)期來(lái)看，只要城市化進(jìn)程沒(méi)有結(jié)束、居民沒(méi)有比住房更好的投資渠道，那房?jī)r(jià)仍是看漲的?！眲㈣凑f(shuō)。

    房地產(chǎn)格局：地產(chǎn)開發(fā)模式需調(diào)整

    在這樣的大格局中，開發(fā)商需要調(diào)整開發(fā)模式。

    “開發(fā)商拿地?zé)崆橐坏┫陆?，反過(guò)來(lái)也會(huì)影響政府的供地計(jì)劃，事實(shí)上，“賣地難”的現(xiàn)象已經(jīng)在全國(guó)范圍內(nèi)出現(xiàn)?！眲㈣凑f(shuō)，地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)當(dāng)前的形勢(shì)有著正確的判斷。中央政府用大力發(fā)展保障房的辦法來(lái)拉動(dòng)投資，同時(shí)，又主動(dòng)把今年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度下調(diào)到了7.5%，足見其對(duì)調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的堅(jiān)定決心。筆者認(rèn)為，往嚴(yán)重點(diǎn)說(shuō)，房地產(chǎn)（主要是商品房）在我國(guó)經(jīng)濟(jì)中的地位有“失寵”的可能。

    他認(rèn)為，往年的好年景怕將難以繼續(xù)上演，開發(fā)商對(duì)這一點(diǎn)一定要有清醒的認(rèn)識(shí)。收縮開發(fā)戰(zhàn)線、盡量壓縮成本，對(duì)中小開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)絕對(duì)是王道。對(duì)大型開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，除了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，也可以抓住這里面的機(jī)會(huì)。對(duì)資金充足、融資成本低的企業(yè)來(lái)說(shuō)，緊縮的房地產(chǎn)市場(chǎng)反而可能是一個(gè)進(jìn)場(chǎng)建倉(cāng)的機(jī)會(huì)。

    而目前，在一線發(fā)達(dá)城市，資本邊際效益下降、要素成本快速增加等現(xiàn)象已經(jīng)出現(xiàn)，因而可能出現(xiàn)一線城市向二、三線城市的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，因而其相對(duì)一線城市來(lái)說(shuō)可能會(huì)享有較大的發(fā)展空間。但另一方面，當(dāng)前中國(guó)城市化發(fā)展中出現(xiàn)的極化效應(yīng)非常明顯，導(dǎo)致發(fā)達(dá)城市會(huì)集聚人才和資本等各種資源，而中小城市則面臨“失血”。