這個“冬天”怎么過？或許所有的開發(fā)商都在思考這個問題。面對“冬天”，優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)除了開發(fā)好的產(chǎn)品以外，還有著對政策細致入微的體察，對市場需求的善于發(fā)現(xiàn)。思考不同，未來之路亦不同，那我們看看房企老總們的集體思考，看看他們的觀點和眼光，或許會發(fā)現(xiàn)一些有用的啟示。

    商業(yè)地產(chǎn) 迎來發(fā)展機遇

    成都百揚實業(yè)有限公司總經(jīng)理官維

    房地產(chǎn)行業(yè)近20年來的高速發(fā)展，對我國的經(jīng)濟拉動和貢獻非常大，更帶動了上下游產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。當然，在這么多年的高速發(fā)展之后，也出現(xiàn)了房價飛漲且居高不下、投機行為日益增多等這些問題。

    為了減少房地產(chǎn)行業(yè)中的投機行為和遏制房產(chǎn)泡沫出現(xiàn)，確保房地產(chǎn)行業(yè)健康持續(xù)發(fā)展，近幾年來，由政府主導(dǎo)的樓市調(diào)控接踵而至、房貸政策持續(xù)收緊。針對住宅市場出現(xiàn)的泡沫、惡性投資、投機行為的調(diào)控打壓提高到前所未有的嚴厲程度。

    從調(diào)控中，我們也不難看出，政府調(diào)控的決心來源于民生，是為了控制住宅市場價格過快地上漲，從而保證住宅市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。房地產(chǎn)市場調(diào)控，盡管可能會犧牲一點短期的利益，但對長遠利益的實現(xiàn)上具有非常積極的意義。同時，調(diào)控主要針對的是住宅市場，這也給商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)造了一個新的契機和機遇。

    綜觀房地產(chǎn)的炒房等投機行為，大多數(shù)集中在住宅領(lǐng)域，鑒于商業(yè)地產(chǎn)的投機性不是很強，所以在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，投機行為和商業(yè)地產(chǎn)的漲幅遠遠緩于住宅市場，這也使得商業(yè)地產(chǎn)在目前或者說今后很長一個時期具有很大的潛力可以挖掘。再者，富足的民生資本需要尋找正當、合理性的投資渠道，這也為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來歷史性的機遇，商業(yè)地產(chǎn)即將迎來全新一輪的時期。

    目前的房地產(chǎn)市場上，我們可以發(fā)現(xiàn)一個現(xiàn)象是，大量的品牌房地產(chǎn)企業(yè)，甚至大量的知名商業(yè)企業(yè)都開始大力涉足商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，并且都在這一兩年中，取得了不俗的戰(zhàn)績。事實上，我們覺得這種方式也將成就一種商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的新的模式，即：有著專業(yè)的商業(yè)操作經(jīng)驗的大型商業(yè)企業(yè)進入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，通過商業(yè)物業(yè)的開發(fā)學(xué)習(xí)到地產(chǎn)操作的經(jīng)驗，并結(jié)合自身成熟的商業(yè)操作經(jīng)驗，從規(guī)劃建設(shè)之初，就將商業(yè)地產(chǎn)的后期運營進行了綜合性的考慮，為商業(yè)物業(yè)后期的經(jīng)營、管理、發(fā)展打下了更堅實的基礎(chǔ)。

    比如百揚實業(yè)，就是在這樣一個商業(yè)地產(chǎn)大發(fā)展的契機之下，開始涉足到商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)中來，通過百揚大廈的實體開發(fā)建設(shè)，我們積累了商業(yè)物業(yè)的開發(fā)經(jīng)驗，而我們長期商業(yè)運營的經(jīng)驗也將在這個物業(yè)今后的運營中得到充分應(yīng)用和升華。當然，我們自身也由一家商業(yè)公司成就為一家橫跨商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)經(jīng)營的綜合性企業(yè)，今后我們也還將在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)這一領(lǐng)域加大投入和繼續(xù)深耕。


    “最艱難的階段已經(jīng)過去”

    成都中鐵蓉豐置業(yè)有限公司總經(jīng)理高選超

    對于2012年的房地產(chǎn)市場，蓉豐公司似乎早已做好準備?！拔蚁嘈?，最艱難的階段已經(jīng)過去了，2012年，就光華片區(qū)而言房價不會出現(xiàn)太大的波動?！背啥贾需F蓉豐置業(yè)有限公司總經(jīng)理高選超這樣說道。

    如何看待政府的調(diào)控政策，成都中鐵蓉豐置業(yè)有限公司是這樣解讀的：面對經(jīng)濟市場，政府財稅調(diào)劑政策的出臺，是對市場泡沫風(fēng)險的直接調(diào)控手段；對房地產(chǎn)行業(yè)而言，其調(diào)控目的不是為了打壓市場、打壓房價；房價的過快上漲導(dǎo)致經(jīng)濟環(huán)境的平衡和市場發(fā)展的預(yù)期被破壞，以及社會的和諧穩(wěn)定面臨潛在風(fēng)險，是政府不愿看到的未來；房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展是目前民生的焦點也是重點；高選超補充說，“房價的增長速度與房價飆升是兩個概念，房價增長要匹配于社會環(huán)境的發(fā)展和改善增速，一旦出現(xiàn)增長過快，就會導(dǎo)致泡沫?！睆哪壳胺康禺a(chǎn)市場的表現(xiàn)來看，“市場需求依然存在；我們?nèi)ツ陮χ需F西城項目的年度銷售總額預(yù)計是8億，結(jié)果去年實現(xiàn)了10億?！币话銇碚f，每3-8年會出現(xiàn)一個‘購房代”，市場需求隨著時間的遞增而延續(xù)，社會物質(zhì)在不斷積累，人們的生活標準在不斷提高，這就是剛需房、改善房受到購房者青睞的原因。今年，我們認為城西光華片區(qū)宜居因素的各項指標都日益成熟，將更吸引有剛需和改善型需求的購房者關(guān)注和青睞這個區(qū)域。

    在目前的市場環(huán)境下，注重產(chǎn)品和服務(wù)品質(zhì)成為許多開發(fā)商的救市之舉。作為央企，中鐵置業(yè)在成都城西的城市綜合體項目“中鐵西城”則更多地體現(xiàn)了她對城市的責(zé)任和使命?！柏?zé)任和收益是一個矛盾體，我們要做的，就是在二者之間尋找平衡，這個度必須要把握好，也是作為央企的我們應(yīng)擔當?shù)呢?zé)任。”先練內(nèi)功，再做服務(wù)，這是蓉豐公司在樓市調(diào)控環(huán)境下的修行之道。

    為了更好地吸納客源和專注服務(wù)，“中鐵西城在商業(yè)項目中獨創(chuàng)‘預(yù)驗房’機制，要讓客戶提前感受所購物業(yè)的品質(zhì)承諾。細微之處體現(xiàn)周到服務(wù)，我們在‘預(yù)驗房’階段，會及時收集客戶意見并積極落實精細化整改措施。為了盡量減少地鐵四號線工程打圍施工對商業(yè)物業(yè)的運營影響，我們也正在考慮通過減免延物業(yè)費的辦法，把客戶損失降到最低?！备哌x超同時指出，中鐵西城項目之所以備受置業(yè)者的追捧，除了對中鐵置業(yè)這樣的責(zé)任央企的信任外，市民們更看到了這個項目對于城西未來商業(yè)前景的發(fā)展水平和居住消費格局的全面提升。

    “產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)”謀定新格局

    成都聚森置業(yè)有限公司總經(jīng)理何小平

    無論投資者愿不愿意承認，住宅市場在調(diào)控下疲態(tài)盡現(xiàn)已成事實。來自北京等一線城市的最新數(shù)據(jù)是，自從最嚴厲版限購開始，樓市投資需求接近零點，購買第二套房數(shù)年來首次不足10%。

    昔日火爆的住宅投資市場突然冰凍，商業(yè)地產(chǎn)當仁不讓地承接了投資出口的任務(wù)。

    仲量聯(lián)行的報告顯示，2011年1-6月，商業(yè)地產(chǎn)累計投資額同比增長約26%。與今年住宅市場多個樓盤價格一路走低相反，成都的商鋪價格幾乎清一色地扶搖直上。據(jù)了解，建設(shè)路目前商鋪最高達到12萬/平方米，均價超過去年三分之一。

    隨著今年市場調(diào)控力度的不斷加大，投資者投資樓市的面越來越窄，商鋪、寫字樓等商用物業(yè)開始進入更多投資者的視線中。前期就有資深商業(yè)地產(chǎn)專家分析，未來的幾年間，商業(yè)地產(chǎn)將是投資市場的主流。

    結(jié)合家和家園國際家居商城的暢銷現(xiàn)狀，自從提出了“產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)”的家居業(yè)全新商業(yè)模式之后，我們已經(jīng)吸引了數(shù)百家全國品牌家具廠家搶先進駐。這種模式的好處在于“兩駕馬車”同時進行，既通過地產(chǎn)來獲取利潤發(fā)展家具產(chǎn)業(yè)，又讓家具產(chǎn)業(yè)服務(wù)于地產(chǎn)，形成一個由產(chǎn)業(yè)集群和商業(yè)地產(chǎn)相互依存、相互促進、良性循環(huán)的世界新發(fā)展模式。

    產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)模式的商業(yè)地產(chǎn)，一般是鎖定行業(yè)多家龍頭企業(yè)聯(lián)合經(jīng)營，后期的風(fēng)險與利潤共擔，并且一般都要保留大體量物業(yè)自持，最大化保障賣出去部分物業(yè)業(yè)主的投資收益。

    家和家園位于四川品牌家具直銷中心，未來將集中力量對四川家具品牌進行包裝、推廣，其位于成都家具產(chǎn)業(yè)園這個家具行業(yè)發(fā)展的核心地帶，還能享受完整的家具產(chǎn)業(yè)鏈，打破了傳統(tǒng)賣場的單一性，更符合現(xiàn)代專業(yè)市場的需求，給足商家信心。